一棟物件売却の引渡し準備

7月7日に売却の契約をした八王子物件の引渡しが7月31日に決まりました。そのための準備をいくつか行いました。

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私のアパートローンが残っていますので、その金融機関(緑のメガバンク)にその日時、場所を電話で連絡しました。
すると、ローン繰上返済手続き依頼書等を記入してもらいますとのことで、昨日20日にその金融機関に行ってきました。
3年固定金利が10月に終わるのですが、その前に解約するので違約金が36,000円くらいかかります。
書類の記入、捺印は実に簡単でした。
せっかくですので、最近の不動産への融資状況、売買状況なども聞いてきました。

八王子物件には、CATVと屋根載せ太陽光発電が設置されているので、J:COMと太陽光発電を設置した会社に電話したところ、どちらも買い手の方が手続をすれば済むとのことで、J:COM等に、買い手の方に連絡し、書類を送るよう頼みました。

太陽光発電は、日本政策金融公庫から融資を受けており、まだ返済中ですので、日本政策金融公庫に聞いたところ、
「一括繰上げ返済をしていただければそれで結構です。」
とのことで、7月25日の引落し日当日に、その時点の残高を振込むことになりました。

買い手さんは、管理をすべて業者に依頼するとのことですので、
・掃除のシルバー人材センターに7月いっぱいでの解約申込をしました。
・家賃徴収会社に、7月27日の引落しを最後に解約の申込をします。

入居者の方へオーナー変更の通知は仲介業者さんがやってくれるので、私がやるべきことはだいたい以上のようです。

鍵や郵便ボックス番号は引き渡し当日に渡します。
この物件を9年前に購入した際、前の所有者の方から、竣工当初の図面を含め、設備、機械の取扱説明書も受け取ったので、それらもすべて買い手さんに差し上げようと思います。

さあ、これで次のステップへと言うところですが、実は本日21日が、6月23日に購入の契約を結んだ土地の融資の承認を取る期限なのです。
どうも今日中に融資の承認がおりそうもなく、その期日を1週間延ばしてもらう覚書を、仲介業者さんに作ってもらうことになりました。
ハラハラしていますが、楽観的な気持ちで融資の承認を待ちます。

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今年の出来事Best10

大みそかです。やはり今年1年を振り返り、総括しておくことは、来年以降の活動に役立てるためにも絶対に必要です。
なので、例年通り、 Best10を書いてみます。

ただ今年は、3月にリフォームの学校を卒業して、専業大家になったときに昨年を含んで15カ月のBest10を書いているので、4月からの9か月です。
でも、9カ月でもいろいろなことがあった1年でした。
時系列的に書き、私にとっての順位を振っています。

◆4月:自営業者となる 【1位】
  サラリーマンもリタイアし、学校も卒業し、給料も保険もない、自分で稼ぐしかない生活が始まりました。時間の余裕はできると思っていたのですが、意外や意外、忙しいです。この後そのことについていろいろ書いています。すべては自分でコントロールできるようになりましたが、自分で自分を忙しくしてしまいました。
 妻に代わり法人の代表者にもなりました。娘に株をかなり譲渡もしました。しっかりと経営し、財政的にも、精神的にも、時間的にも余裕を持った事業にしていきたいと思います。
 
◆4月、11月:金沢旅行、金沢マラソン【6位】
  北陸新幹線が開通し、家族で金沢旅行に行きました。金沢は以前も行ったことはあるのですが大昔なので、記憶的には初めてで、すごく良いところなので、ビックリしました。海外旅行はいろいろなところに行き楽しんでいましたが、国内旅行は京都と大阪に良く行くくらいでしたが、金沢をきっかけに国内旅行もいろいろ行きたくなりました。第1回金沢マラソンに申し込んだら当選し、こちらも地方マラソン初めての出走で、楽しい経験となりました。

◆4月以降:大学同期との交流が頻繁になる 【4位】
  5年前に、大学のOB、OGのお祭りの委員をやったおかげで、すごく交流が広がりました。同期のランニング同好会に入ったのもそれがきっかけです。今年はさらに私が所属していた運動部の対抗戦に多数の同期が応援に来てくれたり、卒業○×周年のイベントもあり、さらに集まる機会が増え、親しくなりました。同期の一人が「老後に暇や寂しくなるのではと言う心配がなくなった。」と言っていましたが、その通りの感じです。

