ようやく思っていた専業大家の生活に

昨年3月にリフォームの学校を卒業し、専業大家になったわけですが、思わぬトラブルが続出し、さらには新事業を始める、ニューヨーク、金沢、東京マラソンに出走するなど、自分で自分を忙しくさせてしまったこともあり、全然落ち着いた生活ではありませんでした。

ところがようやく、自動火災報知設備の設置、屋上防水のやり直し塗装、太陽光発電の日陰となっていた木の伐採、メンテナンス会社の発注も完了できました。
そして、昨年落ちた第2種電気工事士技能試験も7月23日に終了し、6月の法人決算の作業も終わりました。

専業大家になり、1年4か月で、ようやく思っていた生活を得ることができたようです。
もちろん、退去・入居、更新、会計、新事業の通常作業など、ルーティン業務はあります。でも、それらの作業も、システマチックにすることが出来てきましたので、今までのようなアタフタとすることはないはずです。

第2種電気工事士の試験もあり、また娘の就職活動もあったので、予定を入れないようにしていましたので、これからは“ヒマ”になりそうです・・・
というところだったのですが、試験の翌日の24日には大学同期のマンドリンコンサート、その後の飲み会(2次会のカラオケまで行ってしまいました。)が予定されていたので、早速お楽しみをしてしまいました。
さらには、秋のマラソン大会の「世田谷246ハーフマラソン」「足立フレンドリーマラソンハーフ」の申込みを7月25日にするなど、今後の専業大家の生活の予定を立て始めました。

でもまずは、おろそかにしていたお墓参りと、実家の母に会いに行こうと思います。
ゆとりができたなら、やるべきことはちゃんとやらなければです。

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今年の目標

1月10日が今年初めての新月でしたので、今年の目標を手帳に書きました。
9年前から書き始めたのですが、事業をやる人間にはやはり必要なことだと思います。

書き始めて今まで、努力すれば手が届く目標を書くようにしています。
渡辺美樹さんの「夢に日付を」を読んだのがきっかけで書き始めたのですが、“夢”というと非常に漠然としていて、大きくなければならない気がしてしまうので、“夢の具体案”と称し、実現できる具体的な事柄にしていたのです。

今年もそれに沿って、「基本姿勢」「家族」「健康」「大家」「投資」の項目で、それぞれ書きました。
もうすでに決まっている東京マラソンの出場や、問題が生じている太陽光発電、自動火災報知設備、屋上防水への対応等をうまく行うことは当然書きました。

大家の事業の売上、利益を伸ばし、財務内容を良くするのも当然のことですので、そのための具体的方法、取組む姿勢を書きました。

しかし、今年は、それを手帳に書く頃ちょうど日経新聞にソフトバンクの孫正義社長のインタビュー記事が載っており、それを読んで、非常に心を動かされました。経営するにあたり、一番必要なことは「志」と「先見性」と言い切っていたのです。

今まではあえて、目先のことを書いていたのですが、もっと大きなベクトルである志、そしてそのベクトルが最善の方向に向くための先見性。
孫さんやスティーブ・ジョブズのように10代後半から志と先見性を持っていたのは、素晴らしいです。そして、その先の時間がたっぷりあったのが夢を実現させた大きな要因でもありました。

と言って、もう遅いと諦めては何も起こらないので、志を持とうと手帳に書きました。
孫さんやスティーブ・ジョブズのように、ITで世界を変えようという志から比べると、全くちっぽけでゲスの極みなのですが、私にとっての漠然とした高い目標がありましたので、それを確かな志として、実現に向けて頑張っていきたいと思います。

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今年の目標を手帳に書く。

今日1月20日は、今年初めての新月の日です。
7年前から、この日に1年の目標(自分では夢の具体案と呼んでいます)を手帳に書くようになりました。

今年は、家族や大家に関しては、すでにいくつか大きなことが決まっています。
なのでそれらを軸として、先ほど書きました。書き終わったのが、偶然にも新月のピークの22時15分でした。とても縁起が良いです。
まずはそれらの目標に向かって、頑張っていきます。

趣味のランニングでは、3月15日に横浜マラソン、11月1日にニューヨークシティマラソン(どちらもフルマラソン)に出て、完走することが大きな目標です。

150118フロストバイト地図

その事前レースとして、一昨日の18日に、横田基地の中を走るフロストバイト(ハーフマラソン)に出てきました。
飛行場ですから、遮るものが少なく、強風で有名な大会ですが、その日はほとんど風がなく、快晴で、気温も上がらず、最高の天候でした。

150118フロストバイトラップ

タイムは目標の1時間45分をわずかに切ることができました。
この調子で、今年の目標を楽しみながらクリヤしていきたいです。

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今年の10大ニュース

今日は大みそか、いろいろ2013年も暮れようとしています。
ここ数年しているように、一年を振り返り、ちゃんと検証したいと思います。以下のように勝手に10大ニュースを作成してみました。

10位、太陽光発電導入が大遅延!

