築古・RCスケルトンリフォームを見学(その2)

さて、前回の玄関を入ったビフォアの写真は台所です。
手前のドアはトイレの入口です。トイレは和式でした。

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その奥のふすまを開けると

池尻居間ビフォア

4畳半の和室でした。
30年間入居していた方が、退去するときの状況です。

池尻間取り図

ビフォアとアフターの間取り図です。
ビフォアでは、風呂なし、洗面なし、エアコンなし、洗濯機はベランダ置きでした。
アフターでは、ふすまは撤去して、洋室(台所)と和室を一体にして、7.2帖のフローリングの洋室にしています。
全部で15.6㎡ですので、大正解です。

池尻玄関

スッキリした玄関になりました。

池尻部屋全体2

玄関(左側)から入って来て、洋室全体です。

池尻キッチン

キッチンはこのように板で作ったオリジナルで、下はオープンなままです。
左側に洗濯機置き場を新設です。

池尻ベッド

洋室の正面にはIKEAの木製のロフトベッドです。
上で就寝し、下は洋服などの収納にするそうです。
上にバーが取り付けられており、カーテンを取り付けられるようになっています。

この部屋を借りる方は、ここで美容サロンを開業しで、お客さんがいる時にはカーテンで、ロフトベッドを見えないようにするそうです。
左の引き戸を入ると

池尻トイレ洗面

洗面台とトイレです。
細かいタイルの壁紙がアクセントになっています。
洗面台の上に鏡の箱が取り付けられ、歯磨き道具やお化粧道具を入れられるようになっています。
入居者の方の希望で、大家さんが取り付けたとのことです。

池尻浴室

さらに奥には、コンパクトですが、ちゃんと独立した浴室です。

池尻感知照明

私が今度自分の物件で取り入れたいと思ったのは、洗面とトイレの上の人が入ると感知して自動的につく照明です。
玄関などにも良いですね。

ビフォアの入居者の方は、よく暮らしていたと感心するのですが、アフターは清潔で便利な生活ができる部屋に生まれ変わりました。
かなりの費用が掛かっていますが、家賃は以前より25,000円アップとのことで、効果が十分に出たスケルトンリフォームでした。Kさん見学させていただきありがとうございました。

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築古・RCスケルトンリフォームを見学

いつもながら見学の報告をすぐに書けずに恐縮です。
5月18日に東急田園都市線「池尻大橋」から徒歩5分ちょっとの築45年のRCのスケルトンリフォームを見てきました。

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この物件の所有者は、大家の会“CF組”の組長さんで、3年前にはやはりフルリフォームの1階の部屋を見せてもらっています。

池尻外観ビフォア

2014年の外観はこんな感じでした。

池尻外観

外壁をこんなに鮮やかなイエローに変えていたんですね。知らなかったので、ビックリしました。
木も切って、スッキリです。

池尻入り口

建物の左わきの道を入ると、2階以上の住居への入口があります。

池尻ポストビフォア

3年前の郵便ボックスはこんな感じでした。

池尻宅配ボックスポスト

それが現在は、宅配ボックスもついており、ピカピカです。

池尻階段ビフォア

3年前の階段はこんな感じでした。

池尻階段

踏板も手すりも側板も塗装し直し、裏の一枚の波板も3つ上の入口の写真の通り、一段一段ごとの裏板に変えています。

池尻洗濯物干しビフォア

3年前の2階の洗濯干し場です。

池尻洗濯干し場
茶色の目隠しを取り付け、床の鉄板にはシートを貼り、こんなにオシャレになりました。

池尻4階

さて、いよいよスケルトンリフォームした4階の部屋の見学です。

池尻玄関からビフォア

ドアを入ると・・・
(失礼、これはビフォアの写真でした。次回に続く。)

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恵比寿の“超高利回り”新築物件を見学(その3)

2階のアパートも入居になってない1部屋だけ見せてもらうことができました。

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恵比寿206部屋全体玄関から

玄関からの写真です。やはり1階の部屋とかなり似ています。

恵比寿206ロフトから

ロフトから下を見た写真です。ロフトに上がった部分の天井は1階よりかなり高いです。
壁に斜めに吊るされている布は、ハンモックです。人が寝るとちゃんと布が開き、包まれるような感じになります。
昼寝をするには最高です。
複数の白いはしごが置かれていますが、ロフトへのはしごは木製にしたので、不用になり一時的に置いているそうです。


恵比寿206キッチン

キッチンです。

恵比寿206トイレ洗面

洗面とトイレです。洗面はワンハンドルでお湯も出ます。コーナータイプで場所を取りません。
ペーパーホルダーの上の台が長くなっていて、歯磨き道具などを置けるようになっています。

恵比寿206浴室

この部屋はシャワー室ではなく、ちゃんとバスタブの浴室です。

恵比寿屋上への階段

さて、2階からはさらに階段が上に延びていて・・・

恵比寿屋上

展望台のような屋上があります。
大家のKさんは、費用の面で屋上をつけようかどうか迷ったそうですが、つけて大正解だったと思います。

この建物のシェアハウス、アパートの半分は外国人、半分は日本人だそうで、入居者間のコミュニケーションがあるはずです。
屋上で都心の景色を見ながら楽しいおしゃべりをするのではと思います。
洗濯物も干せるようになっています。

