すぐに買付の問合せが

新所沢の土地(古家あり)は一般媒介で3社に売却を依頼したのですが、数日後に大手仲介会社の所沢支店の所長さんから電話があり、私達の家に来て説明をしたいということで、妻と話を聞きました。

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「表に出してすぐ、業者からの問い合わせがありました・・・」
と切り出されてすぐピンときましたが、案の定
「建売業者で、先方の初めの買値は・・・・万円でした。」

建売業者は、一般的な値段よりも安い値段で買うということは聞いていましたので、そんなものだろうなと思いましたが、15%減とかなりの指値でした。

「それは話になりません。」と私たちは答えたのですが、
「私もそう思い、それじゃ買主さんは承諾しないというと、建売業者は・・・・に上げてきました。」
とそれは、4%減以下の悪い値段ではありません。

ただ、解体費はこちら売主持ち、さらに境界線の確定も売主が行うという条件です。
出来ればやはり、自分の家を建てる人自らが土地を買ってくれることが一番望ましいと思うので、即決はせず、まだ様子を見ることになると思います。

せっかく所沢から吉祥寺まで来てくれたので、その所長さんといろいろ現在の不動産状況の話をしました。
所沢でも、良い場所はまた値段は落ちず、需要もあるとのことですが、駅から遠いなど不便な場所の住宅・土地の値段は下落しているそうです。
高齢化で、家主が亡くなる住宅はどんどん出ているそうで、場所が良ければ、相続人が住んだり、売りに出して、買い手がつくそうですが、場所が悪いのは、安い値段でなければ売れない。さらには安くても売れないという状況がすでに起こっているそうです。

実は吉祥寺でも、家主の方がなくなり、売りに出したり、更地にしたと思える物件が多く目につきます。

空地1

空地2

空地3

空地4

空地5

空地6

空地7

以上の7件は、吉祥寺駅から13、14分程度半径100mほどの地域内のものです。
既に建築中のものもあり、値段次第ですが、おそらくすべて買手がつくと思います。

でも人口減がさらに続けばと思うと、ゾッとします。

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吉祥寺サンロードで

吉祥寺の北口から、まっすぐ伸びるアーケード街である「サンロード」に動きがありました。

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CD・ゲーム・DVD中古販売店の「ドラマ」が昨年8月31日に閉店しました。かなり大きな店舗ですので次は何が入るのか興味津々だったのですが・・・

保険のビュッフェ

「保険のビュッフェ」という保険屋さんがオープンすることになりました。
私にとっては、チョット予想外の店でした。

保険屋2件

何故かと言うと、その斜め前には「保険deあんしん館」という同業の店がすでにあるのです。

保険であんしん館

私は生命保険は複数入ってますし、アパートローンの団体信用生命保険にも入ってますので、保険屋さんには関心がないのですが、需要があるんですね。
かなり前から、保険の営業(主に女性)の人が、企業のオフィスに出入りできないようになったので、この手の店ができ始めたと聞きました。

同じサンロードでは紳士服の「青山」と「AOKI」がやはり向かい合って営業していますし、ダイヤ街ではメガネの「眼鏡市場」と「JIN」が向かい合っていあってあります。
同業者がまとまってあることは、食い合うだけでなく、相乗効果もあるんでしょうね。

さて、サンロードの終わり、五日市街道を渡ったところにも動きがありました。

旅人食堂ビフォア

タイ料理カフェ「旅人食堂」と沖縄料理「ニライカナイ」があったのですが、昨年12月30日に閉店していました。

旅人食堂

「旅人食堂」があったところが、壊されていました。
「ニライカナイ」が入っていた建物にくっつけて造っていたのですね。その造りにビックリです。
次のテナントが決まったようで、大工工事が始まりかけています。
私が利用できるような店だとありがたいです。

月亭

さて、もう一つの動きは「旅人食堂」の道を挟んで隣の2008年4月末に閉店し、ずっとそのまま放置されていた「大網」「いけす」「月亭」の3つの店舗の月亭で、工事が行われていたのです。

“ようやく取り壊して、再開発開始か?!”と思い、警備の方に話しかけたところ、
「屋上のプレハブを撤去するだけです。」とのことで、ちょっとガッカリです。
おそらく違法建築のプレハブが強風で飛ばされたりしたら大事なので、とりあえずそれを撤去と言うところなのでと思います。
しかし、再開発の第一歩と期待したいです。

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近くに競合施設が出現!

西新宿の新築現場には、3、4日に1回くらい行っています。

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根切完成

4月7日行った時は、根切(土の掘り出し)、山留(地下の壁造り)が完成していました。
穴の深さは3m20㎝あり、かなり壮観です。

汚水槽穴

手前の道路側には、地下1階の下に汚水槽を設置するため、さらに掘られています。

ボルテック防水

そして、今日4月10日に行くと、山留の矢板(横木)に金物が取り付けられ、ボルテックス防水マットが壁と床全面に貼られています。結構速い速度でドンドン工事が進んでいる感じです。
壁には、何十㎝か離してコンクリート止め枠を設置して、その間にコンクリートを流し込むことになるのだと思います。

さて、ランニングで帰宅しようと、いつもの駅とは反対の方に走っていくと、ビックリです!

