実はコインランドリーで大事件が・・・

実はコインランドリーで大事件が起こってしまいました。
もう10日ほどたちますので書くことにしました。

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国分寺物件の入居日が迫まり、切羽詰まって最後のセルフリフォームとクリーニングをしている時でした。
私の携帯に、知らない携帯番号から電話がかかってきました。
「コインランドリーに閉じ込められてしまいました! ドアが開けられません。」

ドア

ビックリです。聞いた瞬間は、何が何だかわからなかったのですが、ヨクヨク聞くと、
電話をかけてきた女性が店内にいる時、男性のお客さんもいて、その男性がドアの脇の乾燥機の扉を開けっぱなしで、外に出ようとした時、扉が自動ドアのつっかえ棒になってしまいガタガタしてしまったそうです。
男性は扉を閉め、自動ドアを開け店の外に出たそうですが、その後、自動ドアは開かなくなり、手で開けようとしても全く動かなくなってしまったとのことです。

電話を受けた時は車で国分寺に来ていたので、すぐに家に向かい、コインランドリーに関する鍵と説明書全部を取って、コインランドリーに行きました。電話をもらってから、50分くらいで着きました。
店内には年配の女性がいて、ドアの外にその方の旦那さんと、コインランドリーをこれから使うお客さんがいました。

自動ドアには鍵が2本あり、一つはドア右上の電気ボックスの鍵、もう一つはドア左下のカギ穴に差し込むカギです。
説明書を見ても、良くわからないので、とりあえず2つのカギを差し込んで、それぞれ回してみたのですが、ドアは全く動きません。

説明書の表紙にメンテナンス部門の電話番号が書いてあったので、そこに電話すると、
「自動ドアの電源を落としてください。」とのことで、店の裏側に回り、バックヤードに入って、自動ドアの電気ブレーカーを落とすと、ドアの方から
「オオー! 開いたぞ!」の声が聞こえました。

トラブルが起こり、自動ドアは閉まった状態でブロックされてしまったとのことです。
電源を落とすと、ブロックが解け、手で開けられることが出来たのでした。
その後、電源を入れ直すと、ちょっと時間をおいて正常に作動するようになりました。
ホッとしました。

閉じ込められた方には、お詫びを申し上げ、代金とそれに加えて多少の金額をお渡ししました。
自動ドアの会社に電話しなければ、復旧させることはできませんでした。
これから自動ドアの内部の上にその電話番号をテプラで打って、貼っておきます。

ドアに乾燥機の蓋

しかし、ドアの脇の乾燥機の蓋が、ピッタリとドアの枠の端に入ってしまうのにはビックリしました。
(工事業者の不手際と言えるのかもしれませんが、私も全く気付きませんでした・・・)
下の乾燥機の蓋は3㎜くらいドアの枠と重なるのに、上の乾燥機の蓋は1㎜の隙間もなく枠の端に入ってしまうのです。

工事業者にこのことを連絡して、ドアが90度以上に開かなくするストッパーはないのかと聞いてたのですが、無いようです。
なので、すぐに洗濯袋をひっかけるフックを貼って、蓋がドアの枠の端に入らないようにしたのですが、接着部分を残してフック本体はいつの間にか吹っ飛んでしまっていました。

ドアにブロック縮小
ドアにブロック2縮小

なので現在は、接着部分の下にプラスチックの小さな角材を入れて、扉が入らないようにしています。
見栄えが良くないので、白いアクリル板を小さく切って、ドアの端に両面テープで貼り付けようと思います。
もう二度とこのような事件を起こさないために・・・

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両輪、2本立てと言うやり方

「一本の道を行く。」「一途な生き方。」「信じた道を一心不乱に突き進む。」
素晴らしい生き方だと思いますが、今、私が“こう”であるのが良いと思っているのは・・・

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「車の両輪」「2本立て」です。
サラリーマン大家は、サラリーマンと大家と言う2つの収入があるわけで、1つがダメになっても片肺飛行ができるのです。
実は、私の勤務していた会社も、本業である事業と、不動産賃貸経営の2本立て経営でした。

3年前にサラリーマンをリタイアし、専業になってからは、不動産価格が上昇して、高利回り物件を買えなくなったこともあり、大家以外の事業をやり始めました。太陽光発電、コインランドリーともう一つの事業です。
やり始めたときは、苦肉の策だったのですが、結果的に事業の多角化になりました。

これから主に外国人旅行者向けの旅館営業をやろうとしておりますので、さらに大家業=不動産賃貸業以外に、もう一つの車輪「車の両輪」を作ろうとしています。

実はこのことは、複数の事業から収入を上げるという具体的なことより、精神的なことが大きいと感じています。
先日大家さん仲間がフェイスブックに、知り合いのエリートサラリーマンがうつ病になり、会社で降格となり、収入的にも厳しくなった事を書かれていましたが、一つのことに懸けていてそれに失敗した時、挫折した時のリスクはすごく大きなものだと思っています。
私の周りでもうつ病や自律神経失調症になった友人が多数います。優秀でまじめな人が多いです。

