コインランドリーの苦情

コインランドリーの店内には、お問い合せ先として私の携帯電話番号を表示してあります。
時々電話がかかってきます。ほとんどが同じ内容だったので、店内に貼紙をしてきました。

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開店してすぐ、電話がかかってきたのは、乾燥機が止まってしまうことででしたが、施工会社のミスで、排気口の蓋が閉じていたことが原因でした。

電話ではないですが、私が店舗にいて、消防設備業者さんが熱感知機の設置工事をしているとき、乾燥機が止まってしまったことがありました。それは業者さんが、作業中にプロパンガスの配管に物をぶつけてしまい、自動制御でガスの供給が止まってしまったことが原因でした。

それ以外のトラブルの電話の多くは、乾燥機に洗濯物を詰め込みすぎが原因で、止まってしまうことでした。
昨日も、電話を受け、店舗に行ったのですが、羽毛布団を2枚入れて、中型16㎏の乾燥機でやっていたので、すぐに羽毛布団がドラム内いっぱいに膨れて、止まってしまうのでした。

確かに羽毛布団は軽いので、16㎏までと書かれていたら、2枚入れてしまっても良いわけです。
ただ、乾燥機の自動制御としてドラム内のたくさんの通気穴がふさがれてしまうと、止まるようになっているのです。
ガスでの熱風がドラム内に行かなくなってしまうからです。

私が行き、羽毛布団を1枚ずつ、別の乾燥機でやることにより、最後までちゃんと乾燥させる事ができました。

注意書きアップ

苦情の電話のほとんどはその件ですので、本日注意書きを店内に貼ってきました。
パソコンで文書を作成し、A4の紙に印刷し、ラミネート加工し、両面テープで壁に貼りました。

注意書き

エレクトロラックスが貼ってくれた説明書きもいろいろあるので、ゴチャゴチャしていますが、こんな感じです。
お客様はちゃんとこれを読んで、守ってくれて、乾燥機が止まらないようにして欲しいです。
これで、苦情の電話が減ってくれれば助かります。

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コインランドリー4か月目で黒字達成!

埼玉諏訪郎頭さんがブログとフェイスブックで盛り上げて下さり、今注目(?)のコインランドリーですが、私のコインランドリーは4か月目の5月の売上が、ついに損益分岐点に達しました!

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コインランドリーの運営に関しては、私も不安がいろいろありました。
まずは、私がすでに開業準備に入っているときに、600mくらい離れた所に大手フランチャイズチェーンのコインランドリーがオープンしたことです。
まだ、機械と工事の発注はしていなかったので、本当にやめようかと考えたのですが、青梅街道の南と北で、商圏が分断されているので、開業に踏み切りました。

次は、オープン日のオープン時間に一人のお客さんも来なかったことです。
全く売上が上がらないのではと、真っ青になりました。
しかし、オープン1か月は半額セールで、初年度の目標月額収入30万円の半分以上の売上となりましたので、同じお客様の数で正規の値段なら目標クリアできると希望を持ちました。

しかし、2か月目は売上がまったく伸びません。つまり、お客様の数が半分になってしまったわけです。
600mの距離の競合店が、私の半額セールが終わったのを見計らって、半額セールを始めたのも影響したかもです。

3か月目は、売上が上がり、4か月目も上がって、損益分岐点に達したわけです。
損益分岐点の計算は以下の通りです。

・家賃:約12万円
・ローン:約11万円 
 *機械代と工事代1200万円を10年ローンで日本政策金融公庫から借りています。
・経費:固定費2万円+売上の12% 
 *電気・ガス・水道代+洗剤代です。光熱水道費は基本料金があり、さらに電気代は売上にかかわらず、室内照明、看板照明代がかかっています。

なので、損益分岐点は約28万円です。
税引き前ですし、私が200万円手出ししているので、ザックリとした計算ですが、10年のローンが終われば損益分岐点はガタッと下がります。

