事業収支

6月23日に締結した土地の購入契約の融資をしてもらう佳境に入っています。
その融資は、土地だけでなく新築の建設費も含めてお願いしており、7月21日が融資を決める期限になっています。

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当然ながら、融資していただくためには、いろいろ資料を出すのですが、法人の決算、個人の確定申告、購入する土地の資料、新築する建物の図面、見積書、そして、そこで行う事業の収支予測などです。

金融機関の方も、私が行う事業は初めてのようで、いろいろ質問をしてきます。さらには保健所まで行ってその事業の調査をしているそうです。
凄い熱心ですので、融資していただける感触はかなりあるのですが、提出する資料の追加を先週の水曜日12日に求められ、あたふたしてしまいました。それは以下の2つです。
“法人の昨年の6月決算以降今年4月までの財務資料”
“事業収支予測の裏付けとなる資料”

前者はすぐ税理士さんにお願いしたのですが、7月14日の金曜日夜になってしまうので、私が作成する後者の“事業収支予測の裏付け資料”はこの3連休でじっくり作りました。

実は、15日の土曜日に所属している大家の会で、まさに私が行おうとしている事業をすでに行っている方のセミナーがあったので、すごく参考になりました。その方は、事業予測、事業開始後の事業収支、その内訳まで説明されていました。

私が作っていた事業収支と近い数字でだったので、自信にもなりました。
“事業収支予測の裏付けとなる資料”は、すでに行っている似たような事業の収支を細かく書き、新しい事業ではさらにこうやって売上げを伸ばす、こうやって経費を少なくするなども書き加えました。

この資料作りは、自分自身の勉強になり、実際事業をやるのに役立つことになりそうです。
そんなことしているうちに、
“そうだ! 太陽光発電の影になっていた木を切ってから1年経ったので、事業収支実績を作らなくては・・・”
と思い立ち、木を切る前との発電金額対比、毎月の収支なども計算してしまいました。

事業収支は、予測、実績とも実に大切です。

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夏休み明け、大忙し!

夏休み旅行から帰って6日目ですが、チョー大忙しでした。

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7月5日に帰国して、その日のうちにコインランドリーに行き、集金と掃除をしました。
9日ぶりでしたので、集金額は多いとは思っていましたが、予想を上回る好調な売上でした。
乾燥機にたまっていたホコリもかなりの量でした。使用不能にはなっていなかったので、ホッとしました。

月末月始にかかっていましたので、急いで月末の会計処理、たまっていた請求書の支払いを行いました。

7月7日に、売りに出していた八王子物件の売買契約を行い、そのアパートローンの残債のある金融機関と、土地の購入の融資をお願いしている金融機関への報告、契約書等のコピーの提出。

8日の土曜は、本当は休みたかったのですが、鶴見川でのボートの練習に出てきました。メチャクチャ暑かったです。
旅行の疲れも残っているので、さすがに夏バテです。
土地の購入、建物の建設は、私にとって大勝負ですので、かなりのストレスがあり、胃の調子がおかしいです。

7月9日、追い打ちをかけるように、6月末に退去した国分寺物件に入居申込みがあり、翌々日11日入居希望です。
実は、11日はゴルフに行く予定を立てていたので、今日10日に仕上げの清掃、鍵の取替、取扱説明書ファイルの作成、仲介業者さんに自動引落しと保険の申込書、新しい鍵の提出をしてきました。
すぐに満室復帰にできたので、うれしいです。

その前には、銀行に6月決算の所得税の支払い、年金事務所に算定基礎届等の提出もしてきて、ものすごいハードデイでした。
まあ、良いことの多い忙しさですので、頑張ってやり遂げることができました。

さあ、明日はゴルフのんびりやりたいです。(ものすごい暑さのようですが・・・)

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コインランドリーの苦情

コインランドリーの店内には、お問い合せ先として私の携帯電話番号を表示してあります。
時々電話がかかってきます。ほとんどが同じ内容だったので、店内に貼紙をしてきました。

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開店してすぐ、電話がかかってきたのは、乾燥機が止まってしまうことででしたが、施工会社のミスで、排気口の蓋が閉じていたことが原因でした。

電話ではないですが、私が店舗にいて、消防設備業者さんが熱感知機の設置工事をしているとき、乾燥機が止まってしまったことがありました。それは業者さんが、作業中にプロパンガスの配管に物をぶつけてしまい、自動制御でガスの供給が止まってしまったことが原因でした。

それ以外のトラブルの電話の多くは、乾燥機に洗濯物を詰め込みすぎが原因で、止まってしまうことでした。
昨日も、電話を受け、店舗に行ったのですが、羽毛布団を2枚入れて、中型16㎏の乾燥機でやっていたので、すぐに羽毛布団がドラム内いっぱいに膨れて、止まってしまうのでした。

確かに羽毛布団は軽いので、16㎏までと書かれていたら、2枚入れてしまっても良いわけです。
ただ、乾燥機の自動制御としてドラム内のたくさんの通気穴がふさがれてしまうと、止まるようになっているのです。
ガスでの熱風がドラム内に行かなくなってしまうからです。

私が行き、羽毛布団を1枚ずつ、別の乾燥機でやることにより、最後までちゃんと乾燥させる事ができました。

注意書きアップ

苦情の電話のほとんどはその件ですので、本日注意書きを店内に貼ってきました。
パソコンで文書を作成し、A4の紙に印刷し、ラミネート加工し、両面テープで壁に貼りました。

注意書き

エレクトロラックスが貼ってくれた説明書きもいろいろあるので、ゴチャゴチャしていますが、こんな感じです。
お客様はちゃんとこれを読んで、守ってくれて、乾燥機が止まらないようにして欲しいです。
これで、苦情の電話が減ってくれれば助かります。

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コインランドリー4か月目で黒字達成!