◆7月:第2種電気工事士技能試験に落ちる 【10位】
  リフォームの学校で勉強したので、受ける気になったのですが、学校ではリフォームの一部としてでしたので、筆記試験はほぼ全部独学でやらなければなりませんでした。それはなんとか合格したのですが、実技の技能試験にも合格しないと、資格取得にはなりません。技能試験では、自分でもわかってやり直したかったのですが、電線の接続が甘かったのが技能試験に落ちた原因だと思います。まあ、挑戦を続けている限り負けはないと、来年再チャレンジします。

◆7月:野立ての太陽光発電の売電が始まるも・・・ 【7位】
  昨年8月に契約した千葉市の野立て太陽光発電49.5kwの売電がようやく7月末に始まりました。しかし、販売図面では太陽光発電の区画になっていた場所が林のままです。そのため私の太陽光パネルに影ががかかっているのです。この問題に関しては現在まだ折衝中で、多くは書けません。ただ、ひどい業者に当たってしまいました。

◆8月:自動火災警報設備をつけるよう指導を受ける 【9位】
  駒沢大学物件の地下1階の飲食店のテナントが入れ替わり、そのテナントが消防署に届け出をしたところ、このビルは自動火災警報設備を私が購入する前からつけていなければいけないビルだったことが、判明したのです。これに関しても多くは書けませんが、自動火災警報設備はもちろんつける方向で動いています。

◆10月:監視カメラ、無料インターネット・Wi-Fiを導入 【5位】
  監視カメラはできれば各一棟物件に設置したいと思っていました。国分寺物件で郵便ボックスがいたずらされる事件が起き、警察から勧められたこともあり、どんな監視カメラにしようかといろいろ検討していたのですが、すでに導入されたいたケーブルテレビのJ:COMで、監視カメラのサービスが始まったと聞き、すごく気をひかれました。さらには無料インターネット・Wi-Fiも組み合わせられるので、3点セットで導入しました。ただ、現時点での無料インターネット・Wi-Fiの加入者は7戸/23戸中とのことで、予想より低いです。今後空室が出て、新規入居者獲得のプラス要因になればよいのですが。

◆10月末~11月初:ニューヨーク旅行、ニューヨークシティマラソン 【3位】
   去年の末に友人から誘われ、出走したいなと思い、妻に相談したら、「出ていいわよ。私と娘も行くことが条件でね。」と、今年の家族海外旅行がすんなり決まりました。私はニューヨークは4、5回目ですが、初めてナイヤガラに行き、また同時多発テロの場所に再建されたワンワールドトレードセンターに登ることもでき、ミュージカルをいくつも観たりと非常に楽しい旅行でした。
そしてもちろん最高の思い出は初の海外マラソンであるニューヨークシティマラソンの完走です。世界一の参加者数、世界一の沿道の応援者数は本当に素晴らしいものでした。

◆11月:初めての屋上防水工事【8位】
   吉祥寺物件も監視カメラ、無料インターネット・Wi-Fiも導入しようかと、J:COMに下見をしてもらったところ、屋上防水がイカレテいることが発覚! このままでは雨漏りがしてしまうと、あわてて懇意の防水塗装屋さんに頼み、防水のやり直し工事をしてもらいました。いずれはこういうことが来ると思っていましたが、急に来るものですね。まめに点検していなければならなかったと反省しました。

◆12月:新しい事業を始める 【2位】
   前から賃貸アパマン以外の事業も行いたいと思っていました。そして、貸会議室のTKPのような所有しない不動産ビジネスにすごい興味を持っていました。その2つを一緒に行える事業を始めることができました。すごくうれしいのですが、これに関しても多くは書かない方が良いようです。

しかし、7位から10位までは悪いこと困難なことばかりで、今年は私に試練多い年でした。
不動産経営は困難があって当たり前と、強い気持ちで対応していなければ、ですね。

