準備の重要性

西新宿の新築はようやく現地の建設に着工しますが、それまでの準備期間は長いものでした。

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ポイントとなる月日は以下の通りです。
・平成29年6月12日:土地の買付申込み
・ 〃   6月23日:土地の売買契約書締結
・ 〃   8月4日:金消契約、土地の引渡を受ける
・ 〃   8月10日:設計事務所と契約
・ 〃   11月30日:建築物の確認申請書を提出
・ 〃   12月12日:確認済書を取る
・平成30年1月12日:保健所に旅館営業申請書の提出
・ 〃   1月22日:建築会社と建築請負契約の締結
・ 〃   2月2日:近隣挨拶
・ 〃   2月15日:地鎮祭

もうすぐ現地の工事が始まりますが、土地を見つけてから8か月以上が経っているわけです。
その間、新宿区の建築指導課、保健所、消防署に何回も出向き相談を行い、設計事務所を始めとし、CATV会社、セキュリティ会社、ITシステム会社等との度重なる打合せ、設備、什器、部材の視察・選定等々様々な準備を行ってきました。
実際建築に取り掛かるまでの、準備がすごくかかりましたが、だからこそ良い建物ができると信じています。

でもこれは、建築だけに関したことではないですね。
今度の日曜日2月25日は、今シーズン最後にして最大の目標である東京マラソンです。
目標のマラソンを迎えるにしても、11月からの6つのハーフマラソン等に出て準備を重ねてきましたし、さらにはほぼ毎日の練習があったわけです。
準備は万端、あとは当日走ってゴールを目指すのみです。

着工してからも、壁紙やカーテンを決めたり、倉庫や洗濯室の内装、棚などまだまだ決め音ければならない細かいことがたくさんあります。さらには旅館営業を始めるにあたってのホームページの開設、各予約サイトへの登録などもあります。
これも万全の準備をすれば、旅館営業が成功すると信じています。

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地鎮祭を執り行いました。

昨日2月15日、大安の日に西新宿の新築のための地鎮祭を行いました。

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地鎮祭トリミング

地鎮祭を行うのは、21年前に吉祥寺の自宅の新築の際行って以来です。
なので、ほとんど覚えていませんが、地鎮祭とは漠然と、その土地に潜む邪気を追い出し、神様に宿ってもらうものだと思っていました。

ところが、ネットで調べてみると、地鎮祭の手順とその意味は以下のようでした。

(1)修祓(しゅばつ)・・・身も心もきれいにはらいきよめます。
(2)降神(こうしん)・・・神さまにおこしいただきます。
(3)献饌(けんせん)・・・神さまにお食事をおそなえします。
(4)祝詞奏上(のりとそうじょう)・・・神さまに工事を知らせ、無事完成をいのります。
(5)四方祓い(しほうばらえ)・・・家をたてる敷地をはらいきよめます。
(6)地鎮の儀(じちんのぎ)・・・かま・くわ・すきで土地に初めて手を入れます。
(7)玉串拝礼(たまぐしほうてん)・・・玉ぐしをそなえ、おいのりします。
(8)撤饌(てっせん)・・・神さまのお食事をおさげします。
(9)昇神(しょうじん)・・・神さまがおかえりになります。

つまり、神様に来ていただき、おもてなしし、帰っていただくことにより、工事の安全無事を祈るというものだったんですね。

地鎮祭始まる

斎主たる神職のもと、建設業者・設計者・施主らの参列の上で執り行う。祭場の中には木の台(八脚台という)を並べ、その中央に神籬(ひもろぎ、大榊に御幣・木綿を付けた物で、これに神を呼ぶ)を立てて祭壇(南向きまたは東向き)となし、酒・水・米・塩・野菜・魚等の供え物を供える。

地鎮祭鍬入れ
<地鎮の儀、くわ入れ>

地鎮祭最後

儀式が終わった後、お清めの杯です。
さらには、鳶の親方による1本締めを行い、全てが終わりました。

本当に第一は工事の安全ですね。そして予定通りに進行し、11月に無事に竣工してくれることを願います。
ようやく机上の作業から、現地での実際の作業に移ります。

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中古一棟物件を運営するということ

退去者が出ると、今は私が5~9年前に購入した一棟物件からは、大半は購入後入居した方の退去です。
それでも、最近のブログに書いているように、プチリフォームを行うことが多いです。

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購入前からの入居者の退去は、大掛かりなリフォームを行います。
そうでないと、部屋は汚ないし、設備は古臭いしで、入居者獲得が難しいからです。

やはり、中古で購入した物件は手間がかかりますね。
最近の大家仲間のブログやフェイスブックで、子供への事業継承のために、運営のやり方を教えたり、運営をできるだけ外部委託にして手間をかけないようにすることが話題になっていますが、残念ながら中古物件は、手間がかかります。

吉祥寺物件では、屋上防水のし直しをしましたし、国分寺物件では、足場を組んでの外壁修理をしました。
中古一棟物件では、大規模修繕を行うことが出てきますので、それへの対応する知識が必要で、やはり人任せだと、費用がどんどんかさみ、利益はなくなり、下手すると赤字になってしまいます。

かといって、利益を外部に出さないために、自分ですべてやろうとするとすごい労力だし、時間が足りません。
私は今は、忙しかったり、大変だったりすると、真っ先にリフォームを業者さんにお願いします。ただ、リフォーム会社に丸投げだと、費用が高くなるので、表具屋さん、大工さん、水道やさん、塗装屋さんなどに分離発注です。