今の日本は、社会の仕組みやテクノロジーなどいろいろなことが複雑化しているのに、経済が停滞して閉塞感があり、さらに繊細な感覚、悪く言うと細かいことを気にしすぎる国民性なので、すごいストレス社会です。逃げ道がないと、すぐに精神的に追い詰められてしまいます。

今の私の生活では、
【事業】 不動産賃貸業と、そこから派生したいくつかの事業
【交友関係】 大家さん仲間と、大学の同期
【スポーツ】 ランニングと、それ以外のロードバイク・ボート・ゴルフ
と、結果的に上手く2本立てになっています。

「二刀流」の大谷選手のように、ピッチャーでもバッターでもどちらも素晴らしい能力を持っているというわけではないのですが・・・
悪い言葉だと「二股」がありますが・・・

両輪、2本立ては、気持ちに安定をもたらします。

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トランクルーム借りました。

自宅の売却にあたって、当初は一軒家を借りて、引越し、自宅を完全な空家にして、売却しようと思っていました。

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住みながら売却と言う方法もあるのですが、我が家の中は物があふれて、ものすごいゴチャゴチャ状態です。
数か月前に妻の実家がなくなり、そこに置かせてもらっていた妻と娘の荷物もすべて持ってきました。
そして、20年住んだことによる、洋服や生活雑貨、レジャー用品などを買い、物をため続け、さらには、大家業の書類、リフォーム、クリーニング用品等、内見した人は引いてしまうこと間違いなかったからです。

ところが、すでに購入申し込みが入り、私たちは西新宿の建物が完成するまでここに住める可能性もあり、その方に見てもらうために、物を減らし、家の中を整理することが必要となりました。。
なので、近くのトランクルームを借りて、当面の生活に必要ないものはドンドンそこに移動させようと思いました。

まず、当たったのは、ハローストレージ上井草と言うところです。現地を確認し、そこに書かれていた電話番号に電話したところ、 「ほぼ満室、希望の大きさの4帖は空きがありません。」とのことでした。

しかし、電話の人は「西武新宿線の武蔵関駅からほど近い青梅街道沿いにもあり、そこは空きがあります。」とのことで、すぐに見に行きました。
何と!私のコインランドリーの青梅街道を挟んだ斜め向かいです。
出来てまだ新しいようで、さらに銀杏並木で看板もコンテナも見えにくく、知らなかったのです。

トランクルーム前面

すぐに借りたいと電話すると、ダイヤルキーの番号を教えてくれて内覧することができました。

トランクルーム4帖

4帖を考えていたのですが、入りきれない恐れもあり、現在半額キャンペーン中とのことで、2階の8帖が良いのではと思いました。
555cm×220cm×226cm 正規料金37,300円のところ、 キャンペーン料金6ケ月間 18,650円

トランクルーム8帖

1階の8帖は、正規料金 59,800円のところ、 キャンペーン料金 29,900円 なので、38%もお得です。
1階の4帖は、正規料金 34,800円のところ、 キャンペーン料金 17,400円と、倍大きい2階の8帖と大して変わらないので、節約家(ケチ?)の私は迷いなく、2階の8帖を選びました。

トランクルームタラップ

ただ、2階への荷物の入れだしは、タラップと言うこの大きな階段を移動させて使う必要があります。4つのタイヤそれぞれのストッパーを外し、移動させて、またストッパーをかけるので、手間はかかります。
しかし、まあ良い場所のトランクルームをお得な料金で借りられたと、満足したのですが、問題がありました・・・

下見は自転車できて、一目で気に入ったのですが、実際車に荷物を載せて来てみると、縁石の下げ方が右にずれており、切り返しをしなければならないので、えらく搬入しにくいトランクルームです。
(一番上の写真の右端が入口です。)

トランクルーム全体

このトランクルームは、1.5帖 2帖 3帖 4帖、8帖の大きさのが、1階に21室、2階に21室の全42室なのですが、私が借りてもまだ12室しか埋まっていません。

空室が多く、キャンペーンをやっている理由がわかりましたね。
そんなに長く借りるわけでもなく、荷物の出し入れもそんなに多くはないでしょうから、車を入れるときの切り返しに注意して、使っていこうと思います。

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古い入居者さんが退去。

昨日、国分寺物件で9年間住んでいた入居者の方が退去しました。

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私がこの物件を購入したのは6年前で、3点ユニットの部屋でバストイレ分離が可能な部屋は、退去が出るたびに分離工事をしていました。ほぼ7割の部屋のバストイレ分離は済み、ここ2年くらいは分離工事をしていませんでした。

AR3063点ユニット

それが今回は、久しぶりに3点ユニットの部屋の退去です。
いつも分離工事をお願いしているF社が7月23、24日の賃貸住宅フェアに出店していたので、そこで東京支店長にお会いしたので、「8月中ごろに退去があるので、またバストイレ分離工事をお願いします。」と頼んでおきました。

