日本政策金融公庫との面談

日本政策金融公庫に、事業系投資(新規事業の経営)の融資の面談をしてきました。

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10月20日に候補地を見つけて、10月下旬に、日本政策金融公庫三鷹支店に事前相談に行きました。
無担保ローンで通常だと、1.81%の金利が、私の場合は、今までの不動産賃貸業や太陽光発電ではない、新規事業を行うので、特利Bとして、1.16%ということなので、ありがたいです。

日本政策金融公庫とのおつきあいは4年前の屋根載せ太陽光発電からです。
個人と法人どちらも200万円以内で大した金額ではないのですが、日本政策金融公庫との関係を築きたく、融資を受けました。

今度の新規事業への融資申請がようやく本番といったところです。
ただ、商工会議所で申込んだリフォームのためのマル経融資が、日本政策金融公庫マターとして、それも含めて総トータル2,000万円までの借り入れとのことで、現在の残高1,000万円弱を引いた、1,000万円強が融資額の上限とのことでした。

その後、いろいろ難題が勃発して、(実はまだ完全に解決していないのですが)「借入申込書」「創業計画書」それに付随する確定申告書2年分のコピー、履歴事項全部正面書等を提出し、正式に融資の申請をしたのは、先週の11月10日でした。

担当者は実直そうな若手男性です。すぐに貸してあげたいとの好意がビンビンに感じられ、何と次の月曜日である今日11月14日が面談日となりました。

しかし、ただ行けばいいという訳でなく、またイロイロな書類を提出です。
金融機関や法務局、税務署等の役所への提出書類の作成は、非常に緊張します。やはり間違いてはいけないと思うからです。

創業計画書の作成も大変だったのですが、以前太陽光発電の融資を武蔵野市に申込んだときと同じ形式だったので、それをモチーフに書いたので、ある程度楽でした。

今日の面談のために用意した書類は
・消費税支払いもしくは還付の証明
・法人及び個人(私と妻)の預金通帳6か月分のコピー
 *これが意外と大変でした、これからの確定申告の用意にもなるので、事業に関わる支出・収入の項目のすべて内容を10冊の通帳に書きました。
・法人及び個人のアパートローン、事業ローンの返済明細表のコピー
・法人及び個人所有物件の固定資産税課税明細書のコピー及び支払いの証明
・私と妻の確定申告書のコピー
・法人の1年半の月ごとの売上高

なんとか時間ギリギリに作り上げ、自転車を飛ばして、日本政策金融公庫三鷹支店に行き、担当者から事細かな面談を受けました。結果としては、つつがなく問題のない面談だったと思います。

しかし、実に疲れました。家に帰ってグッタリです。精神的な疲れですね。
夕方のランニングも無理かもと思ったのですが、走り出したらなんとか走れました。

融資の申請が終わり、これから機械業者さん、工事業者さん等との打合わせの詰めです。そして、店舗の賃貸借契約です。
実は、思いもかけないことに11月11日に、近くに競合相手がオープンするなど、本当にいろいろなことが起きます。
ただ、やはり前に進むことを決めました。

今はまだお話しできないことが多いのですが、実現した時に、お話しできることはすべて報告したいと思います。

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Kアーバン銀行新宿A支店閉鎖へ

Kアーバン銀行から郵便が届きました。
開けてみると、ビックリ! 一棟物件の融資を受けている新宿A支店が東京支店に統合され、新橋に移動するというではないですか!
お知らせの文章には、営業体制再構築の一環として店舗網の見直しを行い、一層の経営合理化・効率化を図ると書かれています。

Kアーバン銀行は東京では、新宿A支店と東京支店の2カ所だけでしたので、通帳記帳と、預金の移動のために、西新宿にある新宿A支店に、毎月末に行く必要がありました。
Kアーバン銀行から融資を受けている一棟物件の毎月の家賃は、Kアーバン銀行に入金されるようになっています。
その入金からの支払いもあるので、それをメガバンクなり信用金庫に移動させないと、やはり振込みがしずらいのです。

サラリーマンの時と、リフォームの学校に通っていた時は、定期券を使って、通勤・通学の途中で、朝なり夕方なりに西新宿に行っていました。
今は新大久保での事業のついでなどに、歩きや自転車で行っています。

新橋の近くに行くついでの用は、しいて言えば赤坂見附での事業です。
赤坂見附には、雨でなければ自転車で行っているので、そのついでに自転車で行こうと思います。

ただ、新橋には大学同期のたまり場である、同期の女性が経営する蕎麦屋兼居酒屋があります。
同期などとの飲み会を設定して、そのついでに行くこともしようと思っています。

変更になる状況は、良い方にとらえたいと思います。

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金利下げてもらいました。(その2)

4月5日に、吉祥寺物件と駒沢大学物件のアパートローンの金利を信用金庫に下げてもらった記事を書きましたが、国分寺物件のも地方銀行に下げてもらいました。

信用金庫にも地方銀行にも、3月初めに担当の方に金利の引き下げをお願いし、信用金庫はとんとん拍子に事が進み、3月から金利が約0.4%下がりました。

しかし地方銀行からは何ら返事が来ないので、私の方からまた連絡したところ、4月中旬に担当者から
「今検討中ですが、定期預金を増やしてもらうことは可能ですか?」と言われ、さらに現在の現金、株、投資信託等の金融資産を聞かれました。それらの概算を口頭で答えました。
また「どれくらいに下げてほしいですか?」と聞かれたので、1%台半ばの数字を言いました。信用金庫が下げてくれたのと同じ数字です。

