法人初年度の決算終了!

昨晩、帰りに税理士さんのところに行き、完成した決算の書類に判子を押しました。
不動産管理法人の初年度の決算は赤字数十万円でした。

法人を設立した昨年7月はまだ区分所有7戸だけであり、購入できそうな1棟物件を法人で購入したい為に急遽法人を設立したわけですが、残念ながらS○BCは、法人での融資を認めてくれませんでした。今年6月に購入した吉祥寺の1棟物件も土壇場で個人での融資となってしまいました。
また、法人への管理業務料は前月分の家賃収入の20%を払うことにしていますので、初年度の決算に入りませんでした。

第2期からは、吉祥寺の管理業務料が入るので、収入は3倍以上になります。なので、社長である妻の給与を3倍以上にすることにしました。逆に私の微々たる給与は0にし、所得の均等分散を図ります。第2期は黒字にしたいものです。

しかし、税理士さんから良くない情報です。今設定している管理業務料20%は、認められなくなってきているというものです。10%が適当とみらてているとのことですが、それだと厳しいですね。

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法人の決算

妻と設立した不動産管理法人の第1期決算作業を税理士さんとキャッチボールをしながら進めています。

6月期末で、7月中旬にとりあえず弥生会計に打ち込んだデータを税理士さんに渡しました。
その後の指示が税理士さんから来て、全物件の毎月の家賃等の収入表を作成しましたが、退去時の敷金の返金、家賃の日割り、入居時の礼金、敷金、やはり家賃の日割りの入力が面倒です。
それに昨年10月と、今年の6月にそれぞれ一棟物件を買っているので、それらも加えると、凄い表になってきます。

毎月ちゃんと、この一覧表を記入していないといけませんね。それをすることにより、収入を実感すると共に、弥生会計への正確な打ち込み、銀行口座との一致を確認しなくてななりません。
地道な会計作業が、大家業で最も大切な業務の一つですね。

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不動産管理法人の第1期決算

妻と私が設立した不動産管理法人の初年度の期末が先月の6月でした。

弥生会計を使っての会計作業ですが、何とか先程、入力および、通帳残高との付き合わせが終了しました。データを税理士さんに送ったので、後は税理士さんからの指示を仰ぎ、そして税理士さんにまとめてもらうことになります。

6月に購入した吉祥寺の一棟物件は、切りよく第2期からの会計に入ることになります。
この物件は本当は、法人で購入したかったのですが、団体信用生命保険の関係で、私と妻、個人での購入となりました。
しかし、家賃徴収も含め、法人が管理するという形をとります。インサイトとの契約を、法人にしましたので、家賃はインサイトを経由し、法人の口座に入金されます。
今までの物件と異なる会計処理になり、第2期はちょっと複雑になりそうです。

初年度は、残念ながら、赤字決算になる見込みですが、2年目は、収入は大幅に増えますので、妻の役員報酬額などうまく設定し、黒字化を目指したいと思います。

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法人会の新入会員歓迎会

昨晩、武蔵野法人会の新入会員歓迎会に出てきました。
サラリーマン大家の会社ですから、欠席しようかとも思ったのですが、出てとっても良かったです。

法人会は、税務署の管轄に合わせており、武蔵野法人会の場合は、武蔵野市、三鷹市、小金井市が範囲になっています。
1年間で、新設法人は約120社で、出席したのは約40社です。外国人の方が3~4人いらっしゃり、女性も7~8人いらっしゃいました。私の会社も妻が社長なので、妻が出るべきなのですが、みんなの前でしゃべるのがイヤとのことで、私が出て、挨拶と会社の説明をしました。

支部を15に分けており、私の会社は、吉祥寺でも特に繁華街の吉祥寺北第1支部に属しています。
支部ごとのテーブルで食事の際、ラッキーなことに、吉祥寺では超有名な不動産会社R社の社長がお隣でしたので、いろいろな話をお聞きしました。オーナー社長の話はメチャクチャ面白いですね。

地元密着の不動産会社ですから、吉祥寺のことは何でも知っています。
スーパーのM屋が今月いっぱいで閉店することや、Rまーとがつぶれたことや、S友の裏の新設ビルのテナントがなかなか埋まらない理由や、さらに、都心を中心にたくさんのビルを開発している吉祥寺が本社であるN谷商事の成功している商売のやり方、FマンションシリーズのT社の社長交代についてなど、業界内にいる人だけが知る情報を教えてくださいました。

ご自身の会社の危ない時もあったそうですが、不動産を所有し、賃貸収入で救われたとのことです。不動産収入は非常にありがたいので、うまく購入しなさいよとおっしゃってくださいました。また、川上の早い情報を得るのが、成功の第1条件とおっしゃり、いくつかの情報提供の場を教えてくださいました。

さらに、不動産融資に積極的なT信用金庫の副理事長さんと、ご挨拶する機会を得、私が購入したい物件を見つけた時は、吉祥寺支店の支店長を紹介して下さると、ありがたいお言葉をいただきました。

そして今日、電話がかかってきて、不動産会社を経営している三鷹の支部長さんが、私に物件を紹介したいとのことです。イヤ~、出会いって本当に大切ですね。

非常にダイナミックな不動産投資をされているKazzy sugaさんが、大家さん学びの会のSNSで、宮本輝さんの「命の器」をもとに、“人間は同じ器の者同志が集まる”と書かれていました。私の器は、法人会の社長さん方に比べて、全然ちっちゃいのですが、器の大きな人と交わるのは、刺激があり、楽しいものです。
器も、環境と努力で少しは大きくできるかもしれません。


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武蔵野法人会 新入会員歓迎忘年会

昨晩、吉祥寺第一ホテルで行われた、武蔵野法人会吉祥寺北第一支部の新入会員歓迎忘年会に、妻と出席してきました。

吉祥寺北第一支部は、武蔵野法人会(武蔵野、三鷹、小金井の3市)にある15の支部のうちの一つで、今年は13の新入会員があったとのことです。不動産賃貸管理は意外や私たちを含めて2社と少なく、他は本当にバラバラで、病院、マッサージ、お花屋さん、婦人服店、さらには経営支援のNPO法人もありました。

新入会員の自己紹介で、本来、社長の妻が話をするところでしたが、恥ずかしがり屋のため、私が代わりに挨拶をしました。「新設法人のための税務・収支説明会に行ったら、帰りに無理やり囲まれて、入会させられました。」と、笑いを取り、「でも、弁護士無料相談を受けさせていただき、皆さんともお知り合いになることができ、入って本当に良かったと思っています。」と、フォローしました。

吉祥寺北第一支部の支部長さんは、地元では大手の不動産仲介のリベストの社長さんです。いろいろお話ができ、本当に法人会に入って、良かったと思いました。実は、吉祥寺に物件を持ちたいのですが、売買価格が高すぎて、賃貸利回りが合いません。吉祥寺に物件を持っていれば、この集まり加わっている意味ももっと出てくるのですが、残念です。三鷹、小金井も武蔵野法人会のテリトリーですので、将来的に、どれかの市で保有できればと思います。

歓談、会食をしている時、携帯に電話がかかってきました。留守番をしている娘からです。
「もしもし!八王子で、廊下、階段の電気がつかなって、電話がかかってきたわよ。その人、怒ってたから!」とのことです。
思い当たることがあります。途中で切り上げ、急いで八王子に向かいました。


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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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