RC坪単価74万円新築マンション内覧会(その3)

4階で見学できたもう2つの部屋の1つは、403号室で前回ご紹介した402号室と同じ東側にバルコニーの部屋です。

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北綾瀬403リビング

玄関から、右の引き戸を開けると、LDKです。やはり、カウンターキッチンのLDKは開放感があります。
突き当りが東向きのバルコニーです。左隣のベッドルームにもつながり、5m30㎝の幅です。
そして右側は南向きの腰窓です。高さ70㎝からの大きな窓ですので、彩光がばっちりです。

北綾瀬403リビングベッドルーム

バルコニーから反対方向を撮った写真です。
何と!西側にも窓があります。そうですこの住戸は東、南、西の3方向に面した角部屋なのです。

やはり、吊り式の引き戸になっており、4枚をすべて戸袋に入れると、LDKとベッドルームが一体になり、全部で16.2帖の広さになります。ベッドルームのクローゼットも引き戸を広く開けることが出来、使い勝手が良いです。

4階で見学できる残りの一つは405号室で、南向きバルコニーです。

北綾瀬405対面キッチン

玄関から入り左側の引き戸を開けると、やはりカウンターキッチンのLDKが広がっています。

北綾瀬405広い掃き出し窓

反対方向からの写真です。
大きな掃き出し窓の真ん中ははめ殺しで、床のすぐ上からガラスになっていますので、これもかなりの開放感です。

北綾瀬405広いベランダ

奥行きもたっぷりあるすごく大きなバルコニーです。
正面の窓は、上記で紹介した403号室の窓ですが、ちゃんと曇りガラスになっており、プライバシーが守られています。

北綾瀬405ベッドルーム

ベッドルームとLDKの間は他の住戸同様フルオープンになる引き戸です。
ベッドルームに相応しいシックなアクセントクロスです。

北綾瀬405洗面台洗濯機置き場

最初に見た402号室と違い、この405号室も403号室も、洗面台、洗濯機がコンパクトに並んでします。

<スイマセン。まだ次回に続く。>

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RC坪74万円新築マンション内覧会(その2)

内覧会で見学ができたのは、4階の3戸と、1階の1戸です。

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北綾瀬エレベーターモニター

まず4階に行くために、エレベーターに乗ろうとすると、何と!1階エレベーター乗場には、エレベータの内の監視カメラ映像を映したモニターがあり、ビックリします。こういう賃貸マンションを私は初めて見ました。
何のために取り付けたのか? エレベーターが下りてくる場合には、どんな人が下りてくるのか分かり、驚かずに済むのかもしれません。さらには、このマンションには監視カメラが複数あり、セキュリティ万全ですよというアピールためなのかもしれません。

北綾瀬エレベーター前

また、エレベーター前にはこのように、石のベンチがあります。こういうのも初めて見ました。
エレベーターを待っているときちょっと腰を下ろすのか? マンション内の親しい人と1階であったときに、ここで腰を下ろしておしゃべりするのか? どれだけ使われるのかはちょっと疑問です。

4階に上りまず見学したのは、東向きバルコニーの402号室です。

北綾瀬402リビング

玄関から入り、ドアを開けると、ズドーンとベランダまでリビングが伸びています。
レール照明で、ペンダント照明も取り付けられるようになっています。
入居者が、ダイニングテーブルをどこにおいてもその近くに照明を吊るすことができ、便利です。
壁には、ピクチャーレールもついています。

北綾瀬402開放感

べランダから入ってきた方向を取るとこのような写真です。
リビングとベッドルームの間は、4枚の吊り下げ式の引戸になっていて、戸袋にすべてしまうことができます。
凄い解放感です。全体では14.3帖の広さになります。

この住居は41.07㎡の1LDKですが、28戸中27戸がほぼこれと同じ大きさの1LDKで、同じようにリビングとベッドルームの間がフルオープンできる造りです。
ベッドルームのクローゼットも引戸で、ここまで開けることができます。

