築古アパートの賃貸借終了!

土地として新所沢の築古アパートを売りに出したところ、すんなりと買手が付き、契約が5月21日に行われました。
そして、昨日5月30日に4戸中最後の1戸の入居者が退去しました。

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4年前に妻が相続で受けてから、アパートを取り壊して、戸建てを建て、戸建賃貸をするか、土地として売却するかを想定していましたので、入居者の方々の契約は、定期借家契約に逐次変えていきましたので、退去していただくのはスムーズでした。

買手の方はこの築古アパートを取り壊し、更地にして、ご自身の家を建てる予定です。
なので買手の方は、残置物はないように、さらにエアコンは撤去してくださいとの要望です。
大家仲間の方にお譲りしますと声をかけたところ、すぐに希望する方が現れ、6月2日に引き取りに来てくれます。

昨日は退去立ち合いをし、ガステーブルや温水洗浄便座の取り外し、持ち帰りをしましたが、今日5月31日も現地に行き、レースのカーテンの持ち帰り、大家持ちでの電気の再開などをしてきました。
しかし、全空になったアパートの内部を見渡すと、感慨があります。

全空102居間

ここは相続を受ける前に、空室だったのを私がほとんどセルフリフォームをして、入居者をつけた住居のLDです。
畳だったのをフローリングにし、壁紙をすべて貼替え、部屋の間仕切りの引き戸はアコーディオンカーテンに替えました。
さらにはエアコンを取り付けました。(これは電気屋さん)

全空102キッチン

油だらけのクリーニングしていなかったキッチンはピカピカにきれいにし、ガス給湯器、ガステーブルを取り付けました。
そして、洗濯機置き場も作りました。(これは水道やさん)

全空102

寝室も、畳をフローリングにし、アクセントクロスを貼り、照明を取り付けました。
自画自賛ですが、取り壊すにはモッタイナイ素敵な部屋だなあと思ってしまいました。

全空階段

二階への階段の屋根の波板も、大家さん仲間のお手伝いを得て、取り付けたものです。

全空201居間

2階には、20年以上住んでいた方が3年前に退去した住居があります。
ここもセルフリフォームで出来ないことはなかったのですが、前記の部屋が大変な労力と時間をかけたのに、4万円の家賃しか取れませんでしたので、募集をしないままにしていました。

2014畳半

寝室はこんな感じでした。

さて、本日5月31日にクローズした事業がもう一つあります。
赤坂見附の区分ですが、6月15日の民泊新法の施行を前に、今日チェックアウトしたゲストが最後で、6月からはマンスリーマンションもしくは主に外国人向けの家具付き賃貸に変更です。

これも、半年前にはクローズの準備をし、6月以降は予約を入れられないようにしていました。
4月からマンスリーの募集を開始しており、問い合わせもいくつかあるのですが、条件が合わずまだ契約に至っていません。
明日、赤坂に特化した不動産仲介会社と会い、そこにも募集を依頼する予定です。

事業をスタートするのは勉強と決断と実行力が要りますが、クローズするのには入念な準備と慎重な行動が必要です。

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ゆとりが出来ました。

最近、仕事でもプライベートの生活でもかなりゆとりが出来ました。
(自営業だと仕事とプライベートの生活の区別がほとんどないのですが・・・)

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理由はいくつか挙げられます。
・確定申告の作業が終わった。
・退去・入居、更新等の大家の繁忙期が過ぎた。
・1月に新大久保、5月に赤坂見附の民泊を終了。
・マラソン大会シーズンが終わった。
・4/22のボート(漕艇)のレースが終わった。

今は西新宿の新築工事中、旅館営業の準備中がありますが、さすがにそれでも、上記の理由によって、かつての忙しさ、時間のなさ、業務に追われる日々ではなくなり、余裕をもって、業務を行えるようになりました。

6月の法人決算の準備も、気持ちにゆとりをもって行えています。
来年営業開始予定のミニホテル(法律的には旅館営業)のホームページの制作、クレジットカード決済の準備なども進めることが出来ています。

今年12月に新築が完成し、来年早々ミニホテルの営業が始まると、また忙しくなり、業務に追われる日々になるかもしれませんが、外注によって私の業務を軽減することが出来ますので、今のようなゆとりをずっと続けていきたいと思います。
それこそ、私が専業になるときに目指していたものなのですから。

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コインランドリー斜め向かいのマンション建ち上がる

私のコインランドリーの正面は西友の駐車場です。

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その左側は以前はNTTの社宅だったのですが、今はマンションが建設中です。

ブリリアシティ三鷹建設中

長いこと整地や基礎工事をしていたのですが、ようやく建ち上がってきました。

ブリリアシティ三鷹絵

来年2019年末に、436戸のファミリーマンションが完成する予定なのです。
一昨年秋に、コインランドリーを始めようと今の場所に決めたのも、西友の駐車場の前ということと共に、このファミリーマンションができることが大きな理由でした。

ところが予想外のことが起こったのです。
前述の通り私のコインランドリーの斜め前が、436戸のファミリーマンションなのですが、それは裏手であり、表の入口は反対側の通りなのです。
その表の入口の隣に、何と! スーパーの「いなげや」ができるのです。

昨年、コインランドリーの郵便箱に、マンションの説明会の資料が入っており、そこに「いなげや」ができることが書かれていて、初めて知りました。
“ウソだろ!”という感じです。

何故なら、西友と面している道は違いますが、直線距離では100mくらいしか離れていないのです。
完全に客の奪い合いですね。

さらには、その「いなげや」の駐車場の前なり隣に、競合のコインランドリーが出来たら、こちらも客の奪い合いと思ったからです。
その「いなげや」がほぼ出来上がり、5月末オープンとのことです。

いなげや

しかし、見てホッとしました。駐車場は屋上だったからです。
さらには「いなげや」の右隣はマンション、左隣は道路で、コインランドリーを造ることはできません。
そして前面はバスが通る交通量の多い道路で、向かいにコインランドリーを造っても、「いなげや」のお客を誘導しずらいです。

他人頼みは良くありませんが、大型店舗の動向でマーケットが大きく変わってしまいますので、致し方ないところです。

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家電リサイクル・・・高い!