八王子物件と国分寺物件の屋上に太陽光発電を導入することを決意し、昨年10月に契約しました。国と東京都からの補助金が出るし、東電の買い取り価格が43円と高かったからです。
八王子物件は11月完成予定が今年の1月になりました。でも、それでもまだいい方だったのです。国分寺物件の完成は何と! 11月初めで契約から1年以上もたってしまったのです。東京都の補助金を受けるのが危なかったのですが、何とか受け取れました。
しかし、陽が長い春夏を逃し、発電量の少ない11月からのスタートで、工事会社には憤りを感じています。

9位、国分寺物件で雨漏りが起こっていた

12月20日に退去した国分寺物件の30㎡の1DKの押し入れの裏から雨漏りしていることが発覚しました。どうやら外壁からの雨漏りのようで、西側の壁面全体を補修することになりました。私の大家人生で最大の修理工事になりそうです。

8位、ポール・マッカートニー東京ドーム公演に行く

“人生を楽しみたい”ここ数年特にそう思います。大家をしていることもそれにつなげたいです。
子供のころからビートルズファンで、レコードを良く聞いていましたし、娘がイギリスに留学した縁もあり、アビーロードスタジオを訪ねました。
そうしたら、ポール・マッカートニーが10年振り以上に日本公演をするというではないですか! これを行かなかったら、死んでも死にきれません。11月18日に妻と東京ドーム公演に行ってきました。今年一番の“人生を楽しむ”イベントでした。

7位、娘が大学に入学

不動産賃貸経営を始めたのは家族のためです。
娘は昨年6月に留学先のイギリスの高校を無時卒業でき、その後日本に戻り、帰国子女生枠での受験をしました。今年4月に私立の第一志望であった大学学部に入学し、前期はかなり良い成績をとり、クラブ活動も大好きなミュージカル関係に入り、充実したキャンパスライフを過ごしています。

6位、サラリーマン人生で重大な決意をする

始めは区分を1年に1件ずつ購入していく細々とした大家でしたが、5年前に一棟に転向して、規模を増やしてきました。全て自主管理で行っているので、かなり突っ込んだ賃貸経営をしています。
そこで、サラリーマンとしてある決意をしました。実行は来年2014年になります。

5位、東京マラソン出場を決意、練習に励む

大家と同様、趣味のランニングでも一昨年から大学同期のランニング愛好会や地元の吉祥寺酒RUN会に入り、一緒にマラソン大会に出たり、合同練習をしたり、飲み会をしたりと、交流するランナーに変身しました。
そうなると、ランニングでも目標を設定したくなり、来年2014年2月の東京マラソンに出ることを7月1日に決意しました。それまで1日4km程度だった練習量を7kmに増やし、12月からは1日2回走ることにし、毎日10km以上走っています。
目標に向かって頑張るのってとても楽しいです。

4位、ビフォアー、アフター見学会を主催

数多くの他の方の物件を見学させていただき、勉強させてもらっていますが、今年は自分の物件での、ビフォアー、アフター見学会を催しました。ギブ&テイクですが、自分で主催することにより得られるものがかなりあります。
「いろいろな意見・アイデアを言っていただくことで、とても参考になります。」
「アフター見学会のためにセルフリフォームのモチベーション+ペースが上がり、頑張れました。」
「見学会資料を作成することにより、行ったことの整理とリフォームの記録にすることができました。」
「親しい大家さん仲間との交流がさらに深まった。」

3位、「大家さん学びの会」を卒業、フェイスブック主体の交流に

5年前「大家さん学びの会」に入り、SNSで日記やコメントを書いて、大家さん仲間との交流の主体にしていました。
しかし、昨年春から「多摩大家の会」のフェイスブックのグループができ、それ以外にもKさん主宰の研究会、さらには加入しただけでまだ活動していませんが、3つの大家の会にも入り、いずれもリアルな集まり以外は通常はフェイスブックでの交流をしているため、「大家さん学びの会」のSNSはおろそかになり、7月に退会しました。
今後は、方向性の合う大家さん仲間との交流をより深めていきたいと思っています。

