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セルフリフォームで工期短縮!

9月末に吉祥寺物件を退去した方は、私が9年前に購入する前から住んでいた方でした。
3点ユニットですので、便器を撤去し、隣にトイレを新設するやり方で、バス・トイレ分離工事を行います。

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いつもお願いしている一人親方は、他の仕事が入っている合間にこちらに来てくれるので、週1回しか工事が出来ません。
そうしたら、10月11日に入居申込書が入り、11月2日入居希望です。
すぐに一人親方に10月28日ころまでに工事を完成させてくれるよう頼みましたが、クロス貼りはやる時間がないとのことです。

203トイレ新設

今までの3点ユニットの隣に、一人親方が新設したトイレです。
右側が今までの3点ユニットの外側の壁で、インターホン、照明スイッチ、コンセント等がありましたので、その穴をコンクリートで埋めています。分電盤はそのままで動かしません。

正面は既存の壁に合板を張っています。
左は新設した壁で、石膏ボードが張られています。

私は今、西新宿の新築、ミニホテルの開業準備等で忙しく、クロス貼りは表具屋さんにお願いしたかったのですが、一人親方の工事の合間にクロスを貼ってくれるはずもなく、私がセルフリフォームでやるしかありません。

203パテこね

このままではクロスは貼れませんので、下地を整えるためにパテを塗らなくてはなりません。
久しぶりにパテをこねました。

203パテ済

トイレの中は狭くてパテを塗った写真がうまく取れませんでしたので、これは新設トイレの外側の壁にパテを塗った写真です。
パテが乾いてから、パテの表面を平らにするためのヤスリかけが結構大変でした。

203クロス貼り

クロス貼りも久しぶりです。ネットで生のり付のを購入し、床に広げて、カッターで切って、壁に貼ります。

203トイレクロス貼り済

こんな感じで、トイレ内のクロス貼り完成しました。
既に入居申し込みが入っているので、おとなしいアクセントクロスにとどめました。
これから一人親方が、床にクッションフロアを貼り、便器を設置してくれます。

トイレ以外のすべてのクロス貼りもこれから、私がセルフリフォームでやります。
そうでないと、新しい方の入居日に間に合いません。

一番融通が利き、工期を短縮するのは、セルフリフォームと言うところです。

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リフォームの仕上げは網戸張り

7月11日に退去した駒沢大学物件の住居ですが、以前のブログで書いた通り、すぐに内見してもらえるよう目につく汚れはすぐにクリーニングしました。

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退去した人は、滞納等で問題のあった人で、使い方が荒く、いくつか故障や壊れていたところがありました。
キッチンの流しが詰まっていて、私がスッポンでやっても、ワイヤーブラシでやっても、直すことが出来ず、なじみの水道屋さんに頼んだのですが、プロ用のワイヤーブラシでようやく詰まったものを押し流せたそうです。

割れていた窓ガラスと、ワイヤーが錆びて汚くなった浴室の窓ガラスは、ガラス屋さんに交換してもらい、7月下旬にすべてのリフォーム、クリーニングが終わりましたと言いたいところだったのですが・・・

6月締めの法人の決算作業を優先させたために、クリーニングもリフォームも完全に仕上げるのが遅くなってしまいました。
網戸が3か所破れていたのが、延び延びになっていました。
ようやく本日8月4日に張替をしてきました。

リフォーム後網戸

網戸の張替は実に久しぶりなのですが、すぐにやり方を思い出し、難なく3面出来ました。

リフォーム後網戸設置

防音の2重サッシなので窓を開ず、網戸を使うことはほとんどないと思うのですが、入居する方は窓をチェックして、網戸が必要とやはり言うと思います。
新しいのが付くとやはりきれいです。

リフォーム前鍵

玄関ドアはダブルロックです。ドアノブでない方の鍵は、大家負担で新しいのに取り替えます。
そうすると張り紙をしてありますし、既に購入していますので、あとは入居者が早く決まって欲しいです。

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ゴキブリ対策しました!

2月10日に、吉祥寺物件のワンルーム2戸に入居がありますので、そのためのクリーニングを本日完了しました。

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1戸のワンルームの中は、ゴキブリ駆除剤のブラックキャップがやたらと置かれていました。
ゴキブリに悩まされていたんですね。1階がバーで、食べ物を出しますので、どうしてもゴキブリが発生してしまうのだと思います。

ミニキッチン

ミニキッチンの冷蔵庫を取り出して、掃除をしたのですが、冷蔵庫の裏はこのように壁に穴が開き電源線が来ています。

204冷蔵庫裏

これだと壁と壁の間から、ゴキブリがどんどん来てしまします。

204流し給水管
(スマホを狭い間に突っ込んで撮った写真です。)

さらに頭を奥に突っ込んで、流しの給水管を見てみると、フローリングに大きな穴をあけ、そこから水道管とガス給湯器からの温水管が上がってきています。
床下からどんどんゴキブリが来てしまいますね。

