中古一棟物件を運営するということ

退去者が出ると、今は私が5~9年前に購入した一棟物件からは、大半は購入後入居した方の退去です。
それでも、最近のブログに書いているように、プチリフォームを行うことが多いです。

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購入前からの入居者の退去は、大掛かりなリフォームを行います。
そうでないと、部屋は汚ないし、設備は古臭いしで、入居者獲得が難しいからです。

やはり、中古で購入した物件は手間がかかりますね。
最近の大家仲間のブログやフェイスブックで、子供への事業継承のために、運営のやり方を教えたり、運営をできるだけ外部委託にして手間をかけないようにすることが話題になっていますが、残念ながら中古物件は、手間がかかります。

吉祥寺物件では、屋上防水のし直しをしましたし、国分寺物件では、足場を組んでの外壁修理をしました。
中古一棟物件では、大規模修繕を行うことが出てきますので、それへの対応する知識が必要で、やはり人任せだと、費用がどんどんかさみ、利益はなくなり、下手すると赤字になってしまいます。

かといって、利益を外部に出さないために、自分ですべてやろうとするとすごい労力だし、時間が足りません。
私は今は、忙しかったり、大変だったりすると、真っ先にリフォームを業者さんにお願いします。ただ、リフォーム会社に丸投げだと、費用が高くなるので、表具屋さん、大工さん、水道やさん、塗装屋さんなどに分離発注です。

次に外注するのは、退去時のクリーニングですが、よっぽど忙しくない限りは、自分で行います。
部屋の隅から隅まで見るので、大家として自分の物件を知るには最高の作業です。

今、完全に外注しているのは、定期清掃と、家賃徴収業務(家賃保証は行わず、引落しと滞納時の催促のみ)ですが、これもかなり抑えた費用でやってもらっています。

サラリーマン大家の時は、リフォーム、クリーニングなどはほぼ外注していたのを、専業になってからは自分でやるようになりました。
それをまた、サラリーマン大家の時の状況に戻すというところですね。

結論を言うと、新築に比べ中古物件は手間がかかる。その手間を自分でやれば利益が残るが、労力がかかり、時間も無くなる。
精神的にきつくなってきたら、外注を増やすことにより、手間を減らす。
知識とノウハウは身についているので、それを駆使しての外注を行うことにより、極力利益を残すように運営する。

一生懸命働くのは良いことですが、まったくプライベートな時間、遊ぶ時間がないのは、非常にマズイ状態です。
思いっきり働き、思いっきり遊び、精神状態が良いことが一番ですね。

確定申告が終わり、2件同日の入居も終わったちょうど良い時期に、大学の同期14人とゴルフコンペをしたのは実に楽しく、
「やはり遊ぶことは大切だ!」と、実感しました。
精神的ゆとり、遊ぶ時間を確保して、事業を行っていきたいです。

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今年の総括ベスト10

今年の出来事ベスト10を書きたいと思います。
7,8年前、大家さん仲間で複数の人が書いていたので、私も書き始めました。ここ数年はあまり書く人を見なくなりましたが、やはり1年を振り返り、検証することは重要ですので、今年も例年通りに書きます。

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【10位】ロードバイクを始める
元々自転車は好きで、セミスポーツタイプのを乗っていました。ランニング仲間からトライアスロンを勧められていたのですが、ランニングだけで手いっぱいですし、ロードバイクが危ないことをいろいろ聞いていたので、なかなか踏ん切りがつきませんでした。
しかし、地元のランニング同好会がほぼ活動休止になり、吉祥寺にはオミノウェイズと言うロードバイク専門店&トライアスロンのサークルがあるので、そこでロードバイクを買い、そのツーリングに参加するようになりました。まだまだ初心者で上り坂で遅れてしまうのですが、楽しいです。できる限り続けていきたいと思っています。

【9位】ホノルルマラソンを完走
運動系が続きますが、やはり何をするにもベースは健康ですね。ニューヨークマラソンに続く2回目の海外マラソンでした。終盤ヘトヘトになり4時間18分かかってしまいましたが、観光気分のマラソン楽しかったです。機会があれば、これからも時々海外のマラソンに出走したいと思います。