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9月が正念場です。

8月から9月1日までに4件の入居があり、ホッと一息です。
また、アパートローンを完済した2つの区分の抵当権抹消登記もやりましたし、法人の決算の税務署への提出も終わりました。

なので、9月は落ち着いて、仕事に取り組めます。
・まだ埋まっていない吉祥寺の3点ユニットの対策
・各物件の消防設備、監視設備等の改善、充実
・まだ購入していない私と妻の今年のNISA等々

でも、これら以外にまだ一生懸命やらなくてはならないことがあります。
それは2ヶ月を切った11月1日のニューヨークシティマラソンの練習です。

今(5日14時過ぎ時点)から「真夏の夕涼みマラソンin台場」2時間走に行くところですが、さらに以下の大会に出場します。
・9月12日、立川トライアスロンリレーのラン5km
・9月27日、プレ大阪30kmペース走(北千住)

そして、凄くありがたいのは、ランニング仲間との合同練習です。
・9月6日、吉祥寺酒RUN会、10kmくらい
・9月7日、大学同期と皇居、20km
・9月14日、大学同期と皇居、20km



本番用のシューズも買ったので、9月は頑張って走り込みます。

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第2種電気工事士技能試験終わりました!

一昨日の25日(土)に第2種電気工事士技能試験が終わりました。
出題されたのは何と! 前日のブログに写真を載せたNo.13でした。
その際、いくつか間違いがあったので、その後もう一度作り、直前に2回も予習したので、すごいラッキーでした。

電気工事士技能試験問題

ほぼできたと思いますが、自分でも気づいた小さなミスがあります。
ランプレセプタクルへの電線の接続が、輪がちょっと大きくて甘かったというところです。
それが重大欠陥で、一発不合格とはならないと思うのですが、他に不用意なミスがないことを願うのみです。
9月4日に合否通知が発送されるそうですので、ただそれを待ちます。

さて、リフォームの学校を卒業した際には、他に「マンションリフォームマネージャー」も受けようと思っていました。
学校で習ったことのリフォーム全域にわたる検定試験なのです。
さらには、電気の先生からは、「2級電気工事施工管理技術検定 」を受けるように勧められました。
これを取れば、リフォーム業者として開業できるからだそうです。

でも、今回の第2種電気工事士で、資格・検定試験は卒業します。
最大の理由は、専業大家が結構忙しいからです。
せっかくサラリーマンもリタイアしたのですから、追い立てられる日々でなく、心に余裕を持って毎日を過ごしたいと思います。
実際の大家業務に専念します。

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代表取締役になりました。

昨日4月9日に法務局に行き、妻から私への代表取締役変更登記の申請をしてきました。

ネットで調べて、書類を作成し、午前中に東京法務局府中支局に行ってきました。
相談コーナーで、書類のチェックをしてもらうと、いくつか間違いや足りない書類がありました。

家に帰り、指示されたとおりに直し、新たな書類を作成しました。
全書類は以下の通りです。
「変更登記申請書」「互選書」「辞任届」「就任承諾書」「印鑑証明書」「定款のコピー」

午後にまた行き、相談コーナーで提出前のチェックをしてもらいました。
相談員の方は、「吉祥寺から遠かったでしょう。本当はこの地域(三鷹市,府中市,調布市,小金井市,狛江市,多摩市,稲城市)の支局は、武蔵野市にできるはずだったんだよね。でも、その時の府中市長ががんばってね・・・」
と私の自転車用ヘルメットを見て同情してくれました。

自宅からこの府中支局までは約10㎞で、2往復ですから40㎞自転車をこいだことになります。
確かに大変ですが、私にとってはランニングに代わる気分転換になる練習なので、ありがたかったです。
こんな人間はまれでしょうが・・・

そして今日は、年金事務所に行き、国民年金・健康保険を厚生年金・健康保険に変更する手続きをしてきました。
これは、ネットで調べてもよくわからなかったので、まず申請の仕方を聞いて、必要な用紙をもらいました。
そして自宅に戻り、書類に記入・捺印して完成させ、また行って、提出してきました。

もちろん自転車で、今回は約1.5㎞を2往復の6㎞です。
こういう役所関係の作業を平日サクサク出来るのも専業大家のメリットですね。ありがたいです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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