恵比寿屋上眺め2

ところで、この物件の利回りですが、土地から購入しての新築なのに、何と!超都心では信じられない
驚異の“14%”なのです。

利回りが高いということは、投資額が少なく、売上が大きいということです。
売上が大きいのは、今まででご説明したことからお分かりと思いますが、超都心の人気の恵比寿で、シェアハウスであり、アパートも立体的に空間を有効利用しているから、家賃を高く設定できたわけです。

投資額が少なくて済んだのは、建築費をうまく抑えて建てられたことと、あとは当然土地代ですが・・・

初めKさんが購入したのは敷地延長の再建築不可の古民家だったのです。
それをシェアハウスで運営していたところ、何年か経ち、前の小さな民家が売りに出たのを買うことができ、2つの民家を解体し、一つの土地にし、接道が広がり、再建築可となったのです。
実勢価格からは考えられない破格の値段で土地を仕入れることができたのが、超高利回りの大きな理由だったのです。

全てはKさんの戦略と努力の賜物です。貴重な物件を見せていただきありがとうございました。

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恵比寿の“超高利回り”新築物件を見学(その2)

この建物は3月1日に引渡しを受け、その後家具の設置などを大急ぎで準備し、4月1日にオープンしたばかりでしたが、もうほとんど入居済みで、見学できたシェアハウスは1部屋だけでした。

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恵比寿地下部屋反対から

左側が入口です。正面の掃き出し窓はドライエリアに面しています。
壁に広い棚があり、その下はオープンクローゼットとなっており、無駄なく立体的有効利用がされています。

恵比寿地下部屋

窓の方からの写真です。衣装箱の上にベッドが乗っており、ここでも立体的有効利用です。
家賃を伺いましたが、やはり恵比寿だからこその値段です。シェアハウスですから光熱水道費込みです。

そして、1階と2階ですが、そこは予想通りアパートでした。

恵比寿オートロックドア郵便箱

1階と2階の入口ドアですが、とても日本的な木の扉です。でもオートロックでセキュリティ万全です。

恵比寿1階廊下

扉を開けて入ると、左側に2階に上がる階段、正面に1階の各部屋への廊下です。

恵比寿102部屋全体

アパートもすでにほとんど入居済みで、1階で見学できたのは1部屋です。
玄関からの写真です。左側のドアの中には、トイレ・洗面などです。
正面は南で、通常の窓の上にも窓がついているので、すごく明るいです。

恵比寿102部屋ロフト

窓の方からの写真です。
ロフトがついています。入居者はおそらくそこで就寝すると思われます。
天井が高いので、ペンダント照明で、部屋のアクセントになっています。

恵比寿102キッチン洗濯機置き場

キッチンと洗濯機置き場です。
フライパンや鍋などを壁に掛けれるようになっていて、やはり空間の有効利用ですね。

恵比寿102洗面トイレ

洗面とトイレです。洗面の左奥はシャワー室になっています。
この部屋の家賃もうかがいました。アパートでも光熱水道費込みの家賃でした。

恵比寿2階廊下

階段を上がり、2階の廊下です。
部屋番号の表示が、大きな数字を縦にしていてオシャレです。アメリカ製だそうです。
壁の上のほうにエアコンの室外機がついていて、廊下でも立体的有効利用がされています。

恵比寿スマートメーターと外壁

突き当りの外壁が黒のサイディングで、とてもスタイリッシュです。
電気のスマートメーターの箱もカッコよく、外壁によくマッチしています。
<まだ続きます。>

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恵比寿の“超高利回り”新築物件を見学

恵比寿駅から徒歩7分の新築一棟物件の内覧会に行ってきました。

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恵比寿外観

2階建の木造アパートですね。外観からは・・・
チョット坂を上ったところにあり、南に広く面しているので、すごく日当たりが良いです。
コカ・コーラの自動販売機がアパートとすごくマッチしていますが、ここに置くためにデザインされたものだそうです。

恵比寿外観裏2

建物の北側は、隣の奥の敷地延長の通路になっているので、ゆったりしています。通路の左側50㎝くらいは、このアパートの敷地であり、駐輪できるとのことです。

恵比寿地下入り口2

建物の南側にはこのような通路が延びています。そうです、この建物には地下があるのです。
地下は鉄筋コンクリート造りです。

恵比寿地下リビング2

中に入ると、このようなリビングが広がっています。

恵比寿地下リビング

リビングの奥のほうから撮った写真ですが、右手に2つのドアがあります。
このドアは個室の入り口なのです。地下にはさらに複数の個室がある“シェアハウス”なのです。
右端は冷蔵庫の側面で、シェアハウスと1階、2階の入居者の写真が貼られています。

恵比寿地下キッチン

冷蔵庫の角を曲がると、このようにキッチンがあります。シェアハウスの入居者共同のものです。
3口ガスコンロで、本格的に料理ができます。

恵比寿地下電子レンジゴミ箱

通路を挟みキッチンの反対はこのように、炊飯器、ジューサー、コーヒーメーカー、ケトル、電子レンジ、トースター、ごみ箱などの生活用品が置かれています。

恵比寿地下洗濯機

その奥には、各戸の物入れと洗濯機乾燥機です。

恵比寿地下洗面

大きな洗面台です。

恵比寿地下洗面2

もう一つ小さな洗面台があります。

恵比寿地下浴室

浴室は広くてゆったりしています。

恵比寿地下トイレ

トイレです。

恵比寿地下

そして、Wi-Fiです。今やこれは必須ですね。
そして個室はどうなっているかというと・・・
<次回に続きます。>

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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