吉祥寺の大家の日記

法人決算作業ほぼ終了！

法人の6月決算で、私がすべき作業をほぼ終了しました。
今までの法人決算、個人の確定申告で、最速です。
なぜ今回は速かったのかと言うと・・・

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3月に、確定申告の結果説明を受けた際、今後の法人・個人の決算対応の相談もしました。
税理士さんからは、
「決算を締める前に、だいたいの売上、利益を把握しておかないと、税金対応ができません。2か月近く前には、その時までの内訳を記入した通帳のコピー、領収書などを提出してください。」と言われました。

なので5月中に、4月までの上記の資料を提出していたのです。
さらには、今回の土地の購入、新築の融資を金融機関にお願いするにあたり、ある事業の実績の収支を詳細に出すために、各物件の光熱水道費などを調べたりで、決算のための作業が進んでいたのです。

昨日税理士さんに、5・6月の内訳を記入した口座のコピー、領収書、クレジットカードの使用明細、家賃収入一覧表、法人・個人間の送金明細表などをレターパックで送り、私の作業はほぼ終了です。

今後、抜け落ちていたものや、税理士さんからの指示による追加の資料提出があるでしょうが、大した労力ではないと思います。
毎年、事務作業をするのが、精神的にも老眼的にもドンドンしんどくなっているので、とりあえずはホッとしました。

さて、猛暑の夏もまだ序の口ですが、7月も終わりに近づくと、実はある趣味のシーズン計画をたてる時期となるのです。
それは・・・

秋冬の多くのマラソン大会のエントリーが始まるので、出場する大会を決める時期なのです。
明日から、毎年出ている戸田マラソンのエントリーが開始です。
次のシーズンの柱は2つすでに決まっています。

12月10日の「ホノルルマラソン」と、2月25日の「東京マラソン」です。
なので、これからエントリーする大会はその準備のための大会なのです。
だいたい以下のように決めました。順調に調整していきたいです。

・ 10月22日（日）「あつぎマラソン」　ハーフ　エントリー済
・ 11月19日（日）「戸田マラソン」　ハーフ　7/26エントリー開始
◆12月10日（日）「ホノルルマラソン」　フル　エントリー済
・ 12月23日（土）「足立フレンドリーマラソン」　ハーフ　エントリー済
・ 1月中旬　　　「フロストバイト」　ハーフ　これから発表
・ 1月終盤　　「東京30K冬」　 30km　これから発表
・ 2月18日（日）「青梅マラソン」　10km　 9/4エントリー開始
◆2月25日（日）「東京マラソン」　フル　エントリー済

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2017-07-25 :
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一棟物件売却の引渡し準備

7月7日に売却の契約をした八王子物件の引渡しが7月31日に決まりました。そのための準備をいくつか行いました。

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私のアパートローンが残っていますので、その金融機関（緑のメガバンク）にその日時、場所を電話で連絡しました。
すると、ローン繰上返済手続き依頼書等を記入してもらいますとのことで、昨日20日にその金融機関に行ってきました。
3年固定金利が10月に終わるのですが、その前に解約するので違約金が36,000円くらいかかります。
書類の記入、捺印は実に簡単でした。
せっかくですので、最近の不動産への融資状況、売買状況なども聞いてきました。

八王子物件には、CATVと屋根載せ太陽光発電が設置されているので、J：COMと太陽光発電を設置した会社に電話したところ、どちらも買い手の方が手続をすれば済むとのことで、J：COM等に、買い手の方に連絡し、書類を送るよう頼みました。

太陽光発電は、日本政策金融公庫から融資を受けており、まだ返済中ですので、日本政策金融公庫に聞いたところ、
「一括繰上げ返済をしていただければそれで結構です。」
とのことで、7月25日の引落し日当日に、その時点の残高を振込むことになりました。

買い手さんは、管理をすべて業者に依頼するとのことですので、
・掃除のシルバー人材センターに7月いっぱいでの解約申込をしました。
・家賃徴収会社に、7月27日の引落しを最後に解約の申込をします。

入居者の方へオーナー変更の通知は仲介業者さんがやってくれるので、私がやるべきことはだいたい以上のようです。

鍵や郵便ボックス番号は引き渡し当日に渡します。
この物件を9年前に購入した際、前の所有者の方から、竣工当初の図面を含め、設備、機械の取扱説明書も受け取ったので、それらもすべて買い手さんに差し上げようと思います。

さあ、これで次のステップへと言うところですが、実は本日21日が、6月23日に購入の契約を結んだ土地の融資の承認を取る期限なのです。
どうも今日中に融資の承認がおりそうもなく、その期日を1週間延ばしてもらう覚書を、仲介業者さんに作ってもらうことになりました。
ハラハラしていますが、楽観的な気持ちで融資の承認を待ちます。

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2017-07-21 :
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事業収支

6月23日に締結した土地の購入契約の融資をしてもらう佳境に入っています。
その融資は、土地だけでなく新築の建設費も含めてお願いしており、7月21日が融資を決める期限になっています。

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当然ながら、融資していただくためには、いろいろ資料を出すのですが、法人の決算、個人の確定申告、購入する土地の資料、新築する建物の図面、見積書、そして、そこで行う事業の収支予測などです。

