築古・RCスケルトンリフォームを見学(その2)

さて、前回の玄関を入ったビフォアの写真は台所です。
手前のドアはトイレの入口です。トイレは和式でした。

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その奥のふすまを開けると

池尻居間ビフォア

4畳半の和室でした。
30年間入居していた方が、退去するときの状況です。

池尻間取り図

ビフォアとアフターの間取り図です。
ビフォアでは、風呂なし、洗面なし、エアコンなし、洗濯機はベランダ置きでした。
アフターでは、ふすまは撤去して、洋室(台所)と和室を一体にして、7.2帖のフローリングの洋室にしています。
全部で15.6㎡ですので、大正解です。

池尻玄関

スッキリした玄関になりました。

池尻部屋全体2

玄関(左側)から入って来て、洋室全体です。

池尻キッチン

キッチンはこのように板で作ったオリジナルで、下はオープンなままです。
左側に洗濯機置き場を新設です。

池尻ベッド

洋室の正面にはIKEAの木製のロフトベッドです。
上で就寝し、下は洋服などの収納にするそうです。
上にバーが取り付けられており、カーテンを取り付けられるようになっています。

この部屋を借りる方は、ここで美容サロンを開業しで、お客さんがいる時にはカーテンで、ロフトベッドを見えないようにするそうです。
左の引き戸を入ると

池尻トイレ洗面

洗面台とトイレです。
細かいタイルの壁紙がアクセントになっています。
洗面台の上に鏡の箱が取り付けられ、歯磨き道具やお化粧道具を入れられるようになっています。
入居者の方の希望で、大家さんが取り付けたとのことです。

池尻浴室

さらに奥には、コンパクトですが、ちゃんと独立した浴室です。

池尻感知照明

私が今度自分の物件で取り入れたいと思ったのは、洗面とトイレの上の人が入ると感知して自動的につく照明です。
玄関などにも良いですね。

ビフォアの入居者の方は、よく暮らしていたと感心するのですが、アフターは清潔で便利な生活ができる部屋に生まれ変わりました。
かなりの費用が掛かっていますが、家賃は以前より25,000円アップとのことで、効果が十分に出たスケルトンリフォームでした。Kさん見学させていただきありがとうございました。

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築古・RCスケルトンリフォームを見学

いつもながら見学の報告をすぐに書けずに恐縮です。
5月18日に東急田園都市線「池尻大橋」から徒歩5分ちょっとの築45年のRCのスケルトンリフォームを見てきました。

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この物件の所有者は、大家の会“CF組”の組長さんで、3年前にはやはりフルリフォームの1階の部屋を見せてもらっています。

池尻外観ビフォア

2014年の外観はこんな感じでした。

池尻外観

外壁をこんなに鮮やかなイエローに変えていたんですね。知らなかったので、ビックリしました。
木も切って、スッキリです。

池尻入り口

建物の左わきの道を入ると、2階以上の住居への入口があります。

池尻ポストビフォア

3年前の郵便ボックスはこんな感じでした。

池尻宅配ボックスポスト

それが現在は、宅配ボックスもついており、ピカピカです。

池尻階段ビフォア

3年前の階段はこんな感じでした。

池尻階段

踏板も手すりも側板も塗装し直し、裏の一枚の波板も3つ上の入口の写真の通り、一段一段ごとの裏板に変えています。

池尻洗濯物干しビフォア

3年前の2階の洗濯干し場です。

池尻洗濯干し場
茶色の目隠しを取り付け、床の鉄板にはシートを貼り、こんなにオシャレになりました。

池尻4階

さて、いよいよスケルトンリフォームした4階の部屋の見学です。

池尻玄関からビフォア

ドアを入ると・・・
(失礼、これはビフォアの写真でした。次回に続く。)

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物件探し始めました。

八王子一棟物件の売却を始めるとともに、物件探しを始めました。

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最後に購入したのは、駒沢大学一棟物件の2013年に7月です。
ラッキーなことにその年の9月に東京オリンピックが決まり、不動産価格がグッと上がりました。
それ以後も、もし良い場所で割安の物件があったらと、健美家などをチラチラ眺めていたのですが、全く見つけることができず、ほとんど見なくなってしましました。

そして、太陽光発電やコインランドリー等の不動産賃貸以外の事業を始めました。

その間、区分を2つ売り、かなりの売却益を得て、さらに八王子の一棟物件の売却をしようとしているわけです。
でも今度はやはり、不動産を購入しようと思います。

次に私が求めている不動産は何かというと・・・
まだ、調査・研究し始めたところなので、決意が固まったら公言したいと思います。

ネットでそれにふさわしい物件がないかなと、いろいろ探してみたのですが、見つかりません。
大きな建蔽率、容積率を必要とするのですが、結構希少価値で、表に出ずに取引されることの多いそうなので、すでに大手不動産会社の吉祥寺支店及び地元の不動産仲介業者さん複数に声をかけました。
現在まだ高値の状態なので、半年、1年くらいは良い物件が出てくるまでジックリ待つつもりです。