何とか黒字化できたのは、やはり自主管理が大きいです。
掃除、集金、洗剤の補充も自分でしていますし、FCにはよくある遠隔操作のIT費、テレホンセンター代もかかっていません。
2年後には、斜め前のNTT社宅跡地に430戸のファミリーマンションもできますので、将来のプラス要素もあります。
地道にしっかりと運営を続けたいと思います。

コインランドリー立野町

さて、最近のコインランドリーブームは本当にすごいですね。
私のコインランドリーからは2㎞くらい離れた所ですが、こんなことになっています。

既存のコインランドリーから50mも離れていないところに、新しいコインランドリーが4月にオープンしました。
さらにこの道沿い約400mのところに、1年くらい前に立派なコインランドリーができています。

コインランドリー空き店舗1
コインランドリー空き店舗2

そして、50mも離れていない2つのコインランドリーの間はと言うと、2つも空き店舗になっています。
昨今のコインランドリーブームは、オーナーが空き店舗に困り、コインランドリーのFCの営業にのり、オープンするケースが多いのだと思います。

埼玉諏訪郎頭さんの啓発により、そんなケースが収まって欲しいものです。

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4月になって・・・

3月13日のブログ「繁忙期の退去、入居状況」で書いた、3月末までの5戸の退去は、現在は残りの1戸も埋め、満室にすることができました。

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ただ満室には注釈があり、募集していない2戸は除いての61戸に対してです。
募集していない2戸は、妻が3年前に相続で受けた新所沢の築40年の軽量鉄骨4戸のアパートです。
その時から、いずれは取り壊して更地にするつもりでしたが、今年に入り、そうすることに決めました。
なので、退去した住戸はそのままにし、住んでいる2戸の定期借家契約が切れる来年6月に全空となるので、取り壊しをし、そのまま売却するか、戸建てを建て、戸建て賃貸にする予定です。

3月末時点では満室なのですが、4月10日、11日に契約解除となる2戸があります。
実はそのうちの1戸が、早めに退去したのですが、室内がボコボコでした。

ブログ写真AR407壁の穴
ブログ写真AR407照明カバー

壁は10か所くらいに穴が開き、天井照明のカバーは壊れています。(パンチか?) 

ブログ写真AR407キッチンの穴
ブログ写真AR407扉のアクリル板
ブログ写真ユニットバスの扉

キッチンの側板の下も穴が開き、リビングへの扉のアクリル板は割られ、3点ユニットの扉も壊されています。(キックか?)

連帯保証人とも連絡が取れており、修繕費用は払ってもらえるのですが、修繕の期間が痛いです。(もう繁忙期は過ぎているので、急がなくても良い?!)
まあ、職業能力開発センターのマンション施工リフォーム科卒業の腕の見せ時というところです。

ようやく桜が満開となってきました。とりあえず明日4月5日は、井の頭公園の花見を友人たちとします。

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ロードバイク通勤始めました。

物件へ行く際、良く自転車を使っていました。
今までのはセミスポーツタイプで、前に籠、後ろに荷台があり、荷物を持つ機会の多い大家にとっては使い勝手の良いものでした。

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しかし、スピードはほとんどママチャリと変わらず、いろんな自転車に追い抜かれていました。
年末にロードバイクを買いましたので、特に大きな荷物がない時は、ロードバイクで行こうと思っていたのですが・・・

通勤開始

なかなか通勤には使いませんでした。東京マラソン前に怪我をしたら、大変という理由でした。
その東京マラソンが終わったので、バンバン使えばいいじゃん! というところですが、実はもう一つ理由があって、そこそこ値段が高くて新しいロードバイクは良く盗まれるということなのです。

道なり、駐輪場に停めると、鍵をしていても、簡単に盗まれるそうなのです。
良いロードバイクがあると、窃盗団が連絡し合い、鍵を壊す道具を持ってきて、すぐに盗んでいくそうなのです。

いろいろ考え、置く場所を決め、ロードバイクで新大久保の物件に向かいました。
すでに、吉祥寺のロードバイクのコミュニティの「オミノウェイズ」の青梅のツーリングに一度行っていますので、乗るのにはある程度慣れています。

