絶好調のコインランドリーにテプラの表示

台風21号が過ぎて、これからは晴天の秋空が続くと思ったとたんに、また新たな台風22号が出現しました。
28日、29日の土日がまた雨のようです。

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前回のブログの中で書きましたが、これだけ雨が続くとコインランドリーの売上が好調です。土日が雨だとさらに絶好調です。

今年の1月末にオープンし、9ヶ月が経とうとしています。5月に損益分岐点の売上20万円台後半に達し、それ以後、その前後をフラフラしていたのですが、10月の売上は40万円を超える見込みです。

天候の恩恵もありますが、経営が軌道に乗ってきました。
そして、運営に関してもかなりのことがわかってきました。

・お客様は自転車で来る方が過半数と思われます。
 スーパーの駐車場の隣なので、車で来る方が大半と思ったのですが、店の前に自転車を止めて利用する方が非常に多いです。客様は半径1㎞以内に住まれている方がほとんどのようです。

・トラブルのほとんどは、乾燥の際、羽毛布団などが膨らんでドラム内の穴をふさぐことにより、熱風が吹き込まれなくなるために、止まってしまうことでした。

注意書き

 *これに関してはすでに貼紙をすることにより、注意を喚起し、扉を開けて、また閉めれば乾燥が再開することをお知らせしました。(中央やや左上の黄色い貼紙です。)

・よく乾燥機にエラー表示が出て、乾燥時間が残ったままで止まっている。

表示追加2

 *洗濯物を入れ扉を閉め、乾燥を始めようもしくは再開しようとしても、スタートボタンを押さないので、乾燥が始まらず、諦めてしまうようです。
  startがアルファベットで分かりにくいのではと「開始」の表示をテプラで作り貼りました。

表示

表示洗濯乾燥機

洗濯機と洗濯乾燥機にはこのように使い方の表示があり、「コースを選ぶ」と書いてあるのですが

表示追加

分かり易いように、このようにテプラで作った表示を貼りました。(エレクトロラックスのボタンちょっと分かり難いですね。)
コインランドリーの操作は難しくないと思うのですが、さらに分かり易くして、お客様にもっとこのコインランドリーを使ってもらいたいと思います。

洗剤追加

今日はネットで取り寄せた洗剤と柔軟剤の運搬もしました。
(チューブがつながっているのは現在使っている洗剤と柔軟剤、段ボール箱のが新たに運搬した予備の洗剤と柔軟剤です。)

洗剤空ボトル

使い切った洗剤と柔軟剤のボトルがたまっていたので、家に持ち帰り、処分します。
コインランドリーの運営、軌道に乗ったからと気を抜かずに、キチっとやっていきます!

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長雨の最中やっていたこと

この土日、さらには今日月曜の朝まで、すごい台風の影響でした。

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10月は天気が悪いですね。東京では13日(金)から本日23日(月)まで、18日(水)を除いてずっと雨が降りました。

◆自宅の売却に伴う契約書作り
雨が始まる12日に、個人間売買で行う自宅の売却に関してのスケジュールが決まりました。
・10月22日(日)に、買い手の方に私が作った売買契約書、賃貸借契約書等をご説明。
・10月30日(月)に契約締結です。

作り始めてはいましたが、それを完成させる作業は結構大変でした。税理士さんにも聞いて契約書等の作成をし、司法書士の手配もして、登記簿謄本、固定資産税等の評価証明書を取り、かなりの時間を取られました。

20日には、西新宿の融資をしてもらう信用金庫の担当者にとりあえず完成させた契約書等の書類を提出し、見てもらいました。
それが終わり、信用金庫から出たら、やたらとパトカーや救急車がバンバンやってくるので驚きましたが、東急百貨店吉祥寺店前の高齢者による交通事故が発生したところでした。ビックリです!

◆衆議院選挙事前投票
19日には、衆議院選挙の事前投票に武蔵野商工会議所に行ったのですが、かなり混んでいました。
前日の21日は台風が来るということもあり、すごい混雑だったそうです。

◆退去した1DKのリフォーム
そして、この雨の最中、国分寺物件の長年住んでいた方が退去した1DKの部屋のリフォーム真っ最中でした。
ほとんど業者さんに任せましたが、バストイレ分離工事、キッチン修理、洗濯置き場新設、クロス全部貼替、畳⇒フローリング、押し入れ⇒クローゼット等の大リフォームです。
セルフリフォームでは、2つの古い蛍光灯の照明を、LED照明に取り換えました。

◆法務局に法人の目的変更の登記申請
そして、台風一過で、晴れてすぐ、今日23日の午前中に東京法務局府中支部に行き、法人の目的変更登記をしてきました。
来年秋の西新宿の外国人旅行者向けの旅館営業をやるために「旅館業」を足したのでした。
既に簡易宿泊業は入れていたのですが、西新宿のが“旅館営業”に当たるとは想定外でした。