南部イン西新宿2

100mも離れていない場所に、このような建物ができていました。
建築中を見たことがありましたが、戸建てかアパートだとばかり思っていました。
インと言う名前ですので、宿泊所ですね。

南部イン西新宿

ネットで調べてみると・・・
部屋数/6部屋(和室5室・洋室1室)、ユニットバス、ウォシュレットが各部屋に設置。台所完備の部屋有り(2室)
全客室Wi-Fi利用可能!
洗濯機、乾燥機完備
無料の貸自転車有り
フロント24時間営業、コンシェルジュ(相談受付)が常駐
こじんまりとした小さな旅館です。

と言うことで、私がやろうとしているのと同じ旅館営業ですね。
まあ、旅館やホテルが固まってあるのはよくあることですので、それにふさわしい地域と言うことで、相乗効果を期待します。

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一般媒介で売却

妻が4年前に相続で受けた新所沢の築41年の軽量鉄骨4戸のアパートを売却することにしました。

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正確に言うと、土地(古家あり)として売却です。
2年前の川口の区分、昨年の八王子一棟物件も専任媒介だったのですが、今回は一般媒介での売却です。

川口の区分の専任媒介は、瞬殺で買主をつけてくれて大成功だったのですが、八王子の一棟物件では、結果としては上手くいったものの、日数がかなりかかりましたし、どうも仲介業者が手数料の両手狙いで、他社経由で買付申込みが入ってから、自社で買手を付けるための引延ばしを受けたようで、この次は一般媒介でいこうと思っていたからです。

この新所沢のアパートは、相続で受けたときは3/4戸埋まって、空室の1戸を私がセルフリフォームして入居者を募集したのですが、45,000円で入居者を募集したものの、ほとんど反応がなく、40,000円ペット可にしてようやく生活保護者の方が入って経緯があります。客付け力はかなり弱いです。

新耐震前の軽量鉄骨ですし、水道管の不具合がいくつかありましたし、外壁の痛みもかなりあり、数年内には
「取り壊して土地として売却」か、「戸建を建てて戸建賃貸」かと思っていました。

昨年2月に1戸退去があり、定期借家契約の今年1月の契約終了は更新せず、入居は1戸だけになり、それも6月に定期借家契約の期限となっていたので、全空となるのです。
上記の2つのどちらにするか迷っていたのですが、西新宿の新築の建設費・什器備品の購入等が予想より膨らむことが確実になってしまったので、資金を確保するために、売却することに決めたのです。

一般媒介契約する仲介業者は、大手不動産仲介業者2社と所沢の地元の不動産会社1社です。
すぐに買手を付けてもらいたいものです。
おそらく、自宅を建てるため土地として購入する方と思うのですが、古アパートを買ってそれを運営しようとする大家が買う可能性も少しあると思っています。

さて、おまけの写真です。ソメイヨシノはすっかり散ってしまいましたが、八重桜が満開です。まだまだ桜が目を楽しまさせてくれます。

八重桜練馬区関町南
私のコインランドリーの近くの練馬区関町南の薄いピンクの八重桜です。ソメイヨシノと入れ替わりすぐに咲きました。

八重桜豊川稲荷
元赤坂の豊川稲荷東京別院の濃い色の八重桜です。ジャニーズをはじめとする芸能人がお参りに来るので有名です。以前、土屋太鳳ちゃんを見かけました。

八重桜隅田公園
浅草の隅田公園入口の八重桜です。着物を着た外国人の方がすごく多くて、これをバックに写真を撮っていました。

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第1回工事総合会議

昨日4月2日、着工後初めての会議を建設会社で行いました。

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出席者は施主である私と妻、そして設計事務所、建設会社、さらには設備工事会社、電気工事会社、IT構築会社の代表者が出席しました。

まずは、竣工までの工程表の説明で、外壁材、床材、壁紙、照明などをもし変更する場合の最終期限の確認などをしました。
6月までは地階の工事で、1階以上が建ち上がるのが7月以降です。竣工引渡は12月20日頃になる見込みとのことです。
そして4月の工程表の細かい説明を受けました。

その後、設備工事会社、電気工事会社、IT構築会社からの具体的な工事の説明、各会社の工事のすり合わせの話をしました。
さらには設計通りに実際には工事ができないこと、良くないことを洗い出し、どう変更するかの話し合いになり、それが今回の会議の一番重要な点でした。
隣の建物との間が狭いので、排気口、排水管、エアコンの室外機の置き場所等、いろいろ知恵を出し合いました。

今後、月に1回のスケジュールでこの会議を行っていく予定です。

作業予定表180403

さて、今日4月3日夕方4時過ぎに現場を見に行きました。

山留180403正面

既にH鋼打込みは終了しており、スクリューで掘った穴に7mの長さのH鋼が多数埋まっています。

山留180403

今日から根切(土を掘る工事)が始まったばかりですが、これだけ掘れていました。
前回のブログで、スクリューで掘った穴にセメントミルクを流し込んでいたので、地中連続壁工法のようだと書きましたが、H鋼に横木を渡す親杭横矢板工法でした。
セメントミルクを流し込んだのは一部の壁の補強のためだったとのことでした。

現場監督の方と話をしましたが、掘り出した土は良質だそうです。地質調査でもよい地盤という結果が出ていましたので、嬉しい出だしです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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