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ホームページの制作

現在建設中の西新宿のミニホテルは今年12月20日に竣工、引き渡しを受ける予定です。
それから、保健所と消防署の審査を受けて、旅館営業の許可をもらい、来年1月か2月に営業開始です。

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ホームページはそれ以前の11月1日にオープンし、ミニホテルの紹介をし、ゲストの予約も受け付けたいと思っています。
ホームページの制作は、既に旅館営業をしている大家仲間の方から、実績のある個人事業主の方を紹介していただきました。
たまたま家が近くということもあり、緊密に連絡をとっています。

ゲストはほとんどは、ブッキングドットコム、Airbnb、agoda等のインターネット予約サイトでの申込、決済になるでしょうが、自分のホームページでの予約も出来るようにします。

さらには、ミニホテルのホームページの中で、いままでホームページのなかった私の法人の紹介も行います。
自己所有の賃貸物件、コーンランドリー、太陽光発電、そして赤坂見附のマンスリーマンションです。
既にそれらの写真全部と紹介文の一部を渡しました。

そして、ミニホテルの周辺案内も載せます。
何と言っても外国人観光客に一番人気の新宿に位置しているのですから、それをアピールしないわけにはいきません。

7月18日に、北新宿で民泊の届出をして営業している方と情報交換することになり、私の建築現場を見てもらってから、昼食を取りながら話をしました。
すごく暑い日でしたが、せっかくの快晴でしたので、その後、周辺の目印となる名所、建物等の写真をたくさん撮ってきました。

縮小周辺新宿中央公園330m
新宿中央公園、直線距離330m

縮小周辺新宿パークタワー360m
新宿パークタワー 360m

縮小周辺熊野神社本堂590m
熊野神社本堂 590m

縮小周辺都庁展望台よりSTUDIO INN 西新宿方向
都庁第一本庁舎展望台 640m

縮小周辺モード学園コクーンタワー1180m
モード学園コクーンタワー 1180m

ミニホテルの実際の外観、室内の写真は、12月以降にならないと撮れませんので、それ以外のできることはどんどん進めて行かなければというところです。

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法人が10周年になりました!

今日2018年7月9日で、私の法人が10周年になりました。

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2001年から始めた不動産投資で、毎年区分を買い足し7戸になったのですが、やはり一棟を所有したいといろいろ勉強したところ、法人を作り、法人で所有したほうが良いと判断し、2008年に急遽法人を作ったのです。

確か「1週間でできる 株式会社・有限会社のつくり方」という本を買って、すべて自分で手続きを行いました。
その通り、ほぼ1週間で株式会社を設立できました。2008年7月9日が設立日です。

その後、2、3ヶ月で八王子の一棟物件の購入を決め、その当時まだ緑のメガバンクが不動産投資に積極的で10%の頭金で一棟物件を購入できた最後の時期でした。

ところが、やはりメガバンクは敷居が高く、設立したばかりの法人での購入はダメで、個人での購入となりました。
翌年2009年購入の吉祥寺の一棟物件はO信託銀行だったのですが、最後の最後で法人所有ではダメでまたもや個人所有となってしまいました。

ただ、八王子物件も吉祥寺物件も、設立した法人に管理を委託するという形で、法人を設立したメリットはちゃんとありました。
そして、2011年に購入した国分寺物件以降はすべて法人での所有、運営にしています。

設立当初の事業の目的は「不動産管理業・賃貸業」のみでしたが、その後、事業をいろいろ多角化したこともあり、現在の目的は以下のように増えました。

1 不動産管理業・賃貸業
2 太陽光等を利用した発電業務及び電力の販売
3 損害保険代理業
4 家賃保証会社取扱業務
5 コインランドリーの経営
6 簡易宿泊業
7 リフォーム・大工・内装工事・建築設計
8 清掃業
9 電気工事業
10 旅館業
11 前各号に附帯する一切の事業

さて、10年間会社が存続しているのは嬉しいことですので、調べたところ『会社生存率』というのがあるんですね。
会社組織を立ち上げてから倒産するまでの期間を示す数字のことで、いくつかのデータがネットに載っています。
以下は「国税庁2005調べ」というデータとなっていますが、都市伝説らしいです。

・設立1年で60%が倒産・廃業 生存率40%
・設立5年で85%が倒産・廃業  生存率15%
・10年以上存続する会社は6.%

2006年版中小企業白書では、会社と個人事業の両方が含まれた(製造業&従業員4人以上の事業所)の資料があります。

1年経過後の生存率  73%
5年経過後の生存率  42%
10年経過後の生存率  26%

帝国データバンクの調査資料で、2011年版中小企業白書(と言っても売上1億円以上)には、1980~2009年に創設された企業の創設後経過年数ごとの生存率の平均値が紹介されています。

1年経過後の生存率 97%
5年経過後の生存率 82%
10年経過後の生存率 70%

私の回りの大家さん仲間はほとんどの方々が順調で、最後の帝国データバンクの以上の生存率です。
でもこれからはだんだんと厳しい状況になって来そうですね。

毎年毎年頑張って、10年後も20年後も存続していきたいと思います。

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築古アパートの賃貸借終了!