◆絶好調のコインランドリー
そしてこの雨続きの中、私の事業で絶好調のがありました。それは当然のごとくコインランドリーです。11日間もほぼ雨続きだったので、通常の2倍近い売上げです。
開業して4か月目の5月に、損益分岐点の20万円台後半の売上に達しましたが、それ以後は損益分岐点の前後をフラフラ動く売上げでした。

今月10月はすでに30万円を超え、営業利益が10万円を超えることが確実です。
年末12月は年間で一番の繁忙期ですし、コインランドリーはもう心配がなくなった感じです。

◆ロードバイク
ラッキーなことに一日だけ雨の降らなかった18日(水)に吉祥寺のロードバイク専門店のオミノウェイズ主催の“つくばりんりんロード&筑波山”ロードに行ってきました。17人で67km高低差685mを走り、実に楽しく、気持ちよかったです。

◆ランニング
ただ、毎日の日課であるランニングには、やはり雨は良くありません。
少なくても2日連続で休むことは避けたいので、市の体育館のランニングマシンで走ったり、雨合羽を着て走ったりしましたが、やはり晴れている外を走りたいものです。
22日(日)は、今シーズン初めての大会「あつぎマラソン」ハーフでしたが、台風で中止となってしまいました。

これからしばらくは良い天気が続くそうですので、快適な気候の秋を楽しみたいです。

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9月、第2の繁忙期でした。

西新宿の設計や自宅の売却に一生懸命でしたが、9月は大家の第2の繁忙期でしたね。
忙しいわけでした・・・

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8月下旬に退去した国分寺物件のワンルームは、6年前に私が購入する以前から住んでいた方だったので、バストイレ分離工事や大きなリフォームが必要でした。それでも新しい入居者がすぐにつき、リフォームが終わってすぐ9月14日の入居でした。

KBH302全体

9月23日退去の吉祥寺物件ワンルームは、リフォームなしのクリーニングだけで済み、10月1日入居と速攻でした。

更新も、8月末に2件、9月中に2件が無事に済みました。(更新の手続きは私が自分でやっています。)
すごく順調な退去・入居・更新で終われば、ありがたいのですが・・・

9月も終わる28日に退去した国分寺物件1DKは、すごいリフォームになります。

AR401畳

これと同じ部屋が退去するたびにしているのですが、畳⇒フローリングにします。

AR401押し入れ

押し入れがカビていますが、3年前に外壁の大規模修繕をして、今は雨水が浸みず、カビは生えないはずです。
退去した方は、カビの苦情を言われませんでした。
棚板を撤去し、壁板・床板を張り直し、バーをつけて、クローゼットに変更します。

AR4013点ユニット洗濯機置き場

3点ユニットの便器を撤去し、手前の洗濯機置場にトイレを新設します。

AR401キッチン

キッチンの左に洗濯機置場を作ります。
フローリングが水濡れ等で傷んでおり、張替が必要です。クロスは煙草のヤニで黄ばんでいるので、すべて貼替です。
天井もやはり煙草のヤニとひび割れもあり、補修してクロス貼りです。

以前の同じタイプの部屋のリフォームでは、畳⇒フローリング、押し入れ⇒クローゼット、クロスの貼替をセルフリフォームでやったのですが、今回はすべて業者さんに発注します。

10月は私は、西新宿の設計の完成・工事業者の選定、自宅の売却・賃借の契約書作り等に専念したいと思います。

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実はコインランドリーで大事件が・・・

実はコインランドリーで大事件が起こってしまいました。
もう10日ほどたちますので書くことにしました。

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国分寺物件の入居日が迫まり、切羽詰まって最後のセルフリフォームとクリーニングをしている時でした。
私の携帯に、知らない携帯番号から電話がかかってきました。
「コインランドリーに閉じ込められてしまいました! ドアが開けられません。」

ドア

ビックリです。聞いた瞬間は、何が何だかわからなかったのですが、ヨクヨク聞くと、
電話をかけてきた女性が店内にいる時、男性のお客さんもいて、その男性がドアの脇の乾燥機の扉を開けっぱなしで、外に出ようとした時、扉が自動ドアのつっかえ棒になってしまいガタガタしてしまったそうです。
男性は扉を閉め、自動ドアを開け店の外に出たそうですが、その後、自動ドアは開かなくなり、手で開けようとしても全く動かなくなってしまったとのことです。

電話を受けた時は車で国分寺に来ていたので、すぐに家に向かい、コインランドリーに関する鍵と説明書全部を取って、コインランドリーに行きました。電話をもらってから、50分くらいで着きました。
店内には年配の女性がいて、ドアの外にその方の旦那さんと、コインランドリーをこれから使うお客さんがいました。