2位、売却を画策

アベノミクス効果により不動産価格が上がってきていました。さらに東京オリンピック決定によりそれに拍車がかかっています。
売却によりキャピタルゲインを得る絶好の機会に入ってきたと思います。
八幡山の区分のローンを9月に払い終わり、抵当権が外れました。さらに入居者が12月に退居したので、高めの家賃で入居してもらった後、売却しようと思っています。

1位、駒沢大学物件を取得、リフォーム

2年ぶりに物件の購入ができました。5月契約で7月31日の引き渡しでした。9月に東京オリンピックが決まり、不動産価格が上がったので、非常にラッキーな時期での購入でした。
積算が出ないと銀行のローンも出ませんし、キャシュフローが出なければ購入する意味もありませんが、一番重視したのは立地でした。
今回の物件は、今まで購入した中で一番初期のリフォームがかかる物件でした。非常階段は錆だらけですぐに塗装をしなければなりませんでした。また、オーナーズルームだった4,5階も24年前の竣工時から全く手を加えられてなかったり、メゾネットを分離した後遺症で洗濯機置き場がなかったり、とても使えないキッチンだったりと、莫大なリフォーム代がかかるところでした。
職人への分離発注、施主支給、セルフリフォームで、リフォーム会社への一括発注より百万円以上費用を下げることができました。


不動産賃貸管理をしていると、本当に多くの方々の助けにより事業が成り立っていることを実感します。
今年もいろいろな方々のご協力により、良い一年にすることができました。感謝申し上げます。

皆様、良い年をお迎えください。

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今年のベストテン(続き)

5位、2年越しの夢であった富士山登頂を達成

昨年夏に急に思い立ったのですが、9月に国分寺物件の購入があり、昨年は出来ませんでした。今年も家族やランニング仲間に声をかけたのですが、だれも乗ってこず、一人でツアーに参加しようと思っていたところ、男女の超大物大家Aさん、Kさんが一緒に行ってくれました。
ツアー参加者全員が登頂、美しいご来光を拝むことができ素晴らしい体験となりました。
大家は、目標設定とそれを実現するための準備、実行力が大切です。

4位、海外旅行中に国分寺物件の水道が止まる

年一度の家族海外旅行の際、日本に帰る前日、ロンドンで「水道が出ません!」と携帯に電話がかかってきました。もうびっくりです。心臓バクバクでした。
不幸中の幸いで、お掃除のシルバーさんにポンプ室の鍵を預けていたので、水道業者さんがそのカギを受け取り、止まった給水ポンプを半日で復旧させてくれました。その後、11月に直結給水にしました。
大家は水回りに苦労しますが、これもノウハウを身に付けるための良い体験と思いたいです。

3位、太陽光発電を導入

夏の初めころから太陽光発電の導入を考え始めたのですが、多摩大家の会で導入した大家さんの話を聞き、見積りを数社から取り、具体的に進めてきました。
その融資を日本政策金融公庫に申込み、審査がおり、初めての日本政策金融公庫との実績作りができました。
12月に八王子の物件の工事が完了し、国分寺の物件も1月に工事が行われます。
資金回収も7年、4年弱で完了する予定ですが、やはり環境に貢献することに意義があると思っています。

2位、全室満室を達成

昨年9月に5戸空室で購入した国分寺物件をリフォームすることで、1月に満室にし、所有物件55室満室を達成しました。その後退去がありましたが、また満室復帰もすることができ、満室⇒退去⇒満室復帰の路線を作ることができました。
でも、閑散期の入居者獲得は年々厳しくなっていますね。今までの空室最長期間は八王子の4ヶ月でした。国分寺は八王子より強いと楽観していたのですが、なかなか埋まりません。ロフトベッド、タンスの家具付、家賃値下げ、広告費半月増額、礼金なしで、5か月強の空室期間でようやく決まりました。来年以降ますます厳しくなることを覚悟し、ノウハウを身につけ、しゃにむに頑張ります。

1位、娘が留学先の高校を卒業

不動産賃貸経営を始めたのは家族のためです。
娘をいずれは留学させたいと思っていましたが、思い切って3年前に高校の始めから留学させました。
単身での寮生活は心配でしたが、娘は頑張って、日本のセンター試験に当たる(もっと大掛かりです)インターナショナル・バカロレアで、とても良い点を取ることもできました。
大家をやっている目的と意義を感じることができました。

いろいろありましたが、多くの方々のご協力により、良い一年にすることができました。
感謝申し上げます。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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