【8位】東京マラソンを3時間59分で完走
2年連続抽選で当たるという奇跡的確率での出走でした。ゴールが東京駅丸の内口に変わり、終盤のアップダウンがなくなったこともあり、4時間を切り、満足できる結果でした。
3年連続の当選はないと思い、今度の2月の東京マラソンはチャリティをして出走します。

【7位】ボートの練習を毎週行う
4つ続けて運動系ですが、今年はロードバイクに続けてボート(漕艇)も始めました。正確に言うと30年以上ぶりに再開したというところです。またやるとは夢にも思ってなかったのですが、OBレースが担当年度制になり、来年は私たちの年度となったのです。4月にエイトのレースに出漕するので、それを目指しての練習を毎週土曜日に鶴見川で行っています。大学の同期や先輩・後輩たちとの練習はとても感慨深く、楽しいものです。

【6位】大学同期との交流深まる
ここ3年くらい同じことを書いていますが、今年は640人くらいの大きな集まりもあり、さらに交流が深まりました。いろいろな飲み会、パーティに加え、温泉旅行やゴルフ旅行、野球観戦、ラグビー観戦にも行き、とても楽しみました。仕事関係で付き合う人の少ない自営業者の私にとって、非常にありがたい人間関係です。不動産やリフォーム関係の仕事をしている人も複数いて、実務で役立つこともあります。

【5位】新所沢物件の取り壊し決定
ようやく大家に関してのことですが、妻が相続で受けた新所沢の築40年の軽量鉄骨4戸のアパートを来年2018年取り壊すことを決定しました。水道管の不具合が続き、ちゃんと直すのはすべての水道管を取り換えるしかなく、さらには2月に事故も発生し、決断しました。入居している2戸は定期借家契約で、来年6月には退去となるので、土地として売却するか、取り壊して戸建てを新築し、戸建賃貸を行うか、どちらかにしたいと思っています。

【4位】コインランドリーを開業
練馬区のスーパーマーケットの駐車場の隣の店舗を借りて、1月末にコインランドリーを開業しました。ある事業で、自分がコインランドリーを利用し始め、需要がかなりあると気付いたからです。(それらは都心だったのですが・・・)また、大家より少し顧客に近づいた事業をやりたいという気持ちもありました。当初の事業収支予想とほぼ同じ数字を上げ、わずかながら利益が出ています。やってよかったと思っています。

【3位】八王子一棟物件を売却
私が区分から一棟に転向した初めての物件である八王子物件を7月に売却しました。区分は3件売却してキャピタルゲイン、インカムゲインも取れ上手くいきました。一棟物件の売却は、家賃収入が大きく減ることもあり、なかなか分切れなかったのですが、後述のことが持ち上がってきたこともあり、決断しました。表面利回り11%で、ほぼ満室を続け、売却額は9年前の購入額の1.4倍を超え、ありがたい物件でした。売却額からローン残高を差し引いた金額はどうするかと言うと・・・

【2位】自宅を個人間売買で売却
これも後述のことのために行うことになったものですが、予想もしなかったラッキーな方向に行きました。仲介業者に売却を頼む前に、知り合いの方が購入申込みをされ、個人間売買で売却することができました。契約書等私が作成し、大変だったのですが、非常に勉強になりました。ちょうど20年前に土地の購入から建てた家で、土地値は当時とほぼ同じ、建物はさすがにほぼ耐久年数が終わっているので、建設当時よりは安い値段での売却です。そして、さらにラッキーなことは10月末に売却した後も、家賃を払って、次の家が完成するまで住み続けて良いとなったことです。

【1位】西新宿に土地を購入し、外国人旅行者向け宿泊所兼自宅を建設へ
今年何といっても一番大きな出来事です。これを行う事となったきっかけはいくつかあり、妻の都心で広い台所の家に住みたいという希望もあるのですが、私も去年の目標で都心に賃貸併用の自宅を計画すると書いていました。民泊新法が来年6月に施行されることで、おそらく現在の都心の民泊は壊滅し、簡易宿所営業もしくは旅館営業を取らなくては宿泊業は成り立たないだろうと言うこともありました。八王子物件の売却、自宅の売却の金額を自己資金とし、金融機関からの融資での資金調達です。想定通りの売上なら十分に成り立つはずですので、来年10月末の完成を目指し、しっかりと建て、しっかりと運営して行けるよう頑張ります!

