資産組換え物件を見学

しばらくご無沙汰していた大家仲間のTさんから、最近購入した物件の見学会のお誘いを受け、行ってきました。

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Tさんの物件は小平、川口、朝霞、我孫子、さらには甲府も所有しており、郊外物件を得意とする印象の大家さんでした。
しかし、最近購入した物件は何と! 赤羽と池袋でした。赤羽と池袋といったら、近年とても人気が出てきて、活気にあふれていますね。

甲府を数年前に売却したのは聞いていましたが、川口、朝霞、安孫子も売却し、その売却益を元手に東京23区内の池袋、赤羽を購入したそうです。まさに地方・郊外から、都心に向かっての資産組換えですね。

赤羽といえば昼飲みの街として有名で、ごちゃごちゃしたイメージがあったのですが、東口に出て、ちょっと行くと落ち着いた教会が目に入ってきます。そして公園もあります。図書館など区の文化施設もあり、アカデミックな雰囲気にビックリです。

赤羽商店街

Tさんの物件は、赤羽駅から徒歩10分ちょっとの所ですが、商店街に面しています。

赤羽前景

2、3階は住戸が6戸、1階は左から駐車場、住居、店舗です。
きれいな外観の重量鉄骨造です。
築年数を聞いて驚いたのですが、築40年以上です。なぜきれいなのかというと、11年前に「アパートそっくりさん」と言う全面リフォーム工事を行っていたのでした。外装のみならず、共有部分、室内までもです。

赤羽屋上 - コピー

ウレタン防水工事をした屋上は広いです。太陽光発電設備をつけたいところですが、突起があるので、あまりパネルを置けないそうです。

赤羽3F廊下

3階の廊下ですが、床、壁、天井すべてきれいにし、各戸にカラーテレビドアホンをつけています。

赤羽車庫 - コピー

1階左の車庫はシャッターもついています。当初はここも店舗ではなかったかと思われます。

赤羽自転車置き場 - コピー

駐車場の奥は、入居者のための駐輪場が設けられています。

赤羽1F住居前面

1階の真ん中は住居です。ここもかつては店舗で、住居に変更したと思われます。
ちゃんと門があり、自転車やバイクを置けるスペースがあります。

<室内は次回に>

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ペット可でやられた部屋も・・・

4月になって退去した吉祥寺物件ですが、犬を飼っていた部屋でした。
退去の立合いをして、犬の臭いがキツイなとは思ったのですが・・・

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芳香剤を部屋に置いて、しばらくたっても臭いが消えないので、これはおかしいとフロアタイルを剝がしてみると・・・

304床の痛み全体

その下のフローリングに犬のオシッコが浸み込んで、一部腐っていました。

当初は、フロアタイルを剥がして、クッションフロアを貼ろうと思っていました。
しかし、そんな生易しいものではありませんでした。“ニオイのもとを絶たなきゃダメ!”というところで、オシッコの浸みこんだフローリング材は取り去らなくてはなりません。

一瞬セルフリフォームでやろうとも思ったのですが、
「忙しくなるために、サラリーマンをリタイアしたのではない。」とブログに書いたばかりでもあるし、工事業者さんに任せることにしました。

そんな最中に、ある仲介業者の営業マンから電話があり、
「退去して、リフォーム中という部屋を内見させていただけませんか? 興味を示しているお客さんがいるんです。」

フロアタイルを剥がして、オシッコが浸みて腐っているフローリングが見えてるし、ヒドイ臭いなので、内見してもらおうなんで全く考えていなかったのですが、
「リフォーム後を想像して見ますので、とりあえず見せてください。」
などと、営業マンの執拗なトークに、ならイイですよと答えてしまいました。

するとしばらくして、営業マンから電話があり、
「お客さんは気に入って、入居申込みを書かれました。できたら4月30日の入居希望です。」

ビックリです。よくもまあアノ状況を見て、嗅いで、入居申込みをするとはです。
いずれにしても工事業者さんに見てもらっていたところなので、入居できる状況にしようと、工事を早くしてもらうことにしました。

壁紙も貼替えるのですが、これはすでに、のり付きのをネットで購入していたので、床の工事が終わったら私が貼ることになります。

国分寺のボコボコにされた部屋の入居は5月1日です。4月27,28日で3点ユニットを入替えた後の壁の補修、クロス貼り、クリーニングは私がやります。
すごく忙しい4月の下旬になります。でもこれで満室復帰です。

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新築戸建を見学(その2)

さて、前回の続きで、2階です。

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川口新築戸建二階廊下

階段を上がり、左側に行き、東の部屋から撮った写真です。
廊下も各部屋も全く同じフローリングと壁紙ですが、違和感はありません。かえって住む人の飾りつけが自由にできそうです。

川口新築戸建ドアストッパー

各ドアのストッパーは、マグネットで自然とくっつくので、便利です。

川口新築戸建二階ベッドルーム東

2階には3つの洋室(ベッドルーム)があるのですが、これは東の部屋です。

川口新築戸建二階ベッドルーム中2

真ん中の部屋です。

川口新築戸建二階ベッドルーム西

西の部屋です。
4人家族で、子供が2人の場合、東と中が子供部屋で、この部屋が夫婦の部屋になるはずです。なぜかというと・・・

川口新築戸建二階ベッドルーム西WIC

この部屋には、この家のセールスポイントであるWICがあるからです。
左側と同様に、右側も広くなっていますのでかなりの量の衣類を収納することができます。

川口新築戸建二階ベランダ

ベランダはこんなに広いです。
物干しがこのように支えの柱で高くなっているのは、初めて見ました。
今は洗濯物を見えないように、ベランダの塀の内側に低く取付けているのが多いですが、高いほうがはるかによく乾きますね。