自動ドアには鍵が2本あり、一つはドア右上の電気ボックスの鍵、もう一つはドア左下のカギ穴に差し込むカギです。
説明書を見ても、良くわからないので、とりあえず2つのカギを差し込んで、それぞれ回してみたのですが、ドアは全く動きません。

説明書の表紙にメンテナンス部門の電話番号が書いてあったので、そこに電話すると、
「自動ドアの電源を落としてください。」とのことで、店の裏側に回り、バックヤードに入って、自動ドアの電気ブレーカーを落とすと、ドアの方から
「オオー! 開いたぞ!」の声が聞こえました。

トラブルが起こり、自動ドアは閉まった状態でブロックされてしまったとのことです。
電源を落とすと、ブロックが解け、手で開けられることが出来たのでした。
その後、電源を入れ直すと、ちょっと時間をおいて正常に作動するようになりました。
ホッとしました。

閉じ込められた方には、お詫びを申し上げ、代金とそれに加えて多少の金額をお渡ししました。
自動ドアの会社に電話しなければ、復旧させることはできませんでした。
これから自動ドアの内部の上にその電話番号をテプラで打って、貼っておきます。

ドアに乾燥機の蓋

しかし、ドアの脇の乾燥機の蓋が、ピッタリとドアの枠の端に入ってしまうのにはビックリしました。
(工事業者の不手際と言えるのかもしれませんが、私も全く気付きませんでした・・・)
下の乾燥機の蓋は3㎜くらいドアの枠と重なるのに、上の乾燥機の蓋は1㎜の隙間もなく枠の端に入ってしまうのです。

工事業者にこのことを連絡して、ドアが90度以上に開かなくするストッパーはないのかと聞いてたのですが、無いようです。
なので、すぐに洗濯袋をひっかけるフックを貼って、蓋がドアの枠の端に入らないようにしたのですが、接着部分を残してフック本体はいつの間にか吹っ飛んでしまっていました。

ドアにブロック縮小
ドアにブロック2縮小

なので現在は、接着部分の下にプラスチックの小さな角材を入れて、扉が入らないようにしています。
見栄えが良くないので、白いアクリル板を小さく切って、ドアの端に両面テープで貼り付けようと思います。
もう二度とこのような事件を起こさないために・・・

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両輪、2本立てと言うやり方

「一本の道を行く。」「一途な生き方。」「信じた道を一心不乱に突き進む。」
素晴らしい生き方だと思いますが、今、私が“こう”であるのが良いと思っているのは・・・

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「車の両輪」「2本立て」です。
サラリーマン大家は、サラリーマンと大家と言う2つの収入があるわけで、1つがダメになっても片肺飛行ができるのです。
実は、私の勤務していた会社も、本業である事業と、不動産賃貸経営の2本立て経営でした。

3年前にサラリーマンをリタイアし、専業になってからは、不動産価格が上昇して、高利回り物件を買えなくなったこともあり、大家以外の事業をやり始めました。太陽光発電、コインランドリーともう一つの事業です。
やり始めたときは、苦肉の策だったのですが、結果的に事業の多角化になりました。

これから主に外国人旅行者向けの旅館営業をやろうとしておりますので、さらに大家業=不動産賃貸業以外に、もう一つの車輪「車の両輪」を作ろうとしています。

実はこのことは、複数の事業から収入を上げるという具体的なことより、精神的なことが大きいと感じています。
先日大家さん仲間がフェイスブックに、知り合いのエリートサラリーマンがうつ病になり、会社で降格となり、収入的にも厳しくなった事を書かれていましたが、一つのことに懸けていてそれに失敗した時、挫折した時のリスクはすごく大きなものだと思っています。
私の周りでもうつ病や自律神経失調症になった友人が多数います。優秀でまじめな人が多いです。

今の日本は、社会の仕組みやテクノロジーなどいろいろなことが複雑化しているのに、経済が停滞して閉塞感があり、さらに繊細な感覚、悪く言うと細かいことを気にしすぎる国民性なので、すごいストレス社会です。逃げ道がないと、すぐに精神的に追い詰められてしまいます。

今の私の生活では、
【事業】 不動産賃貸業と、そこから派生したいくつかの事業
【交友関係】 大家さん仲間と、大学の同期
【スポーツ】 ランニングと、それ以外のロードバイク・ボート・ゴルフ
と、結果的に上手く2本立てになっています。

「二刀流」の大谷選手のように、ピッチャーでもバッターでもどちらも素晴らしい能力を持っているというわけではないのですが・・・
悪い言葉だと「二股」がありますが・・・

両輪、2本立ては、気持ちに安定をもたらします。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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