所有物件から出てきたミニ冷蔵庫2つとテレビ1つを、武蔵野市指定の家電リサイクルセンターに持ち込みました。

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冷蔵庫

ミニ冷蔵庫の1つは、1年くらい前に入居者の方から作動しなくなったとの連絡があり、電気屋さんに新しい冷蔵庫を交換してもらい、交換された壊れたものです。
その際、電気屋さんの処分料が4,500円だったので、“高いなあ、自分でやれば半分以下だろうなあ”と思って、私の家の裏庭に一旦おいておきました。
(大家の保険の電気的機械的事故特約を申請したのですが、冷蔵庫は対象外で適用できませんでした。)

もう一つは、1か月くらい前にやはり入居者の方から壊れた連絡があり、私がネットで新しいのを購入し、交換された壊れたものです。

テレビ

数か月前に、物件のごみ置き場に不法投棄されたテレビも、自宅の裏庭に持ってきていたので、3つまとめて家電リサイクルセンターに持っていくことにしました。

武蔵野市の「わたしの便利帳」のごみの項目に、テレビや冷蔵庫、洗濯機などは特定家電あり、家電リサイクル受付センターにご相談下さいと書かれていたので、電話をかけ、そこの住所と家電リサイクル券の買い方を聞きました。

「家電リサイクル券は、冷蔵庫、テレビのメーカーとサイズを調べてから、郵便局に行って買って下さい。」とのことで、その通りに郵便局に行きました。
冷蔵庫は2つともHITACHI製で50リットルなのですが、郵便局員の見ている料金表では、HITACHIは本体も含め、子会社5つくらいも載っているのです。おそらく冷蔵庫の裏に製造会社名が表示されていたのでしょうが、そこまでは調べていなかったので、郵便局員がリサイクルセンターに電話をかけて聞いたところ、どのHITACHIでいくらなのか分かったのですが、何と!・・・

冷蔵庫 3,672円×2つでした。
テレビは韓国製の14インチのブラウン管だったのですが、3,094円
郵便局の手数料もかかり、合計10,800円ほどかかりました。

ビックリです。高すぎるし、製造会社名、サイズを調べたり、面倒すぎます。

調布清掃

実際の持ち込みは、プリウスαの荷台に乗せ、カーナビで住所をセットして、自宅から15分ほどでしたが、嫌になっちゃいますね。
大家にとっては、入居者、退去する人に、簡単で廉価な処分方法を教えてあげたいところですが、家電リサイクル券を購入し、引き取りに来てもらうのが一番良いようです。

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3月春になり逆風続き(その3)

3月になり4つの逆風(トラブル)が起こりましたが、更なる続きがあるとは夢にも思っていませんでした。

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前回のブログに書いた通り、見つからなかった確定申告の資料も見つかりましたし、新しいパソコンもセットアップできましたし、さらには西新宿の新築の地中のコンクリートの撤去作業も完了しました。

そんなスッキリ感もあり、3月7日には藤沢の実家に久しぶりに行き、母と一緒に父のお墓参りもしてきました。
やらなくてはと思い続けてきたことを、ようやく成し遂げました。
実は、翌日は母親の誕生日で、絶対行く予定だったのですが、天気予報が雨でしたので、一日早めて母の誕生祝もしてきたのです。

本日9日、前日から続く雨で、“家でのんびりしよう!”とくつろいでいた時、携帯に電話がかかってきました。
駒沢大学物件の事務所で借りてくれている社長さんからで、
「モシモシ大家さん、廊下やエレベーター前、さらにはエレベーターの中の明りが消えてしまってます!」

ガ~ン!!です。すぐには行けませんので、その社長さんに分電盤の場所を教え、
「ブレーカーが落ちていると思うので、上げてもらえませんでしょうか?」
と頼んでやってもらったのですが、ブレーカーを上げてもまたすぐに落ちてしまうとのことでした。

“前日からの雨により、これは漏電だな。”
とメンテナンス契約している電気屋さんと現地で待ち合わせ、調べて、直してもらうことにしました。

外蛍光灯

電気屋さんが分電盤の各ブレーカーの電圧を測り、原因は外階段であることが分かりました。
しかし、各階の蛍光灯カバーとスイッチカバーを外して、中の電線を見てみても、濡れていません。
なので、具体的にどの部分で漏電が起きているのか突き止めることができませんでした。

壁の中に、電線をつないでいる部分が入っているボックスがあるのですが、そこの可能性が高いです。
そうなると、今の電線は殺して、新たな露出の配線工事をする必要があります。
来週漏電に特化した電気屋さんに来てもらい、さらに調べてもらうことになりました。

いずれにしても、非常階段である外階段の明かりが点かないのは問題ですので、原因を突き止められなかったら、新たな配線工事をすることになるので、痛い出費です。(保険適用なるか、調べてみますが・・・)

花粉症以外の逆風3つはすでに乗り切ったので、この逆風も粘り強い対応で乗り切りたいと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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