ホームセンターで、柔らかいポリプロビレン製の0.75mm厚のシートを買いました。

204冷蔵庫裏アフター

そして、シートをハサミで切り、冷蔵庫の裏の穴をこのように完全に塞ぎました。
これなら、小さなゴキブリも入ってこれません。

204流し給水管アフター

給水管はこのように塞ぎました。
狭くて手が入らないので、給水管の周りにガムテープを巻くことができず、小さなゴキブリは入って来てしまうかもしれません。

もう一つのワンルームも、冷蔵庫裏の穴は同様に塞げたのですが、流しの給水管の穴はと言うと・・・

402給水管

前の部屋より、全然大きかったです。

402給水管アフター

写真の右側は、奥過ぎて肉眼では全く見ることができず、写真を撮って、このように憶測でシートを切って貼りました。

これでかなりのゴキブリ対策ができたと思います。
入居者の方々に快適に暮らせていただけるのなら、手間はかかりましたが、安いモノでした。

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プチリフォーム、クリーニング

入居が決まった4戸のプチリフォーム、クリーニングを仕上げなくてはなりません。

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502流し下配水管 - コピー

以前のブログに書きましたが、ミニキッチンの流しの蛇腹の配水管が、上に向いた太い排水管にブカブカに刺さっているだけで、下水の悪臭が上がってきてしまうことに対して・・・
(汚い写真でスイマセン。)

502防臭エンド設置

ブログを書いたことにより大家さん仲間から教えてもらったカクダイの「防臭エンド」(税込400円)をホームセンターで買って、取り付けました。これで悪臭がシャットアウトできれば、易い(安い)ものです。

402クロスビフォー

洗濯機置き場のところのクロスが、シミと何かに擦れて黒ずんでいます。

402クロスアフター

同じようなクロスを選んでネットで買ったつもりでしたが、色がかなり違いました。
でも、アクセントクロスとしてマズマズですよね?

402便座ビフォー

便座の色が,いかにも古風ですよね。当初よりは大分黄ばんだのかもしれません。

402便座アフター

新品の白い便座に替えました。タンクとは色が変わってしまいますが、バスタブとは同じなので違和感はないと思います。
実はこの便座は、3点ユニットのバストイレ分離工事をした際、トイレには温水洗浄便座を付けるので、元々付いていたもので、取り外し、余ってしまったモノなのです。
いらなくなったモノの再利用と言うところです。

402シーリングライト

この20Wの蛍光灯が5本入り、四角いカバーのシーリングライトもいかにも古色蒼然ですね。
402シーリングライトアフター縮小

レール照明に替え、さらに室内物干し竿「ホシ姫様」もつけました。
オシャレで、実用的になったと思います。

クリーニングも、急ピッチで始めました。2月10日に2件、17日に1件、2月末に1件の入居です。
嬉しいことですので、“ヨロコンデ‼”と頑張ります。

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流しの下の板を外してみたら・・・

退去した部屋のミニキッチンの流しの下の板が、水濡れでフカフカになっていました。

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502流し下板べこべこ - コピー

ミニ冷蔵庫の下の板がフカフカになっているのはよくあることで、冷凍室の氷が解けて、下の板が水浸しになってしまうからです。

今回、ミニ冷蔵庫の下も少しフカフカになっていますが、隣の流しの下の方がよりフカフカです。
理由はよくわかりませんが、次の入居者のためにも、板の張替をしなければなりません。

502流し下板撤去引き - コピー

板は、手でバリバリと簡単に剥がすことができました。
そして流しの蛇腹の配水管がどうなっているのか見ることができたのですが、驚きました。

502流し下配水管 - コピー

大きく上に開いた太い配水管にチョコンと入っているだけなのです。間はブカブカなので、これだと下水の匂いが上に上がってきてしまうと思われます。

実は何回か、他の部屋から「キッチンのあたりから臭いにおいがするんですけど・・・」と苦情を受けたことがあるのですが、おそらく原因はこれですね。

今回は持っていなかったのでやりませんでしたが、薄いアクリル板を、太い配水管の大きさの円に切り、その真ん中に蛇腹の配水管の太さの穴を開け、それを蛇腹の配水管にはめて、太い配水管にガムテープで貼り、隙間を塞ごうと思います。

502流し下板補修 - コピー

後日それはやりますが、とりあえず化粧板を切って、新たな流しの下の板を作り、置きました。

502冷蔵庫下

ミニ冷蔵庫の下も少し板が水濡れで傷んでいたので、やはり化粧板を切って置きました。綺麗になりました。
配水管の隙間をふさいだら、板をちゃんと打ち付けて、修理を完成させます。

アト、流しの下の蛇腹の配水管がああなっていたので思ったことは、分譲マンションでは定期的にやる高圧配水管洗浄ができないのではないか?と言うことです。
懇意の水道屋さんに聞いてみようと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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