区役所、保健所、消防署回り

買付けを入れている土地で、間違いなく私と妻のやりたいことができるのか、契約までに調査、確認しておかなくてはなりません。

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なので、6月14日に買付申込みをしてから、すぐ区役所の建築指導課に行き、私たちが建てたいと思っている施設は、この土地で出来るのかを聞いてきました。さらには保健所にいき、やはり同じことを聞いてきました。
その結果としては、可能であるとのことでした。
消防署にも行ったのですが、担当の方がいらっしゃらなくて、簡単なチラシをもらっただけでした。

実はその前に買付けを入れた他の土地では、保健所で
「ここは第一種文教地区のようで、あなたがやりたいと思っていることはできないと思います。都市計画部で確認してきてください。」
と言われ、やはり、その通りで出来ないことがわかり、
“これは思いのほか大変だぞ。”と思ったものです。

今回のは実現可能なことが分かったわけですが、商業地でありながら、二種住居地域も混じった土地で、思いのほか容積率が取れません。
地下を掘る案で、一級建築士である妻の兄に、大急ぎで図面を書いてもらいました。
それを持って、義兄にも同伴してもらい、また区役所の建築指導課に行き、図面案で問題があるか? 道路斜線、高度斜線、建蔽率・容積率などの確認をしてもらいました。

それからすぐ保健所に行き、その業種の建物として、図面のチェックをしてもらいました。いくつかの変更を指示されました。
消防署に電話したところ、担当者の都合がその日は埋まっているので、2日後に行き、消防設備、避難経路等について、指示を受けました。

コインランドリーをオープンした際の、保健所、消防署に行き開業申請の手続きをした経験が、役に立ちました。
契約前に、フルスロットルで調査を行いました。

それと並行して、金融機関に融資のお願いですね。
今回は、土地の購入と建物の建設を合わせた融資で、そのための資料を、金融機関から言われたらすぐ出しています。
建設の見積書も必要とのことで、建設業者さんに行き、建てたい建物の説明、見積書作成のお願いもしてきました。

もちろんローン条項は付けてもらいますが、契約したら、もう完全に実現に向けてスタートです。
その契約はもう目の前です・・・

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土地の買付け入れています。

ここ1か月くらい土地探しをしています。4階建くらいを建てられる土地です。

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私と妻で、ネットで探し始め、建蔽率・容積率が60%・300%のものなど結構有り、その通りに建てられるものだと思い、問い合わせをしましたが、ほとんどは前面道路により容積率が160%などになってしまうものばかりでした。
4階以上を建てられる土地は非常に少ないことに驚きました。

たまに、商業地域、近隣商業地域で、表記している建蔽率・容積率が建てられるものが出てくるのですが、バカ高いです。
値段付けは良くできているものです。

ある方から、「その手の土地は表に出ないうちに売買されてしまうことが多い。」と聞かされたので、複数の大手不動産会社の吉祥寺支店に良い土地が出てきたら、教えてくださいと声を掛けてもいます。

中古の一棟賃貸マンション、アパートなどは、昨年が値段も需要件数もピークで、今年は下がっていると、仲介業者さんも金融機関さんも言っていましたが、都心の土地はまだまだ高値で、落ちる気配がないそうです。

探していてまさにそう感じます。
実は私たちがやろうとしているのは、普通の賃貸ではないので、それができる用途地域が限られてきます。
(わかる人にはわかってしまいますが、実現が具体的になってからお話しします。)

実はすでに3回買付申込書を書きました。
1回目のは、都心の巨大ターミナル駅にほど近いところで、現状駐車場です。
妻がすごく気に入り、ただ、やはり容積率は表示通りには取れず、160%になってしまうのですが、高台で、地下を作りやすい土地なので、買付申込みを入れました。

翌日区役所と保健所に行き、その土地で私たちがやりたいことを話すと、何と!できないというのです。用途地域は問題ないのにです。
第一種文教地区に指定されているからとのことなのです。(全くそんな雰囲気ではないのですが・・・)
残念ながら見送りです。

2回目のは、大きな公園に隣接した超希少な土地なので、買付けを入れたのですが、もともと私たちの希望以上に大きな土地で、借地とはいっても予算を超えており、傾斜地で、大きな木3本を残さなくてはいけないなど地主さんの要望がかなりきつくて、断念しました。

そして3回目の買付申込みを先週行いました。
建蔽率80%・容積率600%の商業地域が半分を超えており、残りが60%・300%の第二種住居地域で、それをネットで見たときは飛び上がって喜んだのですが、前面道路で計算するとすぐに、容積率は300%、200%なことは、さすがに苦い経験からすぐにわかりました。

買付申込書を書いてすぐ、区役所の都市計画課に行き、建築の手引きをいただき、説明を受けるとと、道路斜線、北側斜線、日影制限等いろいろな規制があることがわかり、さらに容積は削られてしまうことがわかりました。
(一応私は10年くらい前に、宅地建物取引主任者の試験に合格しています。だんだんその時に勉強したことを思い出してきました。)

しかし、すごく良い立地ですので、やはり地下を掘ることにより、私たちのやりたい容積を確保し、土地の購入を実現させたく、建物の図面も書きいろいろ調査を行っているところです。

さて、どうなりますことか・・・

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まだまだ続く吉祥寺アパート新築ラッシュ!

