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西新宿三丁目再開発計画

3連休明けの本日10月9日の午前中に、新宿区役所に「建物その他の工作物新築届」を提出に行きました。
これを提出することにより新宿区役所が工事現場を見に来てくれ、住居番号を決定してくれるのです。

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再来週に住居番号決定の通知書と番地の表示板が送られてきますので、ようやく新築の建物の住所が正式に決まるわけです。
実はすでに、以前のこの場所の住所で、いくつかの届出を出してしまっているのですが、もし以前の住所と違っていたら、変更のお知らせをしなくてはなりません。

さて、私が建てている場所のすぐ近くで、「西新宿三丁目西地区市街地再開発事業」と言う計画が進行中です。

西新宿再開発写真

赤い線の中が計画地で、木造住宅密集地だったとのことですが、今は小規模のビルが建っていたり、既に空地になっていたり、たくさんの駐車場になったりしています。
青い星印が、私が今新築を行っている場所です。

西新宿三丁目再開発計画

このイメージ図は、始めの写真とは逆の方向から見たもので、真ん中のツインタワーが再開発計画で建てられる予定の建物です。「東京オペラシティ」と「新宿パークタワー」の間の敷地で65階建ツインタワーマンション計画です。低層階は大規模商業施設が予定されており、西新宿の南西側に新たな賑わいが誕生しそうです。

対象区域は約4.8ヘクタール、延べ床面積約390,000㎡、高さ約235m、地上65階、総戸数3200戸の、新宿最大級の巨大プロジェクトとなります。
現時点では、2022年以降着工予定、工事期間は約8年間を予定しているため、施設全体の完成は2030年以降になる見込みです。

私のミニホテルのすぐ近くにこのような大規模開発が実現すれば、宿泊客にとっても利用できる有意義なもので、すごくありがたいです。

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武蔵野市から賃貸住宅の空室に関するアンケート

武蔵野市から郵便が来たので、税金に関することかなと思って開封してみると・・・

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武蔵野市アンケート

「賃貸住宅の空室に関するアンケートへのご協力のお願い」でした。
私が所有する武蔵野市内の一棟物件に関してのアンケート調査です。

質問の大項目は以下の5つです。
1.賃貸住宅の概要
2.賃貸住宅の管理状況
3.賃貸住宅の空室の状況
4.入居条件
5.空室の利活用等

3~5が今回のアンケートの目的なわけですが、私の物件は幸い満室でしたので、それらに関してほとんど答える必要がありませんでした。
空室があった場合の質問を読んでみると、以下のような指摘をしていると読み取れます。
◆リフォームリノベーション、家賃等の値下げ、宣伝・募集方法等で工夫をしていますか?
◆所得の低い人、高齢者、障害者、外国人等の入居制限があるのではないですか?
◆老朽化、ロケーションの悪さ、環境の悪さ、管理の悪さがあるのではないですか?

そして、私が一番興味を引かれたのは、
「空室の地域活動や公共サービスでの活用を考えていますか?」と言う趣旨の質問です。
考えている場合は、以下等の選択が提示されています。
1.市に寄付
2.無償での貸出
3.固定資産税と同額等での貸出
4.市場価格より低価格での賃貸

そこそこ賃貸需要が強いと思われる武蔵野市で、このようなアンケートをしたのも驚きだったのですが、武蔵野市が民間の賃貸住宅の空室を問題化し、その利用方法を地域活動や公共サービスで利用できないかと考えていることに虚を突かれました。

実は、3月10日に大家の勉強会、懇親会に出た際、地方の商店街の活性化、空き家を有効利用することを事業としている人達からの話を聞いていたので、
“もう空室・空き家問題は、待ったなしなんだ!”
と感じた次第です。

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まだまだ続く吉祥寺アパート新築ラッシュ!