土地として新所沢の築古アパートを売りに出したところ、すんなりと買手が付き、契約が5月21日に行われました。
そして、昨日5月30日に4戸中最後の1戸の入居者が退去しました。

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4年前に妻が相続で受けてから、アパートを取り壊して、戸建てを建て、戸建賃貸をするか、土地として売却するかを想定していましたので、入居者の方々の契約は、定期借家契約に逐次変えていきましたので、退去していただくのはスムーズでした。

買手の方はこの築古アパートを取り壊し、更地にして、ご自身の家を建てる予定です。
なので買手の方は、残置物はないように、さらにエアコンは撤去してくださいとの要望です。
大家仲間の方にお譲りしますと声をかけたところ、すぐに希望する方が現れ、6月2日に引き取りに来てくれます。

昨日は退去立ち合いをし、ガステーブルや温水洗浄便座の取り外し、持ち帰りをしましたが、今日5月31日も現地に行き、レースのカーテンの持ち帰り、大家持ちでの電気の再開などをしてきました。
しかし、全空になったアパートの内部を見渡すと、感慨があります。

全空102居間

ここは相続を受ける前に、空室だったのを私がほとんどセルフリフォームをして、入居者をつけた住居のLDです。
畳だったのをフローリングにし、壁紙をすべて貼替え、部屋の間仕切りの引き戸はアコーディオンカーテンに替えました。
さらにはエアコンを取り付けました。(これは電気屋さん)

全空102キッチン

油だらけのクリーニングしていなかったキッチンはピカピカにきれいにし、ガス給湯器、ガステーブルを取り付けました。
そして、洗濯機置き場も作りました。(これは水道やさん)

全空102

寝室も、畳をフローリングにし、アクセントクロスを貼り、照明を取り付けました。
自画自賛ですが、取り壊すにはモッタイナイ素敵な部屋だなあと思ってしまいました。

全空階段

二階への階段の屋根の波板も、大家さん仲間のお手伝いを得て、取り付けたものです。

全空201居間

2階には、20年以上住んでいた方が3年前に退去した住居があります。
ここもセルフリフォームで出来ないことはなかったのですが、前記の部屋が大変な労力と時間をかけたのに、4万円の家賃しか取れませんでしたので、募集をしないままにしていました。

2014畳半

寝室はこんな感じでした。

さて、本日5月31日にクローズした事業がもう一つあります。
赤坂見附の区分ですが、6月15日の民泊新法の施行を前に、今日チェックアウトしたゲストが最後で、6月からはマンスリーマンションもしくは主に外国人向けの家具付き賃貸に変更です。

これも、半年前にはクローズの準備をし、6月以降は予約を入れられないようにしていました。
4月からマンスリーの募集を開始しており、問い合わせもいくつかあるのですが、条件が合わずまだ契約に至っていません。
明日、赤坂に特化した不動産仲介会社と会い、そこにも募集を依頼する予定です。

事業をスタートするのは勉強と決断と実行力が要りますが、クローズするのには入念な準備と慎重な行動が必要です。

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ゆとりが出来ました。

最近、仕事でもプライベートの生活でもかなりゆとりが出来ました。
(自営業だと仕事とプライベートの生活の区別がほとんどないのですが・・・)

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理由はいくつか挙げられます。
・確定申告の作業が終わった。
・退去・入居、更新等の大家の繁忙期が過ぎた。
・1月に新大久保、5月に赤坂見附の民泊を終了。
・マラソン大会シーズンが終わった。
・4/22のボート(漕艇)のレースが終わった。

今は西新宿の新築工事中、旅館営業の準備中がありますが、さすがにそれでも、上記の理由によって、かつての忙しさ、時間のなさ、業務に追われる日々ではなくなり、余裕をもって、業務を行えるようになりました。

6月の法人決算の準備も、気持ちにゆとりをもって行えています。
来年営業開始予定のミニホテル(法律的には旅館営業)のホームページの制作、クレジットカード決済の準備なども進めることが出来ています。

今年12月に新築が完成し、来年早々ミニホテルの営業が始まると、また忙しくなり、業務に追われる日々になるかもしれませんが、外注によって私の業務を軽減することが出来ますので、今のようなゆとりをずっと続けていきたいと思います。
それこそ、私が専業になるときに目指していたものなのですから。

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コインランドリー斜め向かいのマンション建ち上がる

私のコインランドリーの正面は西友の駐車場です。

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その左側は以前はNTTの社宅だったのですが、今はマンションが建設中です。

ブリリアシティ三鷹建設中

長いこと整地や基礎工事をしていたのですが、ようやく建ち上がってきました。

ブリリアシティ三鷹絵

来年2019年末に、436戸のファミリーマンションが完成する予定なのです。
一昨年秋に、コインランドリーを始めようと今の場所に決めたのも、西友の駐車場の前ということと共に、このファミリーマンションができることが大きな理由でした。

ところが予想外のことが起こったのです。
前述の通り私のコインランドリーの斜め前が、436戸のファミリーマンションなのですが、それは裏手であり、表の入口は反対側の通りなのです。
その表の入口の隣に、何と! スーパーの「いなげや」ができるのです。

昨年、コインランドリーの郵便箱に、マンションの説明会の資料が入っており、そこに「いなげや」ができることが書かれていて、初めて知りました。
“ウソだろ!”という感じです。

何故なら、西友と面している道は違いますが、直線距離では100mくらいしか離れていないのです。
完全に客の奪い合いですね。

さらには、その「いなげや」の駐車場の前なり隣に、競合のコインランドリーが出来たら、こちらも客の奪い合いと思ったからです。
その「いなげや」がほぼ出来上がり、5月末オープンとのことです。

いなげや

しかし、見てホッとしました。駐車場は屋上だったからです。
さらには「いなげや」の右隣はマンション、左隣は道路で、コインランドリーを造ることはできません。
そして前面はバスが通る交通量の多い道路で、向かいにコインランドリーを造っても、「いなげや」のお客を誘導しずらいです。

他人頼みは良くありませんが、大型店舗の動向でマーケットが大きく変わってしまいますので、致し方ないところです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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