北綾瀬402クローゼット棚

リビングの物入れは、左半分はクローゼット仕様、右半分は棚になっています。
こういう造りは初めて見た気がしますが、使い勝手は良いと思います。

北綾瀬4023口キッチン

キッチンは3口カスコンロ、魚焼き器付きで、広くてこれも使い勝手がよさそうです。

北綾瀬402広い洗面バス

洗面台も広いです。だた、見学した4戸のうち、広い洗面台はここだけでした。
バスはゆったりとしており、追い焚き付きです。

北綾瀬402トイレ

トイレはシックなアクセントクロスで、そこそこの広さで、モチロン温水洗浄便座付きです。

北綾瀬405フリーインターネットWiFi

インターネットは、入居者は無料で、LANケーブルでも、WiFiでも使えます。

坪単価を抑えたとは言え、住みやすい空間、充実した設備で、1人か2人なら快適に過ごせる環境です。 
<まだ続きます。>

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RC坪74万円新築マンション内覧会

3月11日(土)に、RC造で建設費 坪単価74万円で新築したマンションの内覧会に行ってきました。
(物件見学の報告を書くのがいつも遅くてスイマセン。)

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場所は北綾瀬駅から徒歩5分ちょっとです。
北綾瀬には、10年くらい前に利回り15%くらいな区分を見に来たことがあります。地下鉄千代田線の終点綾瀬駅から乗換える支線の駅です。(丸ノ内線の方南町と同様です。)

やはり不便な感じは否めませんが、2018年末には、ホームを10両対応へ延長し、代々木上原方面からの列車が直通できるようにする予定だそうです。

さて、新築物件の概要は以下の通りです。
【土地】 390.38㎡(118.3坪、第1種住居地域)
【建蔽率、容積率】 80%、300%
【建物】 RCラーメン構造、地上6階建、共同住宅28戸、延床面積1494.65㎡

北綾瀬北東角地

北東角地です。最近見学する新築建物は北側道路が多いです。
この建物も、容積対象床面積で300%を使い切っています。
ツートンカラーの外壁と、バルコニーと外階段のガラスで、スタイリッシュな外観です。

北綾瀬外観南側

南側は駐車場なので、日当たりが良いです。
南側にバルコニーがあるのは、2~6階1戸ずつなのですが、すごく幅広いバルコニーがとれています。

立派な外観です。軟弱な地盤で杭長が54mも必要としたそうですが、よくぞ建設費 坪単価74.93万円/延床面積でおさまったものです。

北綾瀬隣コインランドリー

隣はコインランドリーです。1月にコインランドリーを開業した私としては非常に興味のあるところで、こちらもじっくりと見学していまいました。新築の入居者の方にも便利だと思います。

北綾瀬正面バス停

そして、この物件の目の前には何と! 綾瀬駅行きのバス停があるのです。これはすごく便利です。
実際私は、見学会の後の綾瀬駅近くの懇親会には、このバスに乗って行きました。

入口北綾瀬1階

1階の入口です。この賃貸マンションの名前看板はこれから付けるとのことです。
右側の通路の左側には、屋内駐輪場、屋内ごみ置場があります。
そして、突き当りは何と! 1階103号室の専用庭なのです。

北綾瀬1階エントランス

入口を入るとこのようについ立があり、その裏に郵便受けと宅配ボックスがあります。

北綾瀬郵便受け宅配ボックス

北綾瀬オートロック

そして、左奥がオートロックのドアになっており、良いセキュリティです。
さてこれからが住居スペースです。
<次回に続く>

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立川駅近の新築一棟物件を見学(その3)

新築物件を見学すると最新の設備、流行を知り、オーナーと設計者の工夫を感じることができ、すごくためになります。

立川新築トイレ洗面

トイレ、洗濯機置場、洗面台がこのように横並びなのは斬新ですが、パステルカラーのフローリングのクロスもさわやかで良いなと思いました。トイレが温水洗浄便座付なのはもう当然ですね。