今までの自転車での通勤に比べ、はるかに気持ちが良いです。
今までは重いギアをほとんど変えず、かなり力を入れてペダルを漕いでいました。
その方がマラソンのためにも良いのではと、勝手に思っていました。

ロードバイクは、講習を受けているのですが、走り始め、スピードが乗ってから、坂道など、頻繁にギアを変えながら漕ぐのです。
頑張っている感じがしないですが、普通の自転車に比べ、スピードがすごく出ます。(危ないので、無理には出しませんが)

さて、いつもの3/4くらいの時間で現地に着くと、ロードバイクを背負って階段の4階まで持っていき、鍵をして置きました。ここならさすがに、人目につかないし、物件に関係のある人しか登ってきません。
2時間くらい作業をして、またロードバイクで帰りました。

これから、駒沢大学、赤坂見附、国分寺、新所沢物件などに行くときも、ロードバイクをどこに置こうか考えてあります。

ガーミン

今日はロードバイク用ガーミンをつけませんでしたが、今後は付けて、距離、時間、回転数などをチェック、記録しようと思います。
楽しいことが一つ増えました。

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コインランドリー1か月たちました。

コインランドリーがオープンから1カ月たちました。
1月27日にオープンしたので、2月26日で1か月です。
さらに、2月末にオープニング半額セールが終わりました。

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売上金額はほぼ予算通りです。
オープン時は物足りなかったのですが、徐々に売上が上がってきました。

やはり認知されてきたのだと思います。
私が店に行って、お客さんがいらした際は必ず挨拶をするのですが、中には覗きに来て、
「ここがコインランドリーになっていたのを初めて知ったわ。」
「半額期間に、必ず来なくちゃ。」
等の声をお聞きしたので、だんだんと知られてきた、まだまだお客さんが増え、売上も上がってくると思ったものです。

2日か3日に1回行って、掃除と集金をしてきます。
掃除は、乾燥機、洗濯乾燥機のフィルターにたまったホコリを取り、店内の床を掃き、モップがけをし、テーブルなどの拭き掃除をします。

売上170131

集金は、12台の機械のコイン投入箱を開けて100円玉、500円玉を回収します。
さらには両替機の1,000円札を取出し、コイン投入箱から回収した100円玉でその分を補充します。なので、持ち帰る現金はこんな感じで、ほとんどが1,000円札になります。
時には両替期の1,000円札が多く、100円玉の補充が足りないときもあります。
(実はチャリンチャリンビジネスではなく、1,000円札ビジネスなのでした。)

各機械ごとの1カ月の売上も出たわけですが、私にとっては意外な結果でした。

コインランドリー機種

左の上から、機種:売上割合
・スニーカーランドリー乾燥機: 1.2%
・スニーカーランドリー洗濯機: 3.7%
・洗濯機中型: 13.0%
・洗濯機大型: 14.0%
・洗濯乾燥機中型: 18.1%
・洗濯乾燥機大型: 19.4%
・乾燥機大型1: 6.7%
・乾燥機大型2: 8.2%
・乾燥機中型3: 7.9%
・乾燥機中型4: 2.9%
・乾燥機中型5: 2.9%
・乾燥機中型6: 1.9%

洗濯から乾燥まで一気にやってくれる洗濯乾燥機は、料金が高いし、売上が大きなことはわかっていましたが、洗濯機がここまで使われるとは思っていませんでした。
どちらも大型の方が、売上も少し大きいです。

乾燥機中型は4台同じなのに、売上がここまで違うのも不思議です。
5、6 の売上が少ないのは、出入口のガラスドアの隣なので、外から見られる感じでイヤなのでしょうか?

そこそこホッとした1カ月の売上でしたが、通常料金になる今月3月からが本当の勝負です。
認知度を高めるのがやはりポイントです。メーカーに任せていたホームページの開設が遅れています。
自分でやるしかないかなと思い始めています。

マンション建設地

ところで今後に関しては、明るい要素があります。
店の斜め前で、大規模のファミリー向けマンションの建設が始まるのです。
2年後の完成が待ち遠しいです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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