埼玉諏訪郎頭さんがブログとフェイスブックで盛り上げて下さり、今注目(?)のコインランドリーですが、私のコインランドリーは4か月目の5月の売上が、ついに損益分岐点に達しました!

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コインランドリーの運営に関しては、私も不安がいろいろありました。
まずは、私がすでに開業準備に入っているときに、600mくらい離れた所に大手フランチャイズチェーンのコインランドリーがオープンしたことです。
まだ、機械と工事の発注はしていなかったので、本当にやめようかと考えたのですが、青梅街道の南と北で、商圏が分断されているので、開業に踏み切りました。

次は、オープン日のオープン時間に一人のお客さんも来なかったことです。
全く売上が上がらないのではと、真っ青になりました。
しかし、オープン1か月は半額セールで、初年度の目標月額収入30万円の半分以上の売上となりましたので、同じお客様の数で正規の値段なら目標クリアできると希望を持ちました。

しかし、2か月目は売上がまったく伸びません。つまり、お客様の数が半分になってしまったわけです。
600mの距離の競合店が、私の半額セールが終わったのを見計らって、半額セールを始めたのも影響したかもです。

3か月目は、売上が上がり、4か月目も上がって、損益分岐点に達したわけです。
損益分岐点の計算は以下の通りです。

・家賃:約12万円
・ローン:約11万円 
 *機械代と工事代1200万円を10年ローンで日本政策金融公庫から借りています。
・経費:固定費2万円+売上の12% 
 *電気・ガス・水道代+洗剤代です。光熱水道費は基本料金があり、さらに電気代は売上にかかわらず、室内照明、看板照明代がかかっています。

なので、損益分岐点は約28万円です。
税引き前ですし、私が200万円手出ししているので、ザックリとした計算ですが、10年のローンが終われば損益分岐点はガタッと下がります。

何とか黒字化できたのは、やはり自主管理が大きいです。
掃除、集金、洗剤の補充も自分でしていますし、FCにはよくある遠隔操作のIT費、テレホンセンター代もかかっていません。
2年後には、斜め前のNTT社宅跡地に430戸のファミリーマンションもできますので、将来のプラス要素もあります。
地道にしっかりと運営を続けたいと思います。

コインランドリー立野町

さて、最近のコインランドリーブームは本当にすごいですね。
私のコインランドリーからは2㎞くらい離れた所ですが、こんなことになっています。

既存のコインランドリーから50mも離れていないところに、新しいコインランドリーが4月にオープンしました。
さらにこの道沿い約400mのところに、1年くらい前に立派なコインランドリーができています。

コインランドリー空き店舗1
コインランドリー空き店舗2

そして、50mも離れていない2つのコインランドリーの間はと言うと、2つも空き店舗になっています。
昨今のコインランドリーブームは、オーナーが空き店舗に困り、コインランドリーのFCの営業にのり、オープンするケースが多いのだと思います。

埼玉諏訪郎頭さんの啓発により、そんなケースが収まって欲しいものです。

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4月になって・・・

3月13日のブログ「繁忙期の退去、入居状況」で書いた、3月末までの5戸の退去は、現在は残りの1戸も埋め、満室にすることができました。

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ただ満室には注釈があり、募集していない2戸は除いての61戸に対してです。
募集していない2戸は、妻が3年前に相続で受けた新所沢の築40年の軽量鉄骨4戸のアパートです。
その時から、いずれは取り壊して更地にするつもりでしたが、今年に入り、そうすることに決めました。
なので、退去した住戸はそのままにし、住んでいる2戸の定期借家契約が切れる来年6月に全空となるので、取り壊しをし、そのまま売却するか、戸建てを建て、戸建て賃貸にする予定です。

3月末時点では満室なのですが、4月10日、11日に契約解除となる2戸があります。
実はそのうちの1戸が、早めに退去したのですが、室内がボコボコでした。

ブログ写真AR407壁の穴
ブログ写真AR407照明カバー

壁は10か所くらいに穴が開き、天井照明のカバーは壊れています。(パンチか?) 

ブログ写真AR407キッチンの穴
ブログ写真AR407扉のアクリル板
ブログ写真ユニットバスの扉

キッチンの側板の下も穴が開き、リビングへの扉のアクリル板は割られ、3点ユニットの扉も壊されています。(キックか?)

連帯保証人とも連絡が取れており、修繕費用は払ってもらえるのですが、修繕の期間が痛いです。(もう繁忙期は過ぎているので、急がなくても良い?!)
まあ、職業能力開発センターのマンション施工リフォーム科卒業の腕の見せ時というところです。

ようやく桜が満開となってきました。とりあえず明日4月5日は、井の頭公園の花見を友人たちとします。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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