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確定申告と花粉症

無事に3月15日の提出期限に税理士さんが私たち家族3人の確定申告書を電子申告で提出してくれました。

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例年同じようなスケジュールなのですが、前日の14日に出来上がった確定申告書がPDFで送られてきて、私が確認して、間違いがあるようなら訂正をお願いするのですが、たいていはその数字で提出していただきます。

今回の収入、課税額ともほぼ想定通りの金額でした。
ここ数年個人所有の物件を売却しているので、収入は減っています。

なので、私は今回の申告納税額が、既に支払った予定納税額よりも若干少ないので、その分の還付がある予定です。
妻は、新所沢の土地を売却したので、その譲渡所得に対する15%の所得税がほぼそのまま今期の納税額でした。

さて、3月は毎年花粉症のピークで、重症患者の私は、具合が悪い季節です。
税理士さんから最後の追加資料を求められたのが3月12日ですが、その時の体調は最悪でした。

今年は花粉量が多いと言われている通り、2月の下旬からくしゃみ、鼻水、目のかゆみ、涙がひどいので、引っ越してきた西新宿の自宅から一番近い耳鼻科に2月25日に行き、点眼、点鼻、飲み薬をいただき、付けたり飲んだりし始めました。
(4年間、舌下免疫療法を行ったのですが、ほとんど効果がないので、西新宿に引っ越したのを機に辞めました。)

3月3日の東京マラソンは、小雨で花粉が少なく、私にとっては幸いでした。
この時期はできるだけ花粉を浴びないように注意しなければいけないのですが、ついうっかり3月8日に自転車で新橋の関西アーバン銀行に行ってから急に具合が悪くなりました。大量に花粉を浴びてしまったようです。

3月10日から14日まで、ほぼ風邪の症状で、だるくて、ランニングもできませんでした。
確定申告提出日の15日からランニングを復活しましたが、まだ本調子ではありません。

花粉症の時期、一番いやなのは朝起きたときからダルくて、元気が出ないことです。
昼寝をして、就寝も早くして、体を休めさせるようにしています。

3月が終わる頃、花粉も減り、症状が軽くなります。
その頃がちょうど花見のころなので、ソメイヨシノの満開は、私にとってようやく春を告げてくれるものなので、よけいに大好きなのです。

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2日で棚を3つ作りました。

この西新宿のミニホテル兼自宅に引っ越してきてから、既に棚を3つ作ったのですが、3月7日と9日でさらに3つの棚を作りました。

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1月16日のブログに書いた通り、まずはフロントに自分用の本棚を作りました。これにより、フロントですべての事務作業ができるようになりました。
そして、掃除用具置場にも棚を作り、すべての掃除用具を整理整頓して置くことが出来るようになりました。
この2つの棚は開業前に作らないと、業務に差しさわりがあるのですぐに作りました。

しかし、その2か所以上に棚が必要なのは、倉庫と自宅の物入れなのでした。

棚倉庫1
(ごちゃごちゃした写真でスイマセン。正面のエアコンの下の棚が倉庫で最初に作った工具などを置く棚です。右の大きな棚は建設会社が設置した既製品の棚です。)

フロントと掃除用具置場の棚を作ったことにより、DIYの工具が整理されていないことを痛感し、倉庫にはまず、工具等を置くための棚を2月に作りました。

そして今回何故、3月に入り、3つの棚を作ったかと言うと・・・

一昨年の8月から借りていたトランクルームを3月いっぱいで解約することになったからです。
トランクルームを借りた理由は、吉祥寺の自宅を売りに出すにあたり、住居中の家の中を見学させるにしろ、私たちが引越し空き家を見学させるにしろ、家の中の溢れかえった物を、どこかに移さなければならなかったからです。
さらには2件やっていた民泊をやめることを決めていたので、それらのベッド、テレビ、冷蔵庫などを保管することになるかもしれないと思ったからでした。(結果的にそうしなくて済みましたが)

しかし、それ以外に大変重宝したのは、ミニホテルの開業に備えて、布団やシーツ、タオル、キッチン用品など事前に買っていたのを保管できたことでした。
今年1月にミニホテルを開業するので、それらはトランクルームから運び出しましたし、自宅の物も半分くらいは運び出しました。

