新たなリフォームに挑戦!

8月中旬に退去した国分寺の1Kの部屋のリフォームがほぼ終わりました。9月10日に入居です。

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306部屋全体ビフォー

リフォーム前の洋室全体です。写真ではわかりにくいですが、フローリングは傷んで、表面が剥がれているところもあります。
天井は珪藻土なのか?ヒビができています。照明は昔ながらの20Wの蛍光灯4本に長方形のカバーがかかったモノです。

AR3063点ユニット

リフォーム前の105㎝×105㎝の極小3点ユニットです。この左隣が物入です。

306洗濯機置き場ビフォー

リフォーム前の洗濯機置場です。もともとは折戸が付いていたのですが、なくなっていました。
右側の扉は、洋室の入口です。分けられているので、ビフォーは1Kでした。

部屋全体306棚アフター

リフォーム後の洋室をベランダ方向から撮った写真です。
洋室入口の扉は撤去し、ワンルームになりました。

壁のクロスを全部貼替え、天井にもクロスを貼りました。照明はレールにLEDのスポットライト照明4つを付けています。
天井にはさらに、室内物干し竿「ホシ姫様」も取り付けました。
床は、フローリングを補修して、その上にクッションフロアを貼っています。
壁板には、フックを6つ付けました。
この時はまだやっていませんが、インターホンをカラーテレビドアホンに交換します。

306バストイレアフター

バス・トイレ分離工事後です。以前の3点ユニットと左隣の物入を取り壊し、スケルトンにして、バスとトイレの新設です。

306洗濯機置き場アフター

洗濯機置場は、上に棚を取り付けました。結構便利だと自画自賛です。
左側にチミット写っていますが、電気コンロをIHクッキングヒーターに取り換えています。これらはセルフリフォームです。

306棚ビフォー

さて、3つ上の洋室全体のリフォーム後の写真の時触れませんでしたが、棚になっている部分は、以前は物入の入口でした。
この写真は、新設のバスとトイレを入れた後のものです。

306棚アフター

当初は私がセルフリフォームでやろうとしたのですが、現在自宅の断捨離でとても忙しいので、なじみの表具屋さんに
「こんなやり方で棚を作ろうと思っているのですが、やってもらえませんか?」と尋ねたところ、快諾していただき造ってもらいました。(クロスとクッションフロア貼りもやっていただきました。)

306棚アフターアップ

15㎝くらいな奥行きですが、チョットしたものを置け、便利だと思います。
この棚だけ今回初めての挑戦でしたが、同様のバス・トイレ分離工事をした場合は、今後も必ずしていこうと思います。

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リフォーム完成!満室復帰!GW!

4月に退去した2部屋はどちらも大変な状態にされてしまった部屋でした。
それが驚くことにすぐに入居申込みが入り、それも入居日が4月30日と5月1日で、その直前までリフォームとクリーニングにかかりっきりでした。

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304床の痛み

吉祥寺物件のは、犬のオシッコが床板に浸み込み、一部腐り、そしてヒドイ臭いでした。

304リフォーム後

オシッコが浸みこんだ床板を取り去り、新しい板を敷き、その上からフロアタイルを貼る工事を大工さんにしてもらいました。
その後、私が壁紙貼り、室内クリーニングをして、新しいカギに交換し、4月30日の入居日前日に仲介業者さんに渡しました。

ボコボコ部屋全体

国分寺物件のは、ボコボコにされた部屋で、壁は穴だらけ、天井照明は壊され、室内扉のガラスは割られ、3点ユニットの折戸は割られ、キッチンの側板も穴・・・
そして特に費用がかかったのは、床が水濡れや強い衝撃で凹んだこと、エアコンの室内機を叩き外されたことと、バスタブを蹴破られたことです。

407リフォーム後3

壁の補修・クロスの貼替は表具屋さん、ガラスの交換はガラス屋さん、床の張替等は大工さん、エアコン交換は電気屋さん、3点ユニットバス交換は水道屋さんに分離発注し、急いで工事をしてもらった結果、4月30日夕方ようやく全ての工事が完了しました。
並行して行っていた、私のリフォームとクリーニングは、入居日である5月1日の午前中に終了させ、仲介業者に鍵を渡すことができました。

すごく大変でしたが、これで入居ベースで満室復帰させることができ、ホッとしました。
そして、本日5月2日は、何の仕事の予定もなく、久々に完全なオフにすることができました。

野田岩外観
野田岩うな重

六本木で、妻と映画「美女と野獣」を見て、ぶらぶら散歩しながら東麻布の「野田岩」に行き、うな重を食べました。
ようやく私にとってのゴールデンウィークです。天気も良く、GWの谷間の平日で、人出もさほどでなく、すごくリラックスできました。