この戸建は家族が快適に暮らすのに、十分な設備と広さが備わっています。
立地も駅から徒歩10分で、スーパーも近くにあり、生活至便です。

私(正確には妻の)新所沢の築40年のアパートを取り壊す所も、この新築物件とほぼ同様のものを建てられるので、とても参考になりました。約100㎡(30坪)の戸建を建てられ、駅徒歩10分で、3分くらいのところにスーパーがあります。

3年前に妻が相続した際から、数年後の取り壊しを視野に入れ、契約更新の際に、定期借家契約に変更してもらっていました。来年6月には、4戸すべて空室になります。

この新築戸建を建設した会社も教えてもらいましたが、TVCMもしている大手のところでした。
Tマンさん、貴重な物件を見せていただき、いろいろご説明下さり、ありがとうございました。
これを基に、今年中じっくり調査、研究し、新所沢物件の具体策を決めたいと思います。

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新築戸建を見学

4月13日に埼玉県南部の新築戸建を見学しました。
フェイスブックで、大家仲間のTマンさんが見学のお知らせをしていたので、飛びつくように参加の連絡をしました。

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実は、新所沢の築40年の軽量鉄骨4戸のアパートを取り壊し、更地として売ろうか、戸建を新築し賃貸しようか、検討していたのです。

川口新築戸建全体

玄関が西側に向いており、車を2台止められる広い駐車スペースがあります。
土地は121.05㎡(36.61坪)ですが、それ以上に広く見えます。周りがゆったりしているからでしょうね。

建物は木造2階建て床面積96.05㎡(29.05坪)、ツートンカラーのしゃれた外観です。
1階の窓は、ほぼすべてシャッター付きです。

川口新築戸建駐車場水道

駐車場にはこんなカワイイ水道がついています。
その後ろは花壇で、花いっぱいの家にできます。

川口新築戸建間取り

間取りはこのように1階にLDKと洋室と浴室、洗面、トイレなどの水回り、2階に3つの洋室(ベッドルーム)とWICとトイレです。
(ところで、WICって、何か知ってました? ウォーキングクローゼットのことでした。)

Tマンさんは、不動産仲介業者でもあり、この新築戸建ては実需としての売却で、引き渡しが明日なので、見学する最後のチャンスでした。

川口新築戸建玄関

玄関ですが、左側の下駄箱、物入れの数がすごく多いいです。さらに、右側はクローゼットになっており、コートなどをかけておくのに最適です。とても便利です。

川口新築戸建玄関中から

木製の玄関ドアがとても良い雰囲気を出しています。大きな曇りガラスが、玄関を明るくしています。

川口新築戸建広々LDK

洋室とLDKの間の引戸をフルオープンさせると、こんなに大きな部屋になります。
LDKには床暖房がついています。正面はカウンターキッチンです。

川口新築戸建広々LDK締める

引戸を閉めると、このように洋室は個室として使えます。

川口新築戸建広々LDK反対より

キッチンの方から見ると、窓も多く、余計に開放感があります。

川口新築戸建広々キッチン

キッチンは、3口のガスコンロで、魚焼き器もついており、収納も十分で、広いです。

川口新築戸建浴室

浴室です。バスタブがとても大きく、もちろん追い炊き付き、シャンプーや石鹼など物を置くところも充実です。

川口新築戸建洗面台洗濯機置き場

洗面台と洗濯機置き場、床下収納もついています。

川口新築戸建一階トイレ

トイレはもちろん温水洗浄便座付き、物を置く台もあり、十分な広さです。
<2階は、次回に・・・>

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オフの重要性

昨年の振り返りでも書きましたが、専業大家(自営業)は仕事と私生活の区別がつかず、非常に時間が過ぎるのが早く感じてしまいます。

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すべてを自分でコントロールできるのは良いことですが、いろいろ事業を増やしたこともあり、やることが増え、毎日が忙しいです。こなさなければいけない仕事が多く、
“もう一つ仕事を片づけてしまおう!”と、前のめりに毎日過ごしているのですが、悪く言うとメリハリがありません。

サラリーマンの時は気づきませんでしたが、通勤、昼休み、終業、人事移動、一年の仕事始め、仕事納め、そして休日、夏休み休暇などは、仕事にメリハリをつけるためにも必要なことだったんですね。

自宅を事務所として仕事をしていると、特にメリハリをつけるのが難しいです。
昨年は不運なことに、ペットの不幸があり、年に一度の旅行もいかなかったために、余計にメリハリがありませんでした。

なので今年は、休暇を意識的に取ろうと思っています。
ONとOFFをハッキリしようと言うところです。

昨年中止になってしまったハワイ旅行は、せっかくだから思いっきり楽しんでしまおうと、12月10日のホノルルマラソンに出場に合わせて行くことにしました。4月14日のエントリー開始に合わせて、すでに申し込みを済ませました。
マラソンはいつも真剣になっての出場でしたが、ハワイで気温も高いので、タイムにこだわらず、観光気分で走ろうと思います。
大家さん仲間で、複数の人が参加するようなので、現地で交流することもしたいと思います。

毎年のことですが、2月中旬から4月中旬まで(現在もです)花粉症に悩まされています。
本当はその時期に日本脱出をしたいところですが、大家業が忙しい時期でもありますので、陽が長い6月にもまた海外旅行に行こうかと思っています。

忙しいことを目指して自営業になったわけではありません。
最近はことあるごとに言っていますが、
「人生を楽しむことを一番としています。」を実践していきます。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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