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絶好調のコインランドリーにテプラの表示

台風21号が過ぎて、これからは晴天の秋空が続くと思ったとたんに、また新たな台風22号が出現しました。
28日、29日の土日がまた雨のようです。

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前回のブログの中で書きましたが、これだけ雨が続くとコインランドリーの売上が好調です。土日が雨だとさらに絶好調です。

今年の1月末にオープンし、9ヶ月が経とうとしています。5月に損益分岐点の売上20万円台後半に達し、それ以後、その前後をフラフラしていたのですが、10月の売上は40万円を超える見込みです。

天候の恩恵もありますが、経営が軌道に乗ってきました。
そして、運営に関してもかなりのことがわかってきました。

・お客様は自転車で来る方が過半数と思われます。
 スーパーの駐車場の隣なので、車で来る方が大半と思ったのですが、店の前に自転車を止めて利用する方が非常に多いです。客様は半径1㎞以内に住まれている方がほとんどのようです。

・トラブルのほとんどは、乾燥の際、羽毛布団などが膨らんでドラム内の穴をふさぐことにより、熱風が吹き込まれなくなるために、止まってしまうことでした。

注意書き

 *これに関してはすでに貼紙をすることにより、注意を喚起し、扉を開けて、また閉めれば乾燥が再開することをお知らせしました。(中央やや左上の黄色い貼紙です。)

・よく乾燥機にエラー表示が出て、乾燥時間が残ったままで止まっている。

表示追加2

 *洗濯物を入れ扉を閉め、乾燥を始めようもしくは再開しようとしても、スタートボタンを押さないので、乾燥が始まらず、諦めてしまうようです。
  startがアルファベットで分かりにくいのではと「開始」の表示をテプラで作り貼りました。

表示

表示洗濯乾燥機

洗濯機と洗濯乾燥機にはこのように使い方の表示があり、「コースを選ぶ」と書いてあるのですが

表示追加

分かり易いように、このようにテプラで作った表示を貼りました。(エレクトロラックスのボタンちょっと分かり難いですね。)
コインランドリーの操作は難しくないと思うのですが、さらに分かり易くして、お客様にもっとこのコインランドリーを使ってもらいたいと思います。

洗剤追加

今日はネットで取り寄せた洗剤と柔軟剤の運搬もしました。
(チューブがつながっているのは現在使っている洗剤と柔軟剤、段ボール箱のが新たに運搬した予備の洗剤と柔軟剤です。)

洗剤空ボトル

使い切った洗剤と柔軟剤のボトルがたまっていたので、家に持ち帰り、処分します。
コインランドリーの運営、軌道に乗ったからと気を抜かずに、キチっとやっていきます!

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長雨の最中やっていたこと

この土日、さらには今日月曜の朝まで、すごい台風の影響でした。

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10月は天気が悪いですね。東京では13日(金)から本日23日(月)まで、18日(水)を除いてずっと雨が降りました。

◆自宅の売却に伴う契約書作り
雨が始まる12日に、個人間売買で行う自宅の売却に関してのスケジュールが決まりました。
・10月22日(日)に、買い手の方に私が作った売買契約書、賃貸借契約書等をご説明。
・10月30日(月)に契約締結です。

作り始めてはいましたが、それを完成させる作業は結構大変でした。税理士さんにも聞いて契約書等の作成をし、司法書士の手配もして、登記簿謄本、固定資産税等の評価証明書を取り、かなりの時間を取られました。

20日には、西新宿の融資をしてもらう信用金庫の担当者にとりあえず完成させた契約書等の書類を提出し、見てもらいました。
それが終わり、信用金庫から出たら、やたらとパトカーや救急車がバンバンやってくるので驚きましたが、東急百貨店吉祥寺店前の高齢者による交通事故が発生したところでした。ビックリです!