AR306室内全体

退去した部屋はこんな感じの1Kです。
これと同じ部屋のリフォームはいつも同じなのですが、以下を行います。
・3点ユニット⇒バス・トイレ分離工事
・温水洗浄便座取り付け
・インターホン⇒カラーテレビドアホン
・電気コンロ⇒IHクッキングヒーター
・室内物干しざおを天井に取り付け
・洗濯機の上に棚を新設
・壁板にフックを取り付け

AR306電気コンロ - コピー (2)

AR306洗濯機置き場

今回は、クロスとフローリングも傷んでいるので、以下も行います。
・クロスの貼替
・フローリングの上にクッションフロアを貼る
・蛍光灯の照明⇒洒落たレール照明

そして新たな試みとして、バス・トイレ分離工事で新たなトイレを作るためにつぶした物入の入口に、CD程度を置ける小さな棚を作ろうかと思っています。

上記のリフォームで、バストイレ分離工事は専門業者さんに任せますが、他はセルフリフォームで出来ないことはありません。
ただ、今は西新宿プロジェクトもありますし、あまりに自分を忙しくすると、時間的にも精神的にもきついので、クロスの貼替とクッションフロア貼りはなじみの表具屋さんに任せようと思います。

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西新宿でやる事業

西新宿でやる事業は、主に外国人旅行者向けの宿泊業です。
言ってみれば、民泊(主にAirbnbのサイトで宿泊客を募集する形態)を、それ用の新築建物で行う感じです。

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民泊新法(住宅宿泊事業法)が、6月に国会を通り、来春にも施行される見込みです。都道府県に届出をすることで合法的に民泊運用をすることが可能になったわけですが、営業日数は年間180日を上限としています。
180日と、年間の半分しか営業できないとなると、事業としては難しいと思います。(さらには分譲マンションでは届出が受理されないだろうとのことです。)

そうなると、旅館業の中で、ホテル営業と旅館営業よりも認可を取りやすいと言われている“簡易宿所営業”を取って、365日営業する方法を考えてみました。
既に、一棟を新築もしくは改修して、簡易宿所営業の認可を取って営業しているところが多数あることは知っていました。
そして、5月下旬には東上野にオープンしたばかりの「AND HOSTEL UENO」を見学させてもらいました。

さらには、“白岩 貢”さん(世田谷区の敷地延長の土地での長屋造りの新築アパートの権威)が今年4月に「旅館アパート投資!」と言う本を出版し、京都、浅草で2階建て戸建で簡易宿所営業を行っていることを書いています。
京都の新築物件では、30㎡×2部屋で、月額80万円の収入だそうです。(本には書かれていませんが、普通賃貸ならせいぜい20万円くらいではないでしょうか。)

ただ、この事業はやはり立地でしょうね。立地の良いところは、当然中古でも新築でも金額は高いわけで、高い収入を得られても、高い不動産価格の所になってしまうというところです。
逆に言うと、高い不動産価格のところで、高い収入を得るには簡易宿所営業が良いという訳です。

この事業ができる土地を探し始めたのは5月になってからです。
近隣商業地域などで、4階くらいを建てられる手の届く値段の土地はないかと、妻と一緒にネットで必死に探したのですが、ほとんど見つかりません。
大手不動産仲介会社の吉祥寺支店に「出たばかりの土地、もしくは表に出てこない土地を紹介してください。」と声をかけたのですが、やはりありません。

ネットでの良さそうなのを探して、現地も見て気に入った土地も、ヨクヨク調べると、表記されている建蔽率・容積率の半分も使えないものだったりでした。

一度、渋谷区で気に入った土地があったので、買付申込みをし、保健所で調べたところ、「そこは文教地区で旅館業は営業できません。」と、一言でギャフンでした。

今回、西新宿で良い土地を見つけ、買付申込をし、保健所、区の建築指導課、消防署にも聞いて、旅館業ができることが確認できました。
私が建てようと思っているのは、造りはほぼワンルームマンションの5部屋と自宅です。
てっきり簡易宿所営業だと思ったのですが、保健所の方が言うには
「知らない人が同じ部屋で泊まる相部屋でないし、トイレ、洗面も共同でないので、これは旅館営業に当たります。」でした。

すぐに、メインバンクである信用金庫に融資の申請をし、土地の購入契約を結んだのですが、前回のブログに書いた通り、融資は難航しました。

売上としては、一般的には以下の通りです。
普通賃貸<シェアハウス<民泊(旅館業)

自己資金を1/3以上入れる予定だし、融資は問題ないと思ったのですが・・
金融機関が一般的な旅館営業、ホテル営業への融資は普通10年間だそうなのです。
このようなインバウンド向けの調理場もない小規模な旅館業で、普通賃貸への転用も想定されているのは、この信用金庫では初めての案件だったそうで、非常に念入りな審査となったわけです。
RCですが、期間は耐用年数よりかなり短く、金利もアパートローンより少し高いです。

私たちはこの件を“西新宿プロジェクト”と呼んでいるのですが、今後も事あるごとに書いていこうと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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