金融機関の方も、私が行う事業は初めてのようで、いろいろ質問をしてきます。さらには保健所まで行ってその事業の調査をしているそうです。
凄い熱心ですので、融資していただける感触はかなりあるのですが、提出する資料の追加を先週の水曜日12日に求められ、あたふたしてしまいました。それは以下の2つです。
“法人の昨年の6月決算以降今年4月までの財務資料”
“事業収支予測の裏付けとなる資料”

前者はすぐ税理士さんにお願いしたのですが、7月14日の金曜日夜になってしまうので、私が作成する後者の“事業収支予測の裏付け資料”はこの3連休でじっくり作りました。

実は、15日の土曜日に所属している大家の会で、まさに私が行おうとしている事業をすでに行っている方のセミナーがあったので、すごく参考になりました。その方は、事業予測、事業開始後の事業収支、その内訳まで説明されていました。

私が作っていた事業収支と近い数字でだったので、自信にもなりました。
“事業収支予測の裏付けとなる資料”は、すでに行っている似たような事業の収支を細かく書き、新しい事業ではさらにこうやって売上げを伸ばす、こうやって経費を少なくするなども書き加えました。

この資料作りは、自分自身の勉強になり、実際事業をやるのに役立つことになりそうです。
そんなことしているうちに、
“そうだ！　太陽光発電の影になっていた木を切ってから1年経ったので、事業収支実績を作らなくては・・・”
と思い立ち、木を切る前との発電金額対比、毎月の収支なども計算してしまいました。

事業収支は、予測、実績とも実に大切です。

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2017-07-18 :
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夏休み明け、大忙し！

夏休み旅行から帰って6日目ですが、チョー大忙しでした。

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7月5日に帰国して、その日のうちにコインランドリーに行き、集金と掃除をしました。
9日ぶりでしたので、集金額は多いとは思っていましたが、予想を上回る好調な売上でした。
乾燥機にたまっていたホコリもかなりの量でした。使用不能にはなっていなかったので、ホッとしました。

月末月始にかかっていましたので、急いで月末の会計処理、たまっていた請求書の支払いを行いました。

7月7日に、売りに出していた八王子物件の売買契約を行い、そのアパートローンの残債のある金融機関と、土地の購入の融資をお願いしている金融機関への報告、契約書等のコピーの提出。

8日の土曜は、本当は休みたかったのですが、鶴見川でのボートの練習に出てきました。メチャクチャ暑かったです。
旅行の疲れも残っているので、さすがに夏バテです。
土地の購入、建物の建設は、私にとって大勝負ですので、かなりのストレスがあり、胃の調子がおかしいです。

7月9日、追い打ちをかけるように、6月末に退去した国分寺物件に入居申込みがあり、翌々日11日入居希望です。
実は、11日はゴルフに行く予定を立てていたので、今日10日に仕上げの清掃、鍵の取替、取扱説明書ファイルの作成、仲介業者さんに自動引落しと保険の申込書、新しい鍵の提出をしてきました。
すぐに満室復帰にできたので、うれしいです。

その前には、銀行に6月決算の所得税の支払い、年金事務所に算定基礎届等の提出もしてきて、ものすごいハードデイでした。
まあ、良いことの多い忙しさですので、頑張ってやり遂げることができました。

さあ、明日はゴルフのんびりやりたいです。（ものすごい暑さのようですが・・・）

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2017-07-10 :
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八王子物件の売買契約締結！

5月下旬から売り出し、6月初めに買付申込みが入った八王子一棟物件ですが、本日7月7日売買契約を締結しました。

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買付申込から契約がなかなか行われないので、かなり不安になり、専任媒介の大手不動産販売会社の担当者を催促したのですが、
「融資の審査がまだ降りていません。ローン特約なしで、契約したいのでもう少しお待ちください。融資が下りずに破談になり、物件が長いことさらしモノになるのは良くありませんので。」とのことです。

私自身、購入の時は、ローン特約付きで契約していたので、ローン特約付きで早い契約を要求しました。
そんなうちに6/27～7/5の私の夏休みに入ってしまいました。
旅行中のメールのやり取りで、7月7日に契約するかもしれないとは言われていました。
と言うのは、本当は6月中旬までの専任媒介を、不動産販売会社の要求で伸ばしたのが7月7日までだったのです。
（その後は一般媒介で、事前に簡易査定を取っていた3，4社にも依頼を広げようと思ってました。）

旅行から帰った7月5日に担当者から電話があり、7日の夕方5時で契約時間が決まりましたとのことで、八王子の不動産販売会社に行って、無事に契約を締結しました。
買い手の方は、高属性の士業で、既に不動産を何棟も持っている方です。契約の後に仕事が入っているそうで、巻き巻き実質1時間で重要事項の説明、契約書への署名、捺印を済ませました。

7月末か8月初めに、残金の受取り、物件の引渡しです。
9年前に購入し、ほぼ満室を続け、順当なインカムゲインでした。そして売却金額は・・・
まだ築20年と言うこともありますが、やはり2008年に購入した物件は、高く売れますね。
しっかりとキャピタルゲインも得ることができ、実にありがたい優等生物件でした。
（引渡しが終わったら、購入金額の何％で売却したかお知らせしたいと思います。）

さあ、これを元手に次のステップです。

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2017-07-07 :
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