立川駅近の新築一棟物件を見学

物件見学のことを書くのが、またまた遅くて恐縮です。
9月10日、究極のリフォーム戸建て物件を見たその後に、自転車で立川駅の北側から南側に移動し、新築の4階建て一棟物件を見学しました。

駅徒歩5、6分と駅近で、交通至便の立地です。
鉄骨造4階建て、1フロア3戸の合計12戸で、1LDK30~34㎡強の間取りです。
1階のみエントランスの関係で、24㎡前後のワンルームが2戸あります。

立川新築外観2

南道路で、手前に1台分の駐車場スペースがあり、各階2戸のベランダが道路に面しています。
日当たり、彩光が良いです。

立川新築エントランス

建物の右側から入ると、1階がえぐれており、その奥に入口があります。
何でこのような造りになっているのかと言うと・・・

立川新築不整形地

4階の廊下の窓から見下ろした写真です。
道路から見て右側の土地が直角に入り込んできていて、K形の土地なのです。
そういう形なので、真ん中に入口・階段を設置し、道路側に2戸、奥に1戸を配置しています。
実にうまい配置だと思いました。

立川新築玄関飾りつけ

玄関にはこんなしゃれたデコレーションがされています。
入居者募集の一時的なものなのかもしれませんが、これからもずっと何かしらの飾りつけをしておくと良いなと思いました。

立川新築共同廊下

階段を上ると、各階の共同廊下の床がこのようにテカテカしたフロアタイルが貼られています。
高級感があり良い感じです。

立川新築ドア

全戸このようなシックな玄関ドアで、上下2つの鍵で、セキュリティ万全です。

立川新築玄関シューズラック

4階の奥の34㎡の部屋に入ると、靴入れは、このようなオープンラックです。
新築なら、当然下駄箱を設計するものと思ったので、ちょっと驚きました。
実は私も中古で購入した駒沢大学物件に設置したのですが、玄関が狭く、苦肉の策でした。
ただ、靴全部を見渡し、いろいろな靴を選んで履くだろうメリットもあります。

室内はこのように、床も壁も天井もドアも全てが白い部屋です。
<次回に続く>

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築古組勉強会&懇親会

昨日24日、築古組の勉強会&懇親会があり、参加してきました。
築古組は大家の会では珍しく、入会するにあたっては、推薦と入会のための自己アピール、審査があり、敷居の高い会です。
また、活動していない人は退会になるという厳しい会でもあります。

勉強会では、既存の7人の会員の活動発表でした。
モチロン全員が大家ですので、各人がどのような不動産をどのように賃貸・運営しているのかメインです。
今回は、郊外物件を運営している方が多かったです。また、米国不動産を所有している方の話もありました。
やはり、皆さんすごく工夫して運営しているわけで、その実体験の話を聞くのは、非常に参考になります。

そして今回の特徴は、不動産賃貸ではなく、事業系投資を行い、その報告をしている人が複数いたことです。
実は私は数か月前からある事業の研究をしているのですが、その事業をすでに1年前から行い、それも5件も運営している方の発表があり、実に驚きました。

大抵どんなことでもそうですが、私が“この事業は良いのでは!”と目を付けたことは、すでにやっている人が大家さん仲間にいます。アグレッシブな大家さんは、常に先を行っていますね。
以前その事業のセミナーは閑古鳥だったそうですが、今は超満員だそうで、すでにバブルになってきているそうです。

事業系投資に目を向ける理由は、「現在不動産価格が上がって低利回りになっていること。」と、「ある程度不動産を所有した人は、むやみに拡大し、借金を膨らますより、得た資金を基に、別の事業で多角化を目指す。」といったことだと思います。
バブルの時、不動産で億万長者になった人は、さらに拡大路線に突き進み、ほとんどが破産したことは大変参考になる反面教師です。

私が研究しているその事業をやるかどうかわかりませんが、不動産賃貸も含め、すごくためになった勉強会でした。
体調を崩されていた組長のKさんも、元気になり、以前と変わらぬキツイ突っ込みも聞けることが出来、元気をもらえました。

銀婚式バラ

余談ですが、4日前私たち夫婦は銀婚式を迎えました。やはり、人生の節目は大切です。メリハリを付け過ごしていきます。

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究極の戸建リフォーム物件を見学(その2)

前回アートを感じる物件と書きましたが、それ以外には、リフォームに使われている材料が通常の住居用でない物を多く使っていることも大きな特徴です。

サンタハウス浴室
浴室の洗い場の床は、以前のタイルの床の上に、駅のプラットフォームの床などに使われているポツポツの滑り止めのついている厚いゴム板です。
10年間使っていたのに、ほとんど劣化がありません。

サンタハウス浴室アート

バスタブの上に貼られたタイルの上には、タイルに書かれたフラミンゴの絵が飾られています。

サンタハウス間取り図

各フロアの平面図です。

サンタハウス棚

上は1階の廊下の上の方からEntrance方向の写真です。
右側の棚は、旦那さんの職場で残っていたものをそのままここに使ったそうです。
その向こうのドアは、スーパーの調理場等で使われているものですが、これも旦那さんの職場に残っていたものを持ってきて、設置したとのことです。
この状態は、Storage(納戸)へのドアですが、90度引くと、廊下(更衣室)のドアになるのです。よく考えられています。

サンタハウス洗面台

廊下の左側には洗面台があるのですが、洗面器は流しのようなもので、アームが伸びる拡大鏡も、歯ブラシなどを置く台も実にユニークですが、全体の統一感があり、良いセンスです。