クリスマスツリーの季節用品などはトランクルームに置いておいて良いので、8畳でなく、2畳くらいな小さなトランクルームに借り換えようかとも思ったのですが、せっかくある程度の断捨離を行ったので、さらなる断捨離をしなくてはと、解約を決めました。
(もちろんトランクルーム代をかからなくすることも大きな理由です)

さて、3月7日に作った棚は、倉庫に2つです。

棚倉庫2

左奥の棚がそのうちの1つの棚です。当初は吉祥寺から持ってきた机を置いて、私がここで事務作業をしようと思っていましたが、取りやめ、机を撤去し、奥行90㎝で天井までの棚を作りました。

棚倉庫3

写真右の棚も同じ3月7日に作りました。

棚L字鋼

棚板は、縦の板にこのようなL字鋼で固定します。

棚立て板の固定

天板と縦の板は、長いネジでこのように固定しました。
底の板と縦の板も、同じように長いネジで固定するのですが、これが一人でやるとなると実に大変な作業でした。

これで倉庫の棚は完成形です。あとは整理して、トランクルームから持ってきたものもちゃんと収納することです。

棚自宅の物入れ

3月9日には自宅の物入れに棚を作りました。全く棚のない物入でしたので、床にしかものを置けず、上の空間がもったいなかったです。四隅に角材の足を作り、棚板をそれらの上に固定しました。これで倍の収納ができるようになりました。

収納スペースは以上で完成です。これらスペースですべての物を収納し、使わないものは処分します。
これからの人生、シンプルライフを目指すと決めていますので。

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自分の事務所が出来ました!

西新宿の新築に引越して、初めて自分の事務所を持つことが出来ました。

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2001年に大家を始めてから、事務作業は元自宅のリビングでやっていました。
元自宅は1997年に建てたのですが、その時は私はサラリーマンですし、妻も勤めていたので、もちろん普通の家で事務所など有りません。
コンピュータースペースがあるのですが、妻が2004年くらいに勤めを辞めてからは、完全に妻に占領され、私は娘が小学校受験の際購入した学校用の机と椅子をリビングの脇に置いて大家の事務作業をしていました。

その机の回りにはファイルや書類を整理する本棚はありませんので、天井裏の本棚にしまって必要な時に取りに行くなり、小さな段ボールに入れて、足元に置くなり、不便ですし、乱雑になっていました。

今回の西新宿では、ミニホテルのフロントと倉庫があり、ようやく私専用の仕事スペースが出来ました。
引越しする前は、倉庫に机を置いて、そこで事務作業をしようと思っていました。何と言ってもフロントは2畳ほどで狭いですので・・・

ところが引越して来て、フロントにパソコンを置き、仕事を始めると・・・
結構居心地が良いのです。

事務所フロント

お客さんと対面する正面は大きな窓ですし、出入口の扉も縦長のガラスが入っていて、いわゆる2面採光です。
どちらも目隠しのロールカーテンを付けたので、夜は閉じて、完全個室の心地の良さなのです。
監視カメラのモニターがあるので、ホテルの各階廊下や外も見れるので、孤独を感じることもないです。

本棚をDIYで作り、事務作業を行うにあたり、必要なものはほぼそろっています。(ホテルの業務だけでなく、大家の業務もです。)

事務所ファイル

ホテルのゲスト管理の書類は、こんなファイルを作り、行うことにしました。
予約は4つのサイトで受け付けていますが、それを一元管理する“ねっぱん”で、一宿泊ごとの「予約一覧」と言う表をプリントアウトすることが出来ます。それを各部屋ごとのファイルに綴じます。
ゲストがチェックインした時、それを見て、確認し、宿泊者名簿を書いてもらい、外国人の方からはパスポートを受取り、それをコピーします。そしてそれらをファイルするのです。

確定申告の作業が遅れていますが、それもこのフロントで頑張ってやります。

事務作業をしようと思っていた倉庫には、娘が小学校入学以来使っていたの学習机を、一応持ってきてあります。

事務所倉庫乱雑
(写真の左奥に荷物に埋まって、机があります。)

倉庫は、今のところ私しか入らないので、まだ乱雑で、整理できていません。
正面のエアコンの下に、DIYで棚を作り、リフォーム用品などを置き、右側の棚は、5部屋の予備の布団カバー、シーツ、タオルなどリネン類を置いて、掃除の人にも入ってもらえるチャンとした倉庫にします。

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作業の外注を増やしました!

