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暇になったらルーティン業務

空室だった駒沢大学物件の50㎡の住居も契約・入居になり、吉祥寺物件の1階店舗も申込が入り、西新宿のホテル開業に備えたホームページもプレオープンしました。
6月締めの法人決算も、8月末に決算書の提出、納税、9月に入り取締役の改選の登記、税理士さんとの総括と今後の対策の話し合い、金融機関に決算書の提出も終わり、決算の作業は完全に終わりました。

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“ああこれで、やることがなくなった!”と思ったのですが、やるべきことがいろいろありました。
こういう時こそルーティン業務を進めないとですね。

まずは、3ヶ月近く溜まった領収書に内容を書き、法人、私、妻それぞれの7、8、9月に分け、封筒に入れました。
銀行通帳の入出金の各項目にも、内容を書きこみます。
こうしておくと、12月締めの確定申告の作業を楽に済ませるようになります。

後は自然と退去、リフォーム、メインテナンスの仕事が沸き起こってきます。
吉祥寺物件で私が購入した9年前よりも前から住んでいた方から退去の告知が、9月初めに来ました。その部屋は3点ユニットなので、バストイレ分離工事をし、インターフォンをカラーテレビドアホンに、照明もオシャレなものに変えます。
壁紙は私が自分で貼替えようと思います。

コインランドリーのお客さんから、「お金を入れても、洗濯乾燥機が動かない。」と電話があり、見に行くと、コインの投入口に百円玉が重なって、詰まってしまっているのが見えます。おそらくすごく早く何枚も百円玉を入れたので、詰まってしまったのでだと思います。
私が針金を突っ込んで、見える部分のは取ったのですが、テストで百円玉を入れると、すぐに出口から出てきてしまいます。

エレクトロラックスの修理を読んで、私が立ち会い、直してもらいました。奥にさらに10個くらいの百円玉が詰まっていたのです。

退去、リフォーム、修理も、絶えず起こる大家のルーティン業務ですね。
ルーティンだけでそこそこの業務があり、自主管理大家が暇になることはないというのが結論でした。

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ホームページをプレオープンしました。

9月8日にホームページをプレオープンしました。

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来年1月に西新宿でミニホテルをオープンさせるにあたって、やはりホームページが必要と、今年の初めからどうにかしなくてはと思い続けていたのですが、なかなか制作業者さんを探すことが出来ませんでした。

3月10日に、設計士進藤 強さんの“アパートタイプのホテルを建設するセミナー”に出た際、進藤さんに
「ホームページ制作業者を紹介していただけませんか?」とお願いしたのでした。
「いい人を知っていますよ。あそこで料理を作っている人です。」
と言われてビックリしたのですが、新藤さんのホテルのホームページを作ったそうで、料理も得意な人なのでした。

その方の家が私の家から近いこともあり、何回も会って話を重ねて、自然と制作業者に決まりました。
今まで法人としてもホームページは持っていなかったので、せっかく作るのなら、不動産賃貸、コインランドリー、太陽光発電などの紹介も載せたいと思いました。
不動産賃貸では、空室が出た際はこのホームページでお知らせをして、問い合わせを受けたいです。

私は11月1日にホームページのオープンをお願いしたのですが、ホテル以外のことをメインとして、昨日9月8日にオープンしてくれました。

ロゴ

法人のシンボルデザインも作ってくれ、さらに素敵な説明文をつけてくれました。
「会社名のルミンコールは、私の娘が小学生のころ課題で創作した物語の主人公の名前です。うさぎの船乗りのルミンコールが大航海の冒険に出る物語です。 家族・旅・暮らしをテーマとする事業活動と深い部分で繋がっています。」
感謝、感謝です。

11月1日にはホテルの部分をメインにリニューアルし、出来ればその際、開業後の予約の受付もホームページ上で行いたいと思います。
それと並行して、Booking.com、agoda、Airbnb、楽天トラベル等のゲスト募集サイトに私のミニホテルを登録します。

と言っても、ホテルの竣工は12月20日の予定で、その後5つの宿泊室にベッド、デスク、テレビ、冷蔵庫などを搬入し、絵画やカーテン等の飾りつけをしないと写真を撮れませんので、写真を掲載してようやく本当のホームページオープンになります。

ホテルの営業が実感として感じられるようになりました。開業目指して頑張ります!

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前期の総括と今期の方針

本日9月6日、6月締めの法人の決算書とそれを作成するために私が提出した資料を、税理士事務所に引き取りに行ってきました。
その際、担当の税理士さんと所長さんから決算書の説明を受けました。

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売上は、ほぼ前年並みでした。
法人所有の賃貸不動産の家賃収入がやはりメインで、72%を占めます。それ以外の売上は、保険の代理店手数料収入、太陽光発電売電収入、コインランドリー売上,、私と妻の個人所有の賃貸不動産の管理収入などです。
しかし、家賃収入は、ほぼ満室を続けていますので、横ばい(頭打ち?)で、それ以外の売上もほとんど変わりませんでした。

前期は販売管理費が急に上がり、利益が減りました。
西新宿の土地を買った不動産取得税、登記にかかる費用、自宅を売却し家賃を払って住んだり、トランクルームを借りたりと、やはり西新宿に土地を買い、ミニホテルを建てている件でいろいろな費用が掛かっていることが一番大きな原因です。さらには消費税の支払額が急激に増加しました。
以前は売上の20%以上が経常利益だったのに、前期はほとんど経常利益がないです。