次に外注するのは、退去時のクリーニングですが、よっぽど忙しくない限りは、自分で行います。
部屋の隅から隅まで見るので、大家として自分の物件を知るには最高の作業です。

今、完全に外注しているのは、定期清掃と、家賃徴収業務(家賃保証は行わず、引落しと滞納時の催促のみ)ですが、これもかなり抑えた費用でやってもらっています。

サラリーマン大家の時は、リフォーム、クリーニングなどはほぼ外注していたのを、専業になってからは自分でやるようになりました。
それをまた、サラリーマン大家の時の状況に戻すというところですね。

結論を言うと、新築に比べ中古物件は手間がかかる。その手間を自分でやれば利益が残るが、労力がかかり、時間も無くなる。
精神的にきつくなってきたら、外注を増やすことにより、手間を減らす。
知識とノウハウは身についているので、それを駆使しての外注を行うことにより、極力利益を残すように運営する。

一生懸命働くのは良いことですが、まったくプライベートな時間、遊ぶ時間がないのは、非常にマズイ状態です。
思いっきり働き、思いっきり遊び、精神状態が良いことが一番ですね。

確定申告が終わり、2件同日の入居も終わったちょうど良い時期に、大学の同期14人とゴルフコンペをしたのは実に楽しく、
「やはり遊ぶことは大切だ!」と、実感しました。
精神的ゆとり、遊ぶ時間を確保して、事業を行っていきたいです。

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ゴキブリ対策しました!

2月10日に、吉祥寺物件のワンルーム2戸に入居がありますので、そのためのクリーニングを本日完了しました。

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1戸のワンルームの中は、ゴキブリ駆除剤のブラックキャップがやたらと置かれていました。
ゴキブリに悩まされていたんですね。1階がバーで、食べ物を出しますので、どうしてもゴキブリが発生してしまうのだと思います。

ミニキッチン

ミニキッチンの冷蔵庫を取り出して、掃除をしたのですが、冷蔵庫の裏はこのように壁に穴が開き電源線が来ています。

204冷蔵庫裏

これだと壁と壁の間から、ゴキブリがどんどん来てしまします。

204流し給水管
(スマホを狭い間に突っ込んで撮った写真です。)

さらに頭を奥に突っ込んで、流しの給水管を見てみると、フローリングに大きな穴をあけ、そこから水道管とガス給湯器からの温水管が上がってきています。
床下からどんどんゴキブリが来てしまいますね。

ホームセンターで、柔らかいポリプロビレン製の0.75mm厚のシートを買いました。

204冷蔵庫裏アフター

そして、シートをハサミで切り、冷蔵庫の裏の穴をこのように完全に塞ぎました。
これなら、小さなゴキブリも入ってこれません。

204流し給水管アフター

給水管はこのように塞ぎました。
狭くて手が入らないので、給水管の周りにガムテープを巻くことができず、小さなゴキブリは入って来てしまうかもしれません。

もう一つのワンルームも、冷蔵庫裏の穴は同様に塞げたのですが、流しの給水管の穴はと言うと・・・

402給水管

前の部屋より、全然大きかったです。

402給水管アフター

写真の右側は、奥過ぎて肉眼では全く見ることができず、写真を撮って、このように憶測でシートを切って貼りました。

これでかなりのゴキブリ対策ができたと思います。
入居者の方々に快適に暮らせていただけるのなら、手間はかかりましたが、安いモノでした。

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近隣ご挨拶しました!

西新宿の新築に関しての進捗を書いていませんでしたが、シンガポール旅行から帰った当日の1月22日(月)に、建築請負契約を結びました。(大安でした。)

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その日は東京に大雪が降った日です。新大久保の建設会社で行ったのですが、契約自体はただハンコを押すだけですぐ終わりました。(請負金額は事前の打ち合わせで確定していましたので)

その時に、建設会社の営業部長と設計事務所の社長と相談し、現場の近隣ご挨拶は2月2日(金)、地鎮祭は契約日と同じくやはり大安の2月15日(水)に決めました。

そして、近隣ご挨拶の当日も雪でした。「延期しましょうか?」とも言われたのですが、手土産に用意した吉祥寺人気No.1「アテスウェイ」の焼き菓子の賞味期限がそれほど長くないので、決行することにしました。

現地に直接接している5件+1件、合計6件にご挨拶するのですが、2件は賃貸併用住宅、3件は一戸建てのご自宅、1件はアパートで、所有者は近くのマンションにお住まいです。

4件の方がご在宅で、ご挨拶することができました。
設計事務所の社長さんが主に説明をしてくれました。
地下付きの3階建ての「自宅兼5室の旅館」と言うと、やはりちょっと驚かれます。
お会いしたのはすべてご年配の女性だったのですが、一人の方からは「騒がしかったりしたら、警察に電話しますよ。」と言われてしまいましたが、他の方は穏やかに話を聞いていただけました。

地下を掘ることもあり、建設前の近隣の建物調査をすることが必要とのことで、建設会社の担当者は近隣の方に連絡するために電話番号を聞いていました。

2、3日後、建設会社の担当者は、お会い出来なかった2件に再び伺い、話をすることができたそうですが、やはり施主である私と設計事務所の社長も一緒に2月11日(日)ご挨拶に行くことにしました。

今後、お隣さんになる方々ですので、直接お会いしてのご挨拶、説明は大切です。
また、アテスウェイの焼き菓子を買って行きます。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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