サンタハウス照明スイッチ

そして照明のスイッチは、照明用でないものを、照明用に変えたとのことで、結構大変だったのではと思います。
(つい最近、第二種電気工事士に合格した私が思うに)

サンタハウス玄関下駄箱

玄関の下駄箱は、IKEAの上から靴を突っ込むものですが、12個も並べてあるのは初めてみました。

サンタハウスキッチン全体

キッチンの流し台、レンジ台、調理台、換気扇も一般家庭用でなく、業務用を組み合わせています。

床は、小さな丸いタイルを敷いたものですが、あまり均等になっていません。(失礼!)
でもこれは、オーナーさんご夫婦がすべて敷き詰めたそうで、大変な労力だったそうです。

旦那さんは建築関係のお仕事だそうで、そうでなければここまではできませんね。
ここまで手のかかったリフォームの戸建ては初めてみました。
カティさん、貴重な物件を見せてくださりありがとうございました。

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究極の戸建リフォーム物件を見学

物件見学のレポートを書くのが遅くて恐縮です。
9月10日に、立川のIKEAにほど近い戸建物件を見学してきました。
実はこの後、立川でもう一つの物件見学会があり、そこまで徒歩30分なので、吉祥寺から1時間かけて自転車で来ました。

ちょうど現在リフォーム中の川口の区分の照明を探したかったので、IKEAでそれを見てから物件に行きました。
この物件は、オーナーさん夫婦が10年前に、築20年過ぎの2階屋の戸建を購入し、大がかりなリフォームを行い、自宅として住んでいたものです。
大型犬を飼っているので、ドッグランができる庭のある戸建てを購入し、そこに引っ越すために、この戸建てを賃貸するにあたり、見学会をしてくれたのでした。

サンタハウス外観

ビルトインの車庫があり、3階建てのように見えます。
右側の玄関に入ると、上で奥さんのカティさんが見学者と話している声がしますので、声を掛けて目の前の階段を上がっていくと・・・

サンタハウスキッチン下から

左手にキッチンです。ということは、ここがガレージの上なんですね。

サンタハウス1

キッチンの奥から見ると、下に細長い部屋があり、上に棚のある居間が見えます。
キッチンが中2階、上の居間が2階のスキップフロアーです。

サンタハウスアート部屋

下の部屋にはこのようにアートが置かれています。オーナーは美術に造詣が深い方です。
ちなみに10年前購入した時は、キッチンだったそうで、木目のきれいなボードをご夫婦で床に貼り、納戸にしたそうです。

サンタハウスベッドルームから

居間を上がり、キッチンの真上の部屋から見るとこのような感じです。
つまり、1階、中2階、2階、中3階(と言って良いのか?)の4フロアになってるんですね。
最近結構スキップフロアの物件を見学しています。

サンタハウス全体図

ただ、カティさんからお話を聞いて驚いたのですが、リフォーム前は普通の2階屋で、ガレージもなかったそうなのです。
2階の床の半分を壊し、中2階、中3階の床を作り、2階の天井は撤去して、この空間を作ったとのことでした。

凄いリフォームですが、さらに驚くべきことは、出来ることは全て、夫婦2人のセルフリフォームで行ったんだそうです。
<次に続く>

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法人の健康診断を受けました!

6月締めの法人の決算書を、会計事務所が8月末に税務署に提出してくれたので、9月12日に会計事務所に行き、決算書、提出した資料を受け取りがてら、決算の総括、今後の対策などについての面談をしてきました。
代表の税理士さんと私の担当者のお二人とお話した主な内容は以下の通りです。

◆終了した法人決算のご説明
 ・概要説明
 ・節税対策、やっておけばよかったこと等はあったか? など
◆私と妻の年末の確定申告への対策
 ・川口の区分を売却するに当たってやっておくべきこと。
 ・医療費控除、ふるさと納税を行うにあたって。
 ・社会保険料を安くする対策、生命保険を使うことにより相続税を軽減する対策はできるか? など
◆今期の法人決算の対策
 ・経営セーフティ共済240万円今回も行う。
 ・作業方法で変えた方が良い点はあるか?
 ・太陽光発電設備の償却資産申請を行う。 など 
★新規事業
 ・今私が考えている新しい事業についての相談。設備事業なので、減価償却の面のメリットあるか? など

だいたい法人決算、個人の確定申告後に毎回している内容と同等のものですが、今回はさらに・・・
税理士さんの方から、「決算分析報告書」なるものの提示がありました。

私は何故か税理士さんを結構変更しており、今の会計事務所は4件目で、ようやく3期目の決算でした。
「決算分析報告書」の内容は、前半が3期分の比較損益計算書、比較貸借対照表、損益計算書書構成図、財務諸表比較図です。
3期分が一目瞭然に数字とグラフで表示されていると、実に理解し易いです。

決算分析報告書5

さらに後半は、収益性・生産性・安全性レーダーチャート、収益性・安全性・生産性の総合評価、そして最後に、主要項目業績ポイントが書かれています。
耳の痛いことがたくさん書かれており、特に安全性が低いと指摘されています。

物件は、私と妻の個人所有と、法人所有がほぼ同じ戸数・売上ですが、法人所有は約9割ローンで購入したものですので、借入金が多く、自己資本率が低いです。

前回のブログは私と妻が健康診断をしてきたことを書きましたが、今回はいわば法人の健康診断をしてきた感じです。
だんだんと健康な法人にしていくべく、努力していきます。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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