確定申告ほぼ終わりました。

今日の午前中に、郵便局の本局に行き、確定申告の資料第2弾を税理士さんに送りました。

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まだ、税理士さんから指定された少しの資料は残っていますが、ほとんどを送りました。
私の確定申告の作業はほぼ終了です。実にホッとしました。

残っている資料で、実家の母のマイナンバーのカードのコピーがあるので、電話をして、15日の水曜日に行くことにしました。
父の墓参りもしてきます。

確定申告が終わったので、早速今まで取り残されていた仕事をしました。
コインランドリーはオープンのチラシがまだ1,000枚以上残っているのを、近くの団地やマンション、戸建にポスティングしました。
結構ドキドキしながらのポスティングでしたが、配り終えました。
コインランドリーの集金もしましたが、今までで最高の売上でした。認知がダンダンとされて来ているようです。
早く、黒字安定化の軌道に乗せたいです。

年末から1月に退去した2戸がまだ入居者募集中です。さらにもう1戸3月14日に退去があります。
更新も2月末から3月にかけて8戸もあります。私が自分で更新の覚書を作り、火災保険の代理店をしています。

マラソン大会のシーズンも大詰めです。
1週間後の2月19日に青梅マラソン10㎞、そして2週間後には、今シーズンの最終目標の東京マラソンフルです。
もう長い距離を走ったり、ハードの練習は終了で、通常の練習で、青梅マラソン、東京マラソンに臨みます。

そんな風にあくせくしているうちに、春が近づいてきました。

梅0212東町公園

近くの東町公園の梅はもう満開です。

ミモザ0212

そして自宅のミモザも一部満開になりました。楽しい気分です。

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確定申告の資料作り真っ最中

コインランドリーのオープンもひと段落し、確定申告の資料作りに精を出さなければです。

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12月末から手を付け始めていたものの、大みそか、正月、家族海外旅行などもあり、なかなか精が出ませんでした。
2017年もあっという間に1カ月が過ぎ、2月の声を聞くと、追い詰められた気分になり、ようやくエンジンがかかりだしました。

領収書は、月ごと、さらに法人、私、妻に分け、袋に入れていました。
それを一つ一つチェックして、内容を分かるようにメモを書き、月初から月末までの順番に重ねていきます。
事業を増やしているので、比例して領収書の枚数も増え、整理が年々大変になって来ています。

通帳への支出、収入の内容の記入は、11月にコインランドリーの融資を日本政策金融公庫に申請する際、かなり書き込んでいたので、今回は楽です。
その他にも、クレジットカードの支出明細表、家賃徴収会社からの家賃収入表、法人に入ってくる個人所有物件の家賃のお金の移し替え表などいろいろありますが、出来たものから、税理士さんに送り始めています。

事務作業が、私にとって、年々億劫になり、そして苦痛になってきているのですが、2月中旬には終了させるよう頑張ります。

ところで、楽しいこともないとやっていけませんので、2月1日に武蔵野商工会議所の視察ツアー「国内最大級の物流センターヤマト運輸の羽田クロノスゲート」見学に、妻と行ってきました。
宅配便が、すべて機械で見事に仕分けされる作業を見たのは実に驚きでした。
武蔵野商工会議所太田縄のれん

でもそれ以上に楽しかったのは、見学後の懇親会で、横浜の牛鍋の元祖「太田なわのれん」でみそ味の角切りの牛肉を食べたことです。

IMG_2328.jpg

料理もおいしかったですが、吉祥寺の仲介不動産大手No.1「リベスト」の荒井社長とじっくりお話したり、初めてお会いした運送業と美容室のご夫婦と親しくなったりし、吉祥寺で事業をやっている方と親交を深めることができました。
地元に根差したいというのは、以前からの願いでしたので、実に有意義なイベントでした。
(3,000円の会費で、1万円以上の料理と飲み放題のビールにも大満足でした。)

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関西アーバン銀行東京支店に行ってきました!

関西アーバン銀行から国分寺の一棟物件のアパートローンの融資を受けています。
国分寺物件の家賃は関西アーバン銀行の口座に入金し、その口座からアパートローンの返金をしています。

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今までは西新宿の野村ビルにある新宿アーバンプラザに行き、毎月通帳記帳をし、ある程度の金額を三井住友銀行の口座に移していました。国分寺物件の支払いなどを地元の吉祥寺で行うためです。

ところが11月14日付で、新宿アーバンプラザは東京でもう1店舗あった日本橋の支店と統合し、東京支店となり新橋に移ったのです。
本日、月末の通帳記帳で、初めて東京支店に行ってきました。

関西アーバン銀行銀泉

新橋駅から地図を見ながら7、8分歩くと、東京支店がある銀泉新橋ビルⅡにつきましたが、東京マラソンのコースである日比谷通り沿いにあります。新築のビルで、まだ1階正面の店舗が入っていません。
関西アーバン銀行東京支店は2階にあり、エレベーターを降りると、ビックリです。

関西アーバン銀行胡蝶蘭

関西アーバン銀行胡蝶蘭入口

胡蝶蘭がズラ~ッと並んでいます。

関西アーバン銀行胡蝶蘭ケネディクス

その中に、大学のクラブの後輩の胡蝶蘭もあります。
覚えてませんでしたが、私が関西アーバン銀行と取引があると口を滑らせ、後輩がここに来る私に気を使ったのだと思います。(笑)

関西アーバン銀行東京支店

店内は以前の新宿アーバンプラザよりはるかに大きいです。
ただ、私は右側のATMを利用するのがほとんどですが・・・

私の口座番号はそのままなのですが、支店番号が変わりましたので、家賃徴収会社インサイトと振込を選んでいる2人の人に、その件を伝えていました。
通帳記帳をすると、それらはちゃんと入金されていましたので、皆さん新しい支店番号宛に振り込んでくれた訳です。

これから毎月ここに来ることになります。東京マラソンのコースである日比谷通り沿いということもあり、ランニングまたは自転車で来たり、帰ったりもしたいと思います。

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法人の健康診断を受けました!