吉祥寺でのアパートの新築に関しては、今まで何回も書きましたが、また目につくものが完成及び建築中なので、取り上げます。

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無垢の木のアパート2

吉祥寺北口の商店街を抜けてすぐの徒歩7分のところに、南欧風の白壁の外観が目に入ってきます。スイス製の漆喰で、屋根はスペイン瓦を使用しているそうです。

木造2階建てのアパートが4棟建っています。
今回完成したのは右の2棟で、5月末に完成したばかりで、現在入居者募集中です。

左は道に面した1棟しか見えませんが、奥に同じ大きさのもう1棟があります。

無垢のアパート旧

こんな感じで、屋根が一部つながっていますが、真上から見ると三角形◥の2棟です。各棟1階2階それぞれ2戸の計4戸です。
この2棟は、6年前の2011年に完成し、内覧会もあったので、見てきて、ブログにも書きました。
http://georgeeast.blog60.fc2.com/blog-entry-1202.html

近隣の市に住む(不動産関係ではない)社長さんが土地から買って、新築したそうで、今回もそうなのではと思います。
(利回りはとても低いと思います。富裕者だからできる業です。)

吉祥寺の地元の建設会社が建築したのですが、室内は国産無垢材を使用した床と建具で、新築時は木の香りがムンムンの癒しの空間でした。

この旧棟の時もそうだったのですが、このアパート4棟は全て入居者を、女性で非喫煙者に限定しています。
敷地内には防犯カメラを設置しており、室内にはALSOKホームセキュリティを導入。万が一の事態に備えた防犯対策万全です。
インターネットは、NTTフレッツ光WiFi標準装備で1G(ギガ)が無料。テレビはフレッツTVを導入し、地デジ・BS・CSが視聴できます。

無垢の木のアパート2全体

新しい2棟の入口は、写真の左で、ロートアイアンの門扉(オートロック付)です。手前に2本のヤシの木、中に入ると石畳が広がり、ヨーロッパの小路の雰囲気です。

さて、家賃ですが、新築の8戸は全てワンルーム、23.39㎡~24.20㎡で、共益費込みで92,000円~103,000円と、さすがの値段です。

近くのアパート

そしてもう1つ気になるアパートは、私の吉祥寺物件から100mくらいの距離です。

近くのアパートプリマ

掲示されている看板を見ると、こちらもシャレた欧米風アパートができるようです。
オーナーは、自宅の広い庭に新築アパートを建てていると思われます。
こちらも資産家の方で、相続税対策なのかもしれません。

いずれにしても、すごい強敵が次々に出現です。
新築アパートラッシュ、いい加減収まって欲しいです。

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同期の女性の活躍が素晴らしい!

大学の同期との交流は、同じクラブの仲間とそれに関係した友人くらいでした。
ところが6年前に卒業生のお祭りの委員を無理やりにやらされてから、状況が変わってきました。

何回も打ち合わせや、懇親会をやり、だいぶ知り合いが増えてきました。
その知り合いも女性がかなり多いです。私たちの頃は確か、女子は20%もいなかったのですが、委員はかなり女性の割合が多くて3割以上いたと思います。

その後、同期のランニング同好会があることを知り、入れてもらい、深い交流をするようになってきました。
また、同期の女性が新橋で、蕎麦屋兼居酒屋を経営しており、そこがたまり場となり、飲み会の頻度も高まってきました。

そして、一昨年サラリーマンをリタイアし、昨年リフォームの学校を卒業し、“専業大家=時間が自由になる人”になってから、さらに加速度的に同期の交流の回数が増えてきました。

男性は、卒業して入った会社でそのまま働き続けている人、転職した人、親の事業を継いだ人、起業した人など、想像できる範囲の状況です。
女性は主婦がほとんどで、子供は社会人なり、大学生で、子育ても終わり、のんびりと有閑マダムなんだろうなと、思っていました。
ところが、交流する場に出てくる女性は種々多彩です。

