吉祥寺のサラリーマン大家ドビーの日記

今日、吉祥寺のマンションの地デジ化が完了しました。

アンテナの改良か？　CATVの導入か？　どちらとも見積りをとって、検討しました。
アンテナの改良では工事費約9万円で、その後のメンテナンス費はかかりません。
CATVは初期工事代約5万円、その後の大家負担額は月300円×19戸＝5700円です。

私が選択したのは・・・・・

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11/3に八王子のマンションに行き、地デジ対応でCATV導入のために、その会社が屋上に出て、下見できるよう、ドアにキーボックスをつけ、カギを入れておきました。

自分でも、見ておこうと、屋上に出てみて驚きました。隅の部分にかなりの水が溜まっています。雨が降ったのはだいぶ前ですから、ずっと溜まったままだったんだと思います。
排水溝の部分を棒でつついて、詰まっている泥に穴をあけて、水を流そうとしたのですが、全然水たまりが小さくなりません。泥が表面だけでなく、排水管の部分まで詰まってしまっているようです。

明日か明後日に行って、市販のパイプクリーナーワイヤーで泥の詰まりを排除して、水を抜きたいと思っています。
いつまでも屋上をプール状態にしておくと、水漏れを起こしてくるかもしれません。即急に直します。
屋上から、外に出ている排水管を見ると、直角に曲がっている部分はつまみが付いた蓋になっているようなので、プライヤーで開けて、完璧に泥の詰まりを排除したいと思います。

でも、このマンション、周りもビルや住宅で、泥や砂がそんなに飛ばされてくるとは思えません。築12年ともなると、チリも積もれば山となると言ったところでしょうか。

それよりも吉祥寺のマンションは、隣の大きな家に竹林があり、落ち葉が飛ばされてくるので、こちらの方が心配です。定期的に屋上に登り、水がたまっていないか、排水溝口を落ち葉が塞いでいないか、調べようと思います。
水漏れって怖いですから・・・・。


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八王子の物件の入居者募集をしていますが、ほとんどの仲介業者さんから同じことを聞かれました。
「何か月先の入居まで待てますか？」

ん？　そんな待てるわけないでしょう？　なんでそんなこと聞くんですか？
と言うところですが、最近の大学受験生は、推薦入試やAO入試で、今の時期にすでに合格が決まっている人が大変多いそうです。そういう4月に大学生になる高校3年生が、すでに今の時期からアパートを親と一緒に探しているとのことです。

早く探したほうが、良いところを探せると思うのでしょうね。
大学の近くなどで、学生以外の入居者が望めないアパートの大家さんは、何か月も先の入居に応じるそうです。それで、そうでないアパート、マンションにも、同じ問い合わせをするそうです。

私の八王子の物件には、学生の入居者がいませんし、さすがに4カ月も5カ月も先の入居には応じられません。せいぜい１カ月です。
これからもずっと、そのような問い合わせに応じなくても済むように、すぐに入居者を獲得できるマンションであり続けるよう、運営していきたいですね。


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地下鉄の中吊り広告を見てギョッとしました。今週号のSpa! 何と！こんな記事を書いています。それもメインの記事として・・・
「高すぎ家賃は取り戻せる！」

＜以下、Spa！のホームページより＞

ついに「更新料は違法」判決！　家賃減額、敷金8割返還も当たり前の時代になった。
大家の言いなりにならない技術を公開！

【担当編集からのコメント】
今年の7月を皮切りに、今現在も裁判所で争われ続けている
「更新料は有効？　無効？」問題。
8月には「更新料はそもそも目的が不明瞭で、消費者契約法違反だ」との判決も出され、
「えっ、今まで大真面目に払ってたオレって一体......？」と
衝撃を受けた人も多いのではないでしょうか。

――冷静に考えてみたら、更新料に限らず、敷金やら礼金などなど、
"慣習"というワケのわからん名目で払わされているカネがあまりに多すぎる!!
「この状況、どーにかならないの!?」って思いませんか!?

で、実際に取材を進めてみたところ、
「更新料⇒有効無効に関わらずスルーしてOK」、「敷金⇒８割返還が当たり前」、
「家賃⇒１割引き下げ可能」etc. 衝撃の事実が次々に判明。
専門家が指南する交渉ノウハウで、"大家にカネ、払いすぎ"の日々から
あなたも脱出しましょう！

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これを読んだ限りでは、10/29の大阪高裁の以下の判決には全く触れていませんね。

賃貸住宅の契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、借り手の男性会社員（３３）＝大阪市＝が家主に支払い済みの更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は、訴えを退けた３月の一審・大津地裁判決を支持し、借り手側の控訴を棄却した。

　更新料をめぐっては、別の裁判長による８月の大阪高裁判決が「無効」とし、高裁レベルで判断が分かれる形になった。最終判断は最高裁に持ち越されることになる。

　高裁判決は、今回の更新料について、２年ごとの契約更新の際、約５万〜約１０万円を支払っているが、入居時に支払った礼金２０万円より低いことから「適正」と判断。賃貸契約を延長するために借り手側が支払う「対価」とみなした。また、更新料を禁じると家賃に上乗せされる可能性があるとも述べ、「借り手にとって一方的に不利益になることはない」と結論づけた。
（10/30、asahi.comより）


今の時期に更新する入居者の方、この記事を読んで、更新料ナシの要求をする人、中にはいるでしょうね。
更新料ナシでの不動産経営を想定していたのなら、キャシュフローはとても厳しく、デフォルトに陥る大家さんがかなり出るでしょう。事業の見直しは、ちょっとやそっとではできません。

大家の私たちは、裁判の状況を的確に説明できるようにしておくべきですね。


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昨日、超近代的なシネマコンプレックス新宿ピカデリー（2008年7月オープン、10スクリーン）で、「This is it」を見た帰りに、歌舞伎町を覗きに行きました。
目的は後ろめたいものではなく、新聞で大変ショックな記事、「新宿グランドオデヲン座、新宿アカデミー劇場、新宿オデヲン座の3館が11月30日をもって閉館し、昨年秋まで歌舞伎町に14館あった映画館が4館になる」を読んで、歌舞伎町の現状を見ておきたくなったからです。

昨年末に、演歌の殿堂、コマ劇場が閉館するに伴い、新宿プラザ劇場と新宿コマ東宝が閉館していましたが、その後今年に入り、新宿ジョイシネマ1、2、3と新宿トーア、新宿オスカーも閉館していたのですね。

靖国通りを渡って、歌舞伎町への参道と言えるコマ劇場にぶつかる道を歩いたのですが、閉館しているコマ劇場は黒く塗られ寂れています。
大きな建物の建替があると、必ずいますね。退去しないテナントが。コマ劇場でも１階の１店舗だけが残っています。裏の新宿プラザ劇場のビルでも１店舗だけ残っています。そのために１年近く解体ができず、再開発が遅れるのですから、ビルの所有者は堪ったものではないですね。
ペニンシュラホテルになっている日比谷パークビルも、今は更地になっている三信ビルも最後の１店舗が出ていくまで、すごく月日が経っていました。

歌舞伎町スクウェアの中に入り、最後に残った４つの映画館のミラノ座のビルを見ると、外観がくすんで、みすぼらしさを醸し出しています。
以前は日本一の繁華街としてその名をはせた歌舞伎町が、ものすごい地盤沈下です。

くしくも、去年９月のリーマンショックで、経済状況が劇的に変わったのと時期を同じくしています。
コマ劇場や、閉館して利用されていない映画館跡が再開発され、歌舞伎町が早く息を吹き返して、かつての活気を取り戻して欲しいと思います。


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