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ユニットバス錆び補修

3点ユニットバスは、出来るだけ、バス・トイレ分離工事をしていますが、分離が難しい間取りは、費用がバカ高くなるので、3点ユニットのままです。

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三点ユニット錆び補修ビフォー

今回退去した部屋の3点ユニットのバスの壁は、錆が膨れていました。
こういう時は毎回、自分で補修します。

三点ユニット錆び落とし

まず、ノミで錆びを落とし、膨らみを無くします。

三点ユニット錆び落とし完了

全部落とすとこんな感じです。

以前はこのやり方を教えてくれた水道業者さんからもらったキッチンパネルを使っていたのですが、それもなくなり、範囲も狭かったので、高いですがアクリルボードを使いました。

三点ユニットアクリルボード

貼る形に切ったアクリルボードの裏に、ボンドを塗ります。

三点ユニットアクリルボード貼る

貼りつけます。

三点ユニットマスキングテープ

翌日以降に、アクリルボード及びその周りをきれいにして、マスキングテープを、バスコークをする上と下にします。

三点ユニットバス用コーク

バスコークを絞って、塗りつけます。
結構力を必要とし、屈み込んでやるので、シンドイです。

そして指で延ばして、きれいな表面にして、マスキングテープを剥がします。
(スイマセン。その間の写真撮り忘れました。指がベトベトになっていたこともあり)

三点ユニット錆び補修完成

せっかくですので、正面と右側の繋ぎ目のところも、バスコークをして、水が入り込まないようにしました。
完成です。これで当分は持つと思います。

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保育所が入る部屋を二重サッシにしました。

駒沢大学物件の保育所が入る部屋に二重サッシを付けました。

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3階二重サッシ正面

正面が幹線道路に面した窓です。
まずはここだけを二重サッシにしました。
もともとの窓は、左のコーナーに枠がなかったことで、新たに付けた内側のサッシと窓枠がずれてしまっていますが、ご勘弁くださいというところです。

左は隣のビルに面した窓なのですが、やはり幹線道路の車の音がそこからも入ってくるので、後で付けました。

3階二重サッシ

正面の窓をほぼ真横からとった写真です。

3階二重サッシ内側開けた状態

新たに付けた内側のサッシを開けた写真です。これではっきりと二重サッシになっているのがわかると思います。
やはり、内側のサッシを開けると、外の音が大きく聞こえます。
さらに外側の窓も開ければ、かなりの騒音です。

二重サッシにして、騒音はかなり軽減されました。
できたら今度音を測る機械で数値を測ってみたいところです。

ただ、隣のビルとの間にある換気扇から、まだ音が入ってきます。
壁をに穴が開き、ファンしかないので、当然のことです。
換気扇は、さらに左にもあるので、問題がないようなら、この換気扇を塞げれば、音は軽減します。

大家の負担での工事でした。入ってくる赤ちゃんや子供たちが外の音を気にせず、十分に昼寝などができれば、大家としてうれしい限りです。

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実需向け売却のリフォーム完成!

8月末に売却の契約をした区分のリフォームは、10月初めにリフォームが完成しました。

リフォーム前に契約となってしまったので、私が行う予定だったリフォームに、買主さんの方の考えを入れ、追加、変更になったところがいくつか出ました。

リフォーム間仕切り

一番大きな追加は、約15帖のおおきなLDを間仕切りをして、洋室を作ったことです。
手前がLDで、奥が新たにできた洋室です。引き戸をフルオープンすると、かなり一体の部屋になります。

リフォーム間仕切り閉める

扉を閉めるとこんな感じです。買主さんは一人暮らしなのですが、姉妹の方が頻繁に来る予定で、その時の寝室として洋室を利用するそうです。
なお、追加工事である間仕切りは買主さん負担です。

リフォームクローゼットアフター

洋室のクローゼットです。以前は中はベニヤ板のままでしたが、クロスを貼るとやはり高級感が出ます。
埋め込み式の取っ手がいくつか割れていたのですが、大工さんが穴を塞ぎ、しゃれた金具の取っ手をつけてくれました。

リフォーム間仕切り2

洋室からLDを見た写真です。レール照明を始めに付けたのですが、途中で買主さんがシーリングライトを希望され、取り替えました。
床は私はもっと白いものにしようと思ったのですが、買主さんの意向でこのようなライトブラウンのフローリングになりました。
レースのカーテンは、始めから私が付けることを約束していました。

リフォームベッドルームエアコン

ベッドルームです。エアコンを新しいものに取り換えたのですが、以前は窓の上に付いていたのを、クローゼットの上に変えました。クロスを全部貼替えたからできた訳です。

リフォームキッチンアフター

キッチンは、クロス、フローリング以外は、照明を変えただけですが、かなりオシャレになりました。

リフォーム浴室アフター

浴室は、照明、シャワーヘッド、鏡を変え、コーキングをきれいにしました。

リフォームトイレアフター

トイレも床、クロスは全部替え、温水洗浄便座を取り替えました。

リフォーム洗濯機水栓

細かいことですが、私が、洗濯機の水栓の蛇口を、ホースが外れると自動的に止まるものに替えました。
そして、玄関ドアの鍵(キーシリンダー)も、サービスで、私が新しいものに取替えました。
チェックした買主さんからは感謝されました。

さあ、今日14日は決済、引き渡しです。よいEXITとなりそうです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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