・大学時代芸能研究会に入っており、現在芸能イベント会社を経営している人
・2代目大家で、相続した不動産を倍以上に増やした人
・専攻した学問を基に、大学の講師になっている人
・目に障害を持つ人への助成活動をしている人
・家政婦派遣事務所を同期の夫と共同経営している人
・証券会社のトップ営業ウーマンになっている人
・老舗の下駄屋さん、傘屋さんのおかみさんとして、全国各地で展示販売を行っている人
・ドライフラワー、リース制作の名人として、自分の作品を販売している人 等々・・・

あとは何故か音楽をしている人がすごく多いです。
・大学の音楽クラブのOGとしてのコンサートを定期的に行っている人
・病気の人の精神療法としてハーブの演奏を行っている人
・ユニットを組み、同期の集まりや、お祝いの席で演奏をしている人 等々・・・

女性のバイタリティ、能力に感心してしまいます。
私たちの世代は男女雇用機会均等法の前で、女性は会社に入っても、男性と同じ仕事を与えられなかったりした世代ですが、一流大学を出ている女性はやはり優秀なんですね。同期の男以上に・・・

異業種交流会で、やる気をもらっているようです。

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配送屋さんのセールス

外出先で、入居者の方から電話がかかってきました。
「洗濯機を買って、配送屋さんが給水ホースを取り付けようとしたのですが、水栓から水漏れがするので、部品を取り替えましょうかと言われています。大家さん取り替えていいですよね?」

話を聞くと、とりあえずは入居者の方がその費用を払って、後で大家さんに費用を請求すれば良いと言われているそうです。
おそらくパッキンを換えるだけで済むのに、何千円もとられるんだろうなと察した私は、
「大家の私がやるので、やってもらわなくてよいです。」と答え、家に帰り、モーターレンチやケレップ(こま)パッキンなどを持って、その部屋に行きました。

モーターレンチ

私は、入居者が入る前に水漏れはないか調べているので、水栓の蛇口からも、ハンドルの根元からも水漏れはないのですが、パッキンとケレップを新しいものに替え、そこまでは大家がやらなくても良いのですがサービスと思い、洗濯機の給水ホースを取り付けました。

204号室洗濯機水栓縮小

ところが入居者の方は、
「配送屋さんは蛇口も新しいものに替えようとしていました。」
“う~ん・・・”
断ろうとも思ったのですが、確かに給水管が外れる恐れもあるし、蛇口と給水ホースの間からジワ~りと水が出てくるかもしれないので、
“わかりました。取り替えましょう!」
と、ヨドバシカメラで、ホースが外れたら自動的に水が止まる蛇口を買い、取り換え、給水ホースを取り付けました。
(その写真は撮り忘れました。)

冷蔵庫下アクリル板

似たようなことが、別の事業で冷蔵庫を配送してもらった時にもありました。
その際は配送屋さんから
「冷蔵庫は電気量が多く、床が焼け、黒くなる恐れがあります。この板を置くことでそれを防げますので、是非やった方が良いですよ。」
と言われ、受け入れてしまいました。4,500円くらいです。

でも後で考えたら、焼けて黒くなるのは後ろの壁で、床が黒くなることはまずないですね。
失敗したなと思いましたが、よくよく考えると、これが配送屋さんにとってよい収入源なのではと思いました。

配送屋さんは、量販店の下請けであり、配送費はかなり抑えられていますが、このような現地での商売はほとんど配送屋さんの売上げ、利益になるのではないでしょうか?

前述の洗濯機の配送屋さんは
「管理会社にやってもらうより、私たちの方が安いですよ。」
と言ったそうですが、いずれにしてもその代金の請求は私たち大家に回ってくるわけで、たまったものではありません。

自衛隊食

さて、余談ですが、入居者さんからは、お礼として上の缶詰をもらいました。
ずいぶん地味な表示ですが、「赤飯」「ます野菜煮」と書かれています。

自衛隊食使用法

これらは自衛隊用の缶詰とのことで、赤飯の使用法にはこのように書かれています。
まさにサバイバル食ですね。
私一人の昼食、夕食の際、食べて、生き延びようと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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