内容証明郵便出しました。

私が物件を2年前に購入してから、家賃の支払いを自動引落しに替えたのですが、一度としてきちんと引落しができたことがない部屋があります。

住んでいる人は若い男性で、引落しはその人の口座ですが、入居当時大学生だったので、契約者は親御さんです。(なぜか前の管理会社は、学生には親御さんとの契約にしていました。)

もちろん、引落し日に落ちないと、私はすぐに催促をしますが、その男性は、
「はい分かりました。払っておきます。」と感じは良いものの、全く払いません。
3か月分貯まると、“これは看過できない”と親御さんに催促をして、ようやく親御さんが払うという繰り返しでした。

今はもう、親御さんにもすぐ催促をするのですが、やはり3か月たまらないと払いません。親御さんもだんだん構いきれなくなってきた感じです。
さすがに私も催促に疲れてきました。

3か月たまった4月末に、
「3か月分の滞納の支払いと5月分家賃の引落しができなかったら、契約解除します。」と手紙で伝えても、何の音さたもないので、“もうこれは契約解除実行だな。”と思ったのですが、仏心で男性に電話したところ、
「滞納1ヶ月分で、今回は勘弁してください。」との返事でした。

ところが、払われたのは5月分家賃の引落しで、滞納は全く減りませんでした。

今回は、5月中旬に契約者である親御さんと男性に文書で、
「5月27日に3か月分の滞納の支払いと6月分家賃の引落しができなかったら契約解除します。」と契約解除予告を文書で出していましたが、全く支払いは行われませんでした。

そこで今日、郵便局に行き、契約解除及び滞納額支払い請求の通告書を内容証明郵便で出してきました。

初めは街角の郵便局に行ったのですが、
「大きな郵便局でないと取り扱っていません。」とのことで、大きな郵便局に行ったところ、
「1行26文字以内で、20行まででないと受付けられません。」
とのことで、書き直し、再度の出直しです。

内容証明郵便を出す場合、ほとんどの人が配達証明もするとのことで、私もそうして1,220円でした。

もうこの段階まで来ましたので、ともかく明渡してもらいます。
そして、契約と法律に則って、粛々と進めたいと思います。

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「鍵交換は違法」認定

昨日5/23の日経新聞に、「家賃滞納を理由に無断で鍵を交換され、閉め出されたとして、借主が、貸主の不動産会社に慰謝料などを求めた訴訟の判決で、大阪簡易裁判所が65万円の支払いを命じた。」との記事が出ていました。

私は昨年の家賃滞納者とのせめぎあいの最中、契約解除しても居座り続けたので、「1か月たったら、鍵の交換をする。」と宣言し、実際、そうしようと思っていました。
先方は、ギリギリで退室しましたが、ゴミは散らかしっぱなし、滞納は払わず、引っ越し先も告げずに、ドロンしました。
このような悪質な滞納居座り者に対しても、鍵交換が違法だとすると、大家にとって厳しい判決です。

裁判官の判断は「鍵を交換して閉め出す行為は、許される権利行使の範囲を著しく逸脱し、平穏に暮らす権利を侵害する。」とのことですが、よくよく記事を読むと、 “不動産会社が日常的に” “無断で”との記述もあり、事情によっては「鍵交換は違法」とは言えないとも解釈できます。

簡易裁判所の判決ではなく、もっと上の裁判所での判決を仰ぎたいところです。

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「ゼロゼロ物件」今日もまたニュースに

未明の家賃取り立て、保証会社に慰謝料命令。

「ゼロゼロ物件」に入居していた福岡市内の30歳代の男性が、滞納した家賃の取り立てを午前3時まで受けたとして、家賃保証会社「フォーシーズ」と同社従業員3人に慰謝料100万円などを求めた訴訟の判決が17日、福岡簡裁であり、裁判官は「生活の平穏を害して精神的苦痛を与えた」として、同社と3人に計5万円の慰謝料の支払いを命じました。