6月締めの法人の決算書を、会計事務所が8月末に税務署に提出してくれたので、9月12日に会計事務所に行き、決算書、提出した資料を受け取りがてら、決算の総括、今後の対策などについての面談をしてきました。
代表の税理士さんと私の担当者のお二人とお話した主な内容は以下の通りです。

◆終了した法人決算のご説明
 ・概要説明
 ・節税対策、やっておけばよかったこと等はあったか? など
◆私と妻の年末の確定申告への対策
 ・川口の区分を売却するに当たってやっておくべきこと。
 ・医療費控除、ふるさと納税を行うにあたって。
 ・社会保険料を安くする対策、生命保険を使うことにより相続税を軽減する対策はできるか? など
◆今期の法人決算の対策
 ・経営セーフティ共済240万円今回も行う。
 ・作業方法で変えた方が良い点はあるか?
 ・太陽光発電設備の償却資産申請を行う。 など 
★新規事業
 ・今私が考えている新しい事業についての相談。設備事業なので、減価償却の面のメリットあるか? など

だいたい法人決算、個人の確定申告後に毎回している内容と同等のものですが、今回はさらに・・・
税理士さんの方から、「決算分析報告書」なるものの提示がありました。

私は何故か税理士さんを結構変更しており、今の会計事務所は4件目で、ようやく3期目の決算でした。
「決算分析報告書」の内容は、前半が3期分の比較損益計算書、比較貸借対照表、損益計算書書構成図、財務諸表比較図です。
3期分が一目瞭然に数字とグラフで表示されていると、実に理解し易いです。

決算分析報告書5

さらに後半は、収益性・生産性・安全性レーダーチャート、収益性・安全性・生産性の総合評価、そして最後に、主要項目業績ポイントが書かれています。
耳の痛いことがたくさん書かれており、特に安全性が低いと指摘されています。

物件は、私と妻の個人所有と、法人所有がほぼ同じ戸数・売上ですが、法人所有は約9割ローンで購入したものですので、借入金が多く、自己資本率が低いです。

前回のブログは私と妻が健康診断をしてきたことを書きましたが、今回はいわば法人の健康診断をしてきた感じです。
だんだんと健康な法人にしていくべく、努力していきます。

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確定申告後の税理士さんとの面談

昨日4月11日に、私と妻の確定申告書・総勘定元帳・提出した資料を受け取りがてら、税理士事務所に行き、所長と私の担当の方から、以下の報告とアドバイスを受けてきました。

1.平成27年度の確定申告の総括

結論から言うと、ほぼ満室をキープできましたし、私も妻も税金が還付され、まずまずの決算内容でした。(予定納税をしていたからですが)
私は前年の1月にサラリーマンを退職し、この年の3月にリフォーム学校を卒業し、4月に法人の代表取締役になり、役員賞与をもらい始めました。なので、給与所得は増えたものの、不動産必要経費で、吉祥寺物件の屋上防水工事があり、不動産所得が減ったりしました。

2.すでに始まっている平成28年度の確定申告の対策

27年の際も、ふるさと納税をすべきか税理士さんに相談したのですが、それほどのメリットはないとのことで見送っていたのですが、その相談をした直後に、住民税のおよそ1割程度だった還付、控除額が2割程度に拡大したこともあり、今年は私と妻が二人とも10万円程度のふるさと納税をする予定です。
以前から妻はふるさと納税で食べ物を欲しいと言っていたので、これから選ぶのが楽しみです。

そして、401kもやる予定です。企業年金を導入しない企業の従業員が加入出来るもので、月額23,000円に過ぎませんが、所得から差し引かれる金額になります。

3.6月に締める第8期の法人の決算に対しての対策

太陽光発電を購入したので、その減価償却が今期から発生します。17年で行います。
それで、十分でない場合は、経営セーフティ共済に入るということになりました。

そのために、事前におおよその決算数字をまとめなければならないので、今までの領収書・銀行通帳のコピー、家賃収入表をできるだけ早く出してくださいとのことです。頑張ります!

4.その他

税理士さんには事業のすべてと、投資に関してなども相談します。
新しく始めている事業のことや、太陽光発電のトラブルの対策、消防署からの指摘による自動火災報知設備の導入などのことを話しました。

投資に関しては、今回は家族3人のNISAくらいで特にないのですが、前年相談した投資で所長の的確なアドバイスをもらっていました。
今後間違いなく伸びる事業への投資で、興味がありました。しかし、所長の意見は的確にその投資の欠点をついており、実は私もそれらの点には不安を感じていたので見送りました。その会社はその後倒産したので、税理士さんとの相談は本当にありがたいものでした。

今後も税理士さんとは親しい関係を続けていきたいたいと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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