鶴見川

さて、プライベートなことですが、理由あって、ほぼ毎週土曜日にボートの練習をすることになりました。
場所は鶴見川で、自宅から1時間半かかり、結構大変なのですが、来年春まで続けるつもりです。

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一棟物件売却へ

私が不動産投資を始めた時、目指していたのはインカムゲインで、売却で儲かるキャピタルゲインなんて全く考えていなかったです。

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なんせ、1990年のバブル絶頂期から転げ落ち続けていた2001年に不動産投資を始めていたのですから、まだまだ下がり、上がることなど考えられませんでした。

東京の不動産が顕著に上がったのは、やはり東京オリンピックが決まった2013年9月からですね。
私の周りの優秀な大家さん仲間は、買いと売りを頻繁にやる人が多く、特にこの1、2年は売却して大きな利益を得たのをたくさん聞いてきました。

私も区分は、3つ売却して、いずれもキャピタルゲインを得ていますが、所有戸数がさほど多くもないので、一棟物件を売却すると、所有戸数が減り、インカムゲインが少なくなることに怖さを感じていました。

もし一棟物件を売却するなら、自宅から一番遠い八王子物件とは思っていたました。
八王子は、大学が都心回帰で、学生が減り、賃貸経営が危ないと言われていますが、私の物件は、9年前に購入してから満室がほぼ続いています。エレベーターのないそこそこ築浅のRCですので、メンテナンス費もほとんどかからず、キャッシュフローがかなり出る優等生です。
4年前には国と東京都からのダブルの補助金を受けて、屋上に太陽光発電もつけています。

迷ったのですが、やはり立ち止まることより、動くことを選び、売却を決意しました。
SMBCが頭金3割で融資した最後の2008年秋にアパートローンを借りることができ、3年の固定金利の3回目が今年10月に切れ、売却してもローンの違約金がほとんどかからない状態なったことも、きっかけになりました。

八王子の4つの大手の不動産仲介会社に無料査定を頼み、3社と直接話をしました。
査定価格は各社でバラツキがあります。最近の売却事例の資料を各社持ってくるのですが、面白いことに高い査定の会社は高い価格(低い利回り)で売れた事例ばかりを持ってきて、低い会社は低い価格で売れた事例ばかりを持ってきて、理論の裏付けをしていました。

やはり、高い査定価格を出した会社に一定期間の専任媒介で頼むことにしましたが、その担当者が一番信頼できる人だったことが大きな理由です。
やはり担当営業マンのスキルと情熱が、成約の大きな原因です。
昨年川口の区分を売却した際も、依頼した会社の営業マンは非常に熱心な人で、すぐに買い手をつけてくれました。

売却の時期は本当に難しいもので、やはりピーク時に売りたいところです。
私の見方は、まだ、はっきりと下がっている状態ではないですが、投資用物件の需要の過熱が冷め始め、金融機関の融資の引き締めもあり、高値のピークはやや過ぎたのではと思っています。

うまく売却したいと思います。
売却後の次の一手は、もちろん考えています。まだ売却することも含んで・・・

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扶養家族がなくなりました!

娘が3月に大学を卒業し、4月に就職し社会人となりました。

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娘が生まれた時は、共働きでしたが、娘は私の扶養家族となり、健康保険証は私の勤めていた会社のに入っていました。
私がサラリーマンをリタイアし、再就職活動をしたり、職業能力開発センターのマンション改修施工科に通い国民健康保険に入っていた時は、うろ覚えなのですが、娘も国民健康保険に入ったと思います。

その後、私が妻に代わり法人の代表取締役になって、その法人の健康保険に入ってからは、娘は私の扶養家族になり、その健康保険証を使うことになりました。

3月末に税理士さんから、「社会人になった娘さんの健康保険証の変更の手続きを、年金事務所に行ってやっておいて下さい。」と言われ、初めてその手続きを私がしなければいけないことを知りました。

娘が就職してすぐ、古い健康保険証を返すように言ったのですが、「まだ新しい健康保険証をもらっていない。」とのことで、手続きができないままでした。

4月の中旬にようやくもらったそうで、研修中の大阪からゴールデンウィークに家に戻ってきたので、古い健康保険証を受け取りました。

ネットで、その変更の申請書をプリントアウトして、記入しようとしたのですが、書き方がよくわかりません。
先日、年金事務所に行き、係の人教わりながら、その場で書いて、古い健康保険証を提出して、手続きを完了しました。

年金に関しては、今までの国民年金で支払ったものの返金の通知が来て、郵送でその手続きをしました。娘が就職した会社の方で厚生年金の申請をしたわけです。

社会的に、娘は自立しました。
親が自ら、娘の扶養家族の抹消の手続きをしたので、感慨を得ることができました。
立派な社会人として、頑張って生きて行って欲しいです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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