立川新築洗濯機水栓

洗濯機の水栓もこのように小型で、つまみを90度動かすことで開閉するタイプで、新築物件ではほとんどこれですね。

立川新築室内洗濯干し

室内物干し用に、このような竿を引っ掛かる金具が、左右の窓枠に取り付けられています。
カーテンを締めているときも、開いている時も使えて、すごく便利だと思います。(使わない時はクルっと上にして、窓枠にピッタリします。)

立川新築避難はしご箱カーテン

3階はモデルルームとして飾られています。
大きな葉の模様の付いたレースのカーテンは、無地よりもかなり良い雰囲気です。
その左下は、実は避難ばしご箱です。オシャレな布を掛け、ボールのような飾りを置いています。
実際入居者が住まれたら、“このようにするとおしゃれですよ。”と良い提案です。

立川新築自転車置き場2

外の建物に沿った所に、模様の入った緑の線と数字が書かれていますが、これが自転車置き場です。
新築は機能性とおしゃれな工夫が随所に見られるので、とても良い勉強になります。
オーナーさん、建築会社さん、仲介業者さん、見学会ありがとうございました。

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立川駅近の新築一棟物件を見学(その2)

私は新築を建てたのは自宅しかなく、賃貸物件はすべて中古で購入したものです。
新築に挑戦しようと思ったことは何回もあり、自宅近くに吉祥寺では大きい容積率が200%の借地が出たときは、やる気満々になり、複数の設計家の方に話を持ちかけました。しかし、南道路で裏が第1種住居地域で、容積率は使いきれず、部屋数が取れず、低い利回りなので断念しました。(その後、他の方がアパートを建てましたが、2階建で、利回りキツイだろうなあと思いながら前を通っています。)

4、5年前までは新築で利回り、11%、12%等を聞くことがありましたが、3年前に東京オリンピックが決まってからは、都心や場所の良い郊外で10%越えは聞いたことがありません。当初は新築プレミアムですが、次の入居者からは家賃が下がります。
賃借物件がだぶつき空室率が上昇している近年、さらには相続税対策で地主がアパートをドンドン立て始めた1、2年前からは、さらに新築の意欲はなくなりました。

ところが新築を5年の長期保有を過ぎたら、もしくはその前に売却し、凄い高い値段で売れたことを聞くと、新築はインカムゲインよりもキャピタルゲイン重視の良い方法だったんだなと思います。

さて、話は見学した物件に戻り、34㎡の一番奥の部屋(1階から4階まで同じ間取りです)に関してです。
ほぼ正方形で、無駄な空間を作らない設計しやすい間取り(違うのかな?)です。

立川新築白い部屋2

玄関からLDに入り右を見た写真です。
床、壁、天井すべて真っ白です。ということは床と壁の間の幅木も白ということで、壁と天井の間は廻り縁でなくコーキングです。

立川新築プレゼント

ちなみに壁の絵などをかけるレールには、このような入居者プレゼントお知らせがありました。
オーナーの細やかな心遣いを感じます。

立川新築室内全体

反対に右奥から入ってきた方向を撮った写真です。
左側がベッドルームで、入口の引き戸も真っ白です。

真ん中が玄関への廊下です。開いているドアは洗面、トイレ、浴室への入り口です。
この見学会には、著名なベテラン大家さんがたくさん来たのですが、複数の方々は廊下とLDの間にもドアを付けるべきと言っていました。
2人入居なり、お客さんが来た時に、一人がトイレに入ったときなどドアがあった方が良いという意見です。
ただ、ドアが多くなりますし、ドアの開閉のために有効に使える面積が減ります。1人暮らしなら、ない方が使いやすいです。

おそらく私が建てる場合も、ここにはドアを付けないと思います。
右はキッチンです。

立川新築キッチン

2口のIHクッキングヒーターで、2人暮らしまでなら収納も十分なキッチンです。

立川新築ベランダ

ベッドルームにベランダがあります。
隣が接近した場所でないので、そこそこの開放感です。

立川新築引き戸クローゼット

クローゼットの折り戸、内側も、ともかく白で統一され、清潔感を感じます。
私はここまで、白に徹底した部屋を見たのは初めてでしたが、一緒に見学した方は最近は見かけますよとのことでした。
<次回に続く>

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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