昨年3月から西新宿の建設の着工、ミニホテルの開業準備でかなり忙しくなりましたが、賃貸物件の退去後のリフォーム、クリーニングは依然として私がやっていました。
しかし、時間がなく、リフォーム、クリーニングの完成が遅くなることがしばしばでした。

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昨年12月からは、竣工、引越しを控え、さすがに自分でリフォーム、クリーニングは絶対に無理です。
時間がないし、体力的にも厳しいです。

12月24日に引越してきた元自宅のリフォームは、事前に懇意の表具屋さんと打合わせをし、引越し後すぐにクロス等の貼替、さらには表具屋さん経由で、塗装やさんにペンキの塗り直しをやってもらいました。
そして、クリーニングは、「STUDIO INN 西新宿」の客室清掃をお願いしている清掃業者さんにお任せしました。

その清掃業者さんにはさらに退去後の吉祥寺物件のワンルーム1部屋、国分寺物件のワンルーム2部屋をやってもらいました。
これからは、所有物件のほとんどのリフォームと全てのクリーニングは、業者さんにお願いすると思います。
自分でやれば経費はほとんどかかりませんが、今は時間と体力が大切です。

自分でしかできない仕事は自分でやり、そうでない仕事は外注を増やしていきます。
もともと、出来ることは自分でやろうと思ったのも、(もちろん利益を減らさないということもありましたが)まずは自分でやり、知識とノウハウを得て、人に任せても、自分である程度コントロールする形で、業務を外注出来るようにしようと思ったからです。

売上に直接関係すること、お金の管理は最後まで自分でやるでしょうが、それ以外の業務は次々と外注していこうと思います。
外注する業者さんとは、良い人間関係を築き、気持ちよく作業をしてもらえるようにしたいと思います。

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暇になったらルーティン業務

空室だった駒沢大学物件の50㎡の住居も契約・入居になり、吉祥寺物件の1階店舗も申込が入り、西新宿のホテル開業に備えたホームページもプレオープンしました。
6月締めの法人決算も、8月末に決算書の提出、納税、9月に入り取締役の改選の登記、税理士さんとの総括と今後の対策の話し合い、金融機関に決算書の提出も終わり、決算の作業は完全に終わりました。

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“ああこれで、やることがなくなった!”と思ったのですが、やるべきことがいろいろありました。
こういう時こそルーティン業務を進めないとですね。

まずは、3ヶ月近く溜まった領収書に内容を書き、法人、私、妻それぞれの7、8、9月に分け、封筒に入れました。
銀行通帳の入出金の各項目にも、内容を書きこみます。
こうしておくと、12月締めの確定申告の作業を楽に済ませるようになります。

後は自然と退去、リフォーム、メインテナンスの仕事が沸き起こってきます。
吉祥寺物件で私が購入した9年前よりも前から住んでいた方から退去の告知が、9月初めに来ました。その部屋は3点ユニットなので、バストイレ分離工事をし、インターフォンをカラーテレビドアホンに、照明もオシャレなものに変えます。
壁紙は私が自分で貼替えようと思います。

コインランドリーのお客さんから、「お金を入れても、洗濯乾燥機が動かない。」と電話があり、見に行くと、コインの投入口に百円玉が重なって、詰まってしまっているのが見えます。おそらくすごく早く何枚も百円玉を入れたので、詰まってしまったのでだと思います。
私が針金を突っ込んで、見える部分のは取ったのですが、テストで百円玉を入れると、すぐに出口から出てきてしまいます。

エレクトロラックスの修理を読んで、私が立ち会い、直してもらいました。奥にさらに10個くらいの百円玉が詰まっていたのです。

退去、リフォーム、修理も、絶えず起こる大家のルーティン業務ですね。
ルーティンだけでそこそこの業務があり、自主管理大家が暇になることはないというのが結論でした。

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プロフィール

Akira Hata

Author:Akira Hata
吉祥寺から西新宿に引越し、2019年1月にアパートタイプのミニホテルSTUDIO INN 西新宿」を開業しました。区分の大家から、一棟、そして、太陽光発電、コインランドリー、さらに旅館業と事業を増やしてきました。現在の所有物件は4棟、4区分、計53戸+宿泊室5部屋を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。賃借した区分でマンスリーマンションも行っています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。
2018年、新所沢の築古アパートを全空にして、土地として売却。年末に西新宿の建物が竣工。
2019年、アパートタイプのミニホテル「STUDIO INN 西新宿」開業。
所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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