その後、なかなか返事がないので、
“う~ん、金利を下げてもらうほどの属性ではなかったのか・・・”とちょっと悲観的な気持ちになりました。

そうしたら、ようやく4月末に金利引き下げOKの返事がきました。
ただ、言われていた通り、定期預金を増やすことが条件です。
金利は、前回私が言った希望の数字より、0.1%低い数字なので、うれしかったです。

その契約は、担当者が異動になることもあり、延びてしまい、5月23日に行いました。
これで、4棟のアパートローンはすべて下がり、すべて1.5%以下になりました。
わずかな差ですが、低い順にメガバンク、地銀、信用金庫と、一般的に言われている金利の順番に収まりました。

メガバンクは、3年固定で、来年11月に更新ですが、その際は変動に切り替えようと思っています。
違約金(と言っていいのか?)が発生する固定より、変動で、売却の選択肢もあるようにしておこうと思うからです。

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金利を下げてもらいました。

吉祥寺物件と駒沢大学物件で、アパートローンを貸してくれているA信用金庫が金利を下げてくれました。

フェイスブックやブログで複数の大家さん仲間が金利を下げてもらっている話を聞いていましたし、同じA信用金庫で同じ金利の人が、具体的に何%まで下げてもらったかも、読んでいました。

金利の引き下げをお願いするタイミングをうかがっていたのですが、3月初めに確定申告がほぼまとまり、それを提出しますの連絡をするのに合わせて、担当の方にお話しました。
担当の方は、日本銀行がマイナス金利ですし、たくさんの金利下げのお願いを受けているようで、「そうですよね。」とすごくウェルカムな対応で、スムーズな申込みになりました。

3月18日に、税理士さんからメールでもらった確定申告をプリントアウトしたものを届けると、その後特に連絡はなかったのですが、一週間ほど前、たまたま店長さんと吉祥寺の街角でお会いしたので、ご挨拶がてら、「現在担当の方に金利を下げていただくお願いをしていますので、よろしくお願いいたします。」とついついお願いしてしまいました。

すると昨日担当の方から電話があり、
「決済がおりました。明日契約すればさかのぼって3月から金利が下がります。」
とのことで、今日いそいそと妻とA信用金庫に行って手続きをしてきました。

吉祥寺物件は個人所有で、2009年に購入した時はB信託銀行からの借り入れで購入したのですが、2011年にA信用金庫の若い営業マンが登記簿謄本を調べて、私に借換えを提案してきたのでした。
ラッキーなことに、B信託銀行とは違約金が発生しない契約だったので、喜び勇んで借り換えたものです。
≪2%台後半⇒1%台後半≫

駒沢大学物件は法人所有で、2013年にA信用金庫の融資で購入したのですが、ちょっと難がある物件だったことが原因なのか、法人(≒私と妻)の財務内容が良くないと評価されたのか、金利は吉祥寺物件より高いものでした。
その後長期金利が下がったこともあり、昨年2015年5月に吉祥寺物件と同じ金利にしてもらいました。
≪2%台前半⇒1%台後半≫

そして今回はどちらも≪1%台中盤≫になりました。これで、吉祥寺物件は7年で半分近くになりました。

属性の良い大家さんたちは1%未満になってきていますが、私にとっては十分にありがたいです。早く返済明細表をもらって、利息の支払いがどれほど減るのか確認したいです。

実は、金利の下げのお願いは、国分寺物件の融資をしてもらっているC地銀にもお願いしており、返事待ちです。
ここも1%台後半ですが、同様に1%台中盤になってもらいたいところです。

八王子物件は個人所有で、2008年にのDメガバンクから3年固定の融資で購入し、その後2011年、2014年にそれぞれ金利を下げてもらいました。
≪2%台前半⇒ほぼ2%⇒1%台中盤(団信0.3%含む)≫

とりあえずは全てのアパートローンを1%台中盤にしたいです。
そして、低い金利のうちにどんどんローンを減らしていきたいです。

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区分のローン完済しました!

6月29日で、中野と川口の区分のローンを完済しました。
これで区分は全てのローンがなくなりました。
と言っても買ったのは7戸で、ローンを組んだのは4戸でしたので、大したことはないのですが・・・

区分ローン完済

昨日ハガキで上記の通知が来て、今日は郵便で抵当権抹消登記のご案内が来ました。
指定の司法書士法人に任せることを強く進めているのですが、私は当然自分でやります。
以前完済した2戸も自分でやったので、問題なくできると思います。

やはり、完済はうれしいです。
中野は9年、川口は8年でローンを組みました。
3割頭金を出して7割借りて、家賃から管理費・修繕積立金をひいた金額と同額を返済していた感じです。

なので、今まではインカムゲインはほぼなし、これからローンがなくなった分がまるまるインカムゲインになるわけです。
専業大家となった今では、実にありがたいです。

あとは、一棟物件の4件が残っており、こちらは長く組んでおり残りの期間は15年、16年、21年、22年でした。
焦ってもしょうがないので、ローンを返していても、自主管理、セルフリフォームで、しっかり利益を出し続けて行かなくては・・・です。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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