◆衆議院選挙事前投票
19日には、衆議院選挙の事前投票に武蔵野商工会議所に行ったのですが、かなり混んでいました。
前日の21日は台風が来るということもあり、すごい混雑だったそうです。

◆退去した1DKのリフォーム
そして、この雨の最中、国分寺物件の長年住んでいた方が退去した1DKの部屋のリフォーム真っ最中でした。
ほとんど業者さんに任せましたが、バストイレ分離工事、キッチン修理、洗濯置き場新設、クロス全部貼替、畳⇒フローリング、押し入れ⇒クローゼット等の大リフォームです。
セルフリフォームでは、2つの古い蛍光灯の照明を、LED照明に取り換えました。

◆法務局に法人の目的変更の登記申請
そして、台風一過で、晴れてすぐ、今日23日の午前中に東京法務局府中支部に行き、法人の目的変更登記をしてきました。
来年秋の西新宿の外国人旅行者向けの旅館営業をやるために「旅館業」を足したのでした。
既に簡易宿泊業は入れていたのですが、西新宿のが“旅館営業”に当たるとは想定外でした。

◆絶好調のコインランドリー
そしてこの雨続きの中、私の事業で絶好調のがありました。それは当然のごとくコインランドリーです。11日間もほぼ雨続きだったので、通常の2倍近い売上げです。
開業して4か月目の5月に、損益分岐点の20万円台後半の売上に達しましたが、それ以後は損益分岐点の前後をフラフラ動く売上げでした。

今月10月はすでに30万円を超え、営業利益が10万円を超えることが確実です。
年末12月は年間で一番の繁忙期ですし、コインランドリーはもう心配がなくなった感じです。

◆ロードバイク
ラッキーなことに一日だけ雨の降らなかった18日(水)に吉祥寺のロードバイク専門店のオミノウェイズ主催の“つくばりんりんロード&筑波山”ロードに行ってきました。17人で67km高低差685mを走り、実に楽しく、気持ちよかったです。

◆ランニング
ただ、毎日の日課であるランニングには、やはり雨は良くありません。
少なくても2日連続で休むことは避けたいので、市の体育館のランニングマシンで走ったり、雨合羽を着て走ったりしましたが、やはり晴れている外を走りたいものです。
22日(日)は、今シーズン初めての大会「あつぎマラソン」ハーフでしたが、台風で中止となってしまいました。

これからしばらくは良い天気が続くそうですので、快適な気候の秋を楽しみたいです。

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9月、第2の繁忙期でした。

西新宿の設計や自宅の売却に一生懸命でしたが、9月は大家の第2の繁忙期でしたね。
忙しいわけでした・・・

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8月下旬に退去した国分寺物件のワンルームは、6年前に私が購入する以前から住んでいた方だったので、バストイレ分離工事や大きなリフォームが必要でした。それでも新しい入居者がすぐにつき、リフォームが終わってすぐ9月14日の入居でした。

KBH302全体

9月23日退去の吉祥寺物件ワンルームは、リフォームなしのクリーニングだけで済み、10月1日入居と速攻でした。

更新も、8月末に2件、9月中に2件が無事に済みました。(更新の手続きは私が自分でやっています。)
すごく順調な退去・入居・更新で終われば、ありがたいのですが・・・

9月も終わる28日に退去した国分寺物件1DKは、すごいリフォームになります。

AR401畳

これと同じ部屋が退去するたびにしているのですが、畳⇒フローリングにします。

AR401押し入れ

押し入れがカビていますが、3年前に外壁の大規模修繕をして、今は雨水が浸みず、カビは生えないはずです。
退去した方は、カビの苦情を言われませんでした。
棚板を撤去し、壁板・床板を張り直し、バーをつけて、クローゼットに変更します。

AR4013点ユニット洗濯機置き場

3点ユニットの便器を撤去し、手前の洗濯機置場にトイレを新設します。

AR401キッチン

キッチンの左に洗濯機置場を作ります。
フローリングが水濡れ等で傷んでおり、張替が必要です。クロスは煙草のヤニで黄ばんでいるので、すべて貼替です。
天井もやはり煙草のヤニとひび割れもあり、補修してクロス貼りです。

以前の同じタイプの部屋のリフォームでは、畳⇒フローリング、押し入れ⇒クローゼット、クロスの貼替をセルフリフォームでやったのですが、今回はすべて業者さんに発注します。

10月は私は、西新宿の設計の完成・工事業者の選定、自宅の売却・賃借の契約書作り等に専念したいと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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