 その男性は同社の連帯保証を受け、アパートを借り、3か月続けて家賃(月額5万1000円)を滞納した一昨年8月31日午後9時頃、自宅を訪れた同社従業員3人から6時間にわたって取り立てを受けたそうです。

弁護士らでつくる「全国追い出し屋対策会議」によると、保証会社への賠償命令は全国で初めてとのことです。
この団体は、2月15日に結成されたばかりで、部屋から閉め出される被害が全国で相次いでいる問題で、電話相談や集団提訴を通じて被害の救済を図るとともに、国に低所得者向けの住宅政策や公的保証制度の整備、違法な締め出しの法規制を求めていき、「低所得者層に厳しい条件の契約を強いて搾取する構造は高利貸と一緒。賃料保証業は貸金業と同様に登録制にして国が規制すべきだ」と主張しているそうです。


う~ん、100万円の要求で、5万円ですから、賃借人が勝ったとは言えませんが、「深夜のしつこい取り立てはいけません。」と、言うところでしょうか。
サラ金と同レベルの問題とされているので、保証会社は悪徳扱いですね。

「ゼロゼロ物件」は、ヤバイと言うイメージが広がり、敷金、礼金は適正に取る物件が安心と言うことになり、安売りでない、本来のあるべき姿に賃貸状況が戻れば良いですね。

そう取りたいです。


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「ゼロ・ゼロ物件」

昨日、国土交通省は敷金・礼金なしで入居できる賃貸住宅「ゼロ・ゼロ物件」に関する規制を強化する方針を固め、契約の際に法令を順守するよう関係業界団体に要請したとのことです。

契約書で、入居者が家賃を滞納した際、物件への無断立ち入りなどを保証会社に認めるケース等があり、契約をめぐるトラブルが増えているため、国交相の諮問機関で契約書の見直しや紛争の防止・処理策などを約1年かけて検討することも行うそうです。

具体的に問題となっているのは、滞納があった場合、保証会社が、執拗な督促、物件への無断立ち入り、鍵の交換などを行うことで、4年間で延べ255件のトラブルが起きたそうです。

入居者がちゃんと期限内に家賃を払ってくれれば、何の問題も起きないのですが、このご時世ですから、今年はもっとこのようなことが起きるでしょうね。 

おそらく、国交相の諮問機関の結論は、敷金の東京ルール同様、賃借人保護で、大家にとっては厳しい方針が出てきそうですね。

大家のために働いてくれているありがたい保証会社ですが、リプラスの破たんからも分かるように、もはやビジネスモデルが成り立たず、厳しい規制を受け、存亡の危機になるのでしょうか。

ちなみに私の物件で「ゼロ・ゼロ物件」はなく、保証会社も使っていませんが、毎月、何件か滞納があり、自分で支払い催促をやっています。
今後、さらに手ごわそうになる兆候があります。

大家はこれから、どのように家賃滞納に対応していけば良いのでしょうか?

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ついに訴訟を起こす!

今朝、簡易裁判所に行き、訴状を提出してきました。

先日、弁護士さん、簡易裁判所の受付窓口で相談させていただいたとおりに、書類を3通作り、提出しました。
窓口の男性は、その書類をじっくり読み、時々、質問して来ます。そして、「う~ん、少額訴訟で8種類もの資料を付けてくるのは、珍しいですね。」
“そうでしょう。ここまで完璧に資料を作成する人はそうはいないでしょう。”と、内心ほくそ笑みました。
「重いし、相手が反論してもいるので、やり取りの郵便代がかかりそうです。6000円分の切手を買ってきてください。」
“な、な、なんと、そんなバカな!6000円の切手!モッタイない! チクショー、相手のメールや手紙など付かなければ良かったのか?”
「余ったら、返しますから。」の言葉で、救われましたが、資料もポイントとなるモノだけに、しぼったほうが良かったようです。

まあ、何事も経験です。家賃未払いに対する最後の段階として、シッカリと行えるようにしなければなりません。
“できれば、もうしたくはありませんが・・・。”


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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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