吉祥寺でのアパートの新築に関しては、今まで何回も書きましたが、また目につくものが完成及び建築中なので、取り上げます。

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無垢の木のアパート2

吉祥寺北口の商店街を抜けてすぐの徒歩7分のところに、南欧風の白壁の外観が目に入ってきます。スイス製の漆喰で、屋根はスペイン瓦を使用しているそうです。

木造2階建てのアパートが4棟建っています。
今回完成したのは右の2棟で、5月末に完成したばかりで、現在入居者募集中です。

左は道に面した1棟しか見えませんが、奥に同じ大きさのもう1棟があります。

無垢のアパート旧

こんな感じで、屋根が一部つながっていますが、真上から見ると三角形◥の2棟です。各棟1階2階それぞれ2戸の計4戸です。
この2棟は、6年前の2011年に完成し、内覧会もあったので、見てきて、ブログにも書きました。
http://georgeeast.blog60.fc2.com/blog-entry-1202.html

近隣の市に住む(不動産関係ではない)社長さんが土地から買って、新築したそうで、今回もそうなのではと思います。
(利回りはとても低いと思います。富裕者だからできる業です。)

吉祥寺の地元の建設会社が建築したのですが、室内は国産無垢材を使用した床と建具で、新築時は木の香りがムンムンの癒しの空間でした。

この旧棟の時もそうだったのですが、このアパート4棟は全て入居者を、女性で非喫煙者に限定しています。
敷地内には防犯カメラを設置しており、室内にはALSOKホームセキュリティを導入。万が一の事態に備えた防犯対策万全です。
インターネットは、NTTフレッツ光WiFi標準装備で1G(ギガ)が無料。テレビはフレッツTVを導入し、地デジ・BS・CSが視聴できます。

無垢の木のアパート2全体

新しい2棟の入口は、写真の左で、ロートアイアンの門扉(オートロック付)です。手前に2本のヤシの木、中に入ると石畳が広がり、ヨーロッパの小路の雰囲気です。

さて、家賃ですが、新築の8戸は全てワンルーム、23.39㎡~24.20㎡で、共益費込みで92,000円~103,000円と、さすがの値段です。

近くのアパート

そしてもう1つ気になるアパートは、私の吉祥寺物件から100mくらいの距離です。

近くのアパートプリマ

掲示されている看板を見ると、こちらもシャレた欧米風アパートができるようです。
オーナーは、自宅の広い庭に新築アパートを建てていると思われます。
こちらも資産家の方で、相続税対策なのかもしれません。

いずれにしても、すごい強敵が次々に出現です。
新築アパートラッシュ、いい加減収まって欲しいです。

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買付け申込み入りました!

5月下旬から売りに出している八王子一棟物件に買付け申込みが入りました。
順調に契約、引渡しまでに進めたいと思います。

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さて、民泊新法(住宅宿泊事業法)が9日、参院本会議で賛成多数により可決、成立しました。

宿泊事業を営む場合は、現行の法律では衛生基準の厳しい旅館業法による許可が必要ですが、民泊新法は届出で営業できます。ただ、年間営業日数は180日以下で、都道府県や政令指定都市などが地域の実情に応じ、条例でさらに日数を制限できるとなっています。
詳しい制度運用は今後、政省令やガイドラインで定められることになります。来年1月にも施行される予定です。

実はこのことは、私が八王子物件売却後にやろうと思っていることにすごく影響します。内容は予想されていた通りのなので、法律に合わせ準備を進めて、プランを実現させたいです。

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コインランドリーの苦情

コインランドリーの店内には、お問い合せ先として私の携帯電話番号を表示してあります。
時々電話がかかってきます。ほとんどが同じ内容だったので、店内に貼紙をしてきました。

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開店してすぐ、電話がかかってきたのは、乾燥機が止まってしまうことででしたが、施工会社のミスで、排気口の蓋が閉じていたことが原因でした。

電話ではないですが、私が店舗にいて、消防設備業者さんが熱感知機の設置工事をしているとき、乾燥機が止まってしまったことがありました。それは業者さんが、作業中にプロパンガスの配管に物をぶつけてしまい、自動制御でガスの供給が止まってしまったことが原因でした。

それ以外のトラブルの電話の多くは、乾燥機に洗濯物を詰め込みすぎが原因で、止まってしまうことでした。
昨日も、電話を受け、店舗に行ったのですが、羽毛布団を2枚入れて、中型16㎏の乾燥機でやっていたので、すぐに羽毛布団がドラム内いっぱいに膨れて、止まってしまうのでした。

確かに羽毛布団は軽いので、16㎏までと書かれていたら、2枚入れてしまっても良いわけです。
ただ、乾燥機の自動制御としてドラム内のたくさんの通気穴がふさがれてしまうと、止まるようになっているのです。
ガスでの熱風がドラム内に行かなくなってしまうからです。

私が行き、羽毛布団を1枚ずつ、別の乾燥機でやることにより、最後までちゃんと乾燥させる事ができました。

注意書きアップ

苦情の電話のほとんどはその件ですので、本日注意書きを店内に貼ってきました。
パソコンで文書を作成し、A4の紙に印刷し、ラミネート加工し、両面テープで壁に貼りました。

注意書き

エレクトロラックスが貼ってくれた説明書きもいろいろあるので、ゴチャゴチャしていますが、こんな感じです。
お客様はちゃんとこれを読んで、守ってくれて、乾燥機が止まらないようにして欲しいです。
これで、苦情の電話が減ってくれれば助かります。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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