私は10年前に法人を設立してから、税理士事務所に決算を頼むようになったのですが、今の税理士事務所は4つ目と結構変更しました。
しかし、今の税理士事務所とは非常に相性が良く、既に5期の決算をしてもらいました。
なので、決算後に5期の比較財務諸表の資料をいただき、大変役に立ちます。

決算分析報告書はどんどん充実してきて、比較キャッシュフロー計算書と賃借対照表構成図に自己資本率が新たに加わり、とても経営の参考になります。
税理士時事務所では、ざっとの説明でしたので、今自宅に帰ってきて、じっくり見ているところです。
(このブログを書くことで、分析を行っているとも言えます。)

収益性・生産性・安全性レーダーチャートでは、収益性、生産性、安全性の大項目に分かれ、利益率、1人当たりの売上高、現預金比率などの数字が出ており、さらには目標値まで書かれています。
前期はどれも悪い数字でしたが、前々期までは収益性、生産性はまずまずでしたので、ミニホテルが稼働する今期、来期には数字を戻していきたいです。

安全性である現預金比率、固定資産比率、自己資金比率は、借入金が多いので、全く目標値に届いていませんが、今後だんだんと目標値に近づけていきたいです。
私と妻の個人所有の八王子物件、新所沢物件を売却し、さらには自宅も売却し、今度は法人の社宅となるので、資産はどんどん個人から法人に移していますので、余計に法人の決算が重要になってきています。

収益性・安全性・生産性の総合評価は5段階評価の“2”でしたので、この数字を挙げていくことが今期以降の目標です。

その前に、決算報告書のコピーを2つの金融機関に近日中に提出しに行きます。

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設立10周年による取締役の変更登記

7月9日で私の法人は設立10周年になりました。
嬉しくてその日のブログに書き、それをフェイスブックにも載せたところ、優秀な大家さん仲間から、「弊社も先月10期目を終えました。役員の改選届け出を忘れないようにしないといけませんね。」と言われて、ビックリ! そんなことをしなくてはいけないとは全く知りませんでした。

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設立時に作成した定款を確認してみると・・・
第22条 取締役の任期は選任後10年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定期株主総会の終結時までとする。
と確かになっています。

私の法人は6月締め決算で、税理士さんは8月24日に第10期の決算書を完成させてくれ、税務署に提出してくれました。
そして、私が8月末までに支払わなければならない税金を8月28日に振込み、8月31日に定期株主総会を行いました。

株主総会と言っても、私と妻と娘の3人だけですが、議案は決算報告書の承認に関する件と、取締役の任期満了に伴う改選に関する件です。もちろん決算は承認され、取締役の任期満了に伴う改選は議長の一任しとなり、議長である私は、私と妻と娘を指名です。そしてその後、取締役全員の一致をもって私を代表取締役に選定です。

今日、東京法務局の府中支局に行き、申請をしてきました。作成し、提出した書類は、取締役及び代表取締役の変更の登記申請書、 株主総会議事録、株主リスト、 互選書、定款のコピーです。
毎度のことながら役所等に提出する公的書類の作成は、ものすごく気を使い大変です。
しかし、親切な局員さんのチェックを受けましたので、まず間違いなく9月7日には登記完了しているはずです。

ホッとしました。これから10年また頑張らないとです。
(12月には会社の所在地を新宿区に移すので、また手続きが大変だなぁ・・・) 

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ホームページの制作

現在建設中の西新宿のミニホテルは今年12月20日に竣工、引き渡しを受ける予定です。
それから、保健所と消防署の審査を受けて、旅館営業の許可をもらい、来年1月か2月に営業開始です。

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ホームページはそれ以前の11月1日にオープンし、ミニホテルの紹介をし、ゲストの予約も受け付けたいと思っています。
ホームページの制作は、既に旅館営業をしている大家仲間の方から、実績のある個人事業主の方を紹介していただきました。
たまたま家が近くということもあり、緊密に連絡をとっています。

ゲストはほとんどは、ブッキングドットコム、Airbnb、agoda等のインターネット予約サイトでの申込、決済になるでしょうが、自分のホームページでの予約も出来るようにします。

さらには、ミニホテルのホームページの中で、いままでホームページのなかった私の法人の紹介も行います。
自己所有の賃貸物件、コーンランドリー、太陽光発電、そして赤坂見附のマンスリーマンションです。
既にそれらの写真全部と紹介文の一部を渡しました。

そして、ミニホテルの周辺案内も載せます。
何と言っても外国人観光客に一番人気の新宿に位置しているのですから、それをアピールしないわけにはいきません。

7月18日に、北新宿で民泊の届出をして営業している方と情報交換することになり、私の建築現場を見てもらってから、昼食を取りながら話をしました。
すごく暑い日でしたが、せっかくの快晴でしたので、その後、周辺の目印となる名所、建物等の写真をたくさん撮ってきました。

縮小周辺新宿中央公園330m
新宿中央公園、直線距離330m

縮小周辺新宿パークタワー360m
新宿パークタワー 360m

縮小周辺熊野神社本堂590m
熊野神社本堂 590m

縮小周辺都庁展望台よりSTUDIO INN 西新宿方向
都庁第一本庁舎展望台 640m

縮小周辺モード学園コクーンタワー1180m
モード学園コクーンタワー 1180m

ミニホテルの実際の外観、室内の写真は、12月以降にならないと撮れませんので、それ以外のできることはどんどん進めて行かなければというところです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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