新所沢の土地に買付申込が入り、契約へ

4月7日のブログで書いた新所沢の土地(築古アパートあり)に買付申込が入り、明日5月21日に契約することになりました。

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一般媒介で、大手仲介A社の所沢支店、大手仲介B社の八王子支店、そして所沢の地元の仲介C社の3社に売却を依頼してました。
A社はすぐに建売業者からの口頭での申し込みを取ってきたのですが、指値の金額、築古アパートの取り壊し日全額を売主である私たち負担でしたので、見送りとしました。

やはり、実需として、土地を買った個人が、自分の好みの家を建てて、ご自分で住んでもらうのが一番という気持ちもあったからですが・・・

今回は所沢の地元のC社が、個人の方から買付申込書を獲得してきてくれました。
買手の方は、かなり不動産に詳しい方で、土地の測量のし直しなどを求めてきましたが、築古アパートの撤去費は買手負担と、私達にはありがたい条件でした。

明日の契約は、融資を使われるので、融資特約付きです。
築古アパートは4戸で、まだ1戸に人が住んでおり、退去は5月30日です。(定期借家契約で契約期限は6月15日まで)
引渡はおそらく1ヶ月後くらいですが、順調に最後まで行きたいですね。

ところで、明日は建設中の西新宿の自宅部分のキッチンの契約も行います。
妻が一番こだわったのは、広いアイランドキッチンで、建築会社とは別のキッチン専門会社に、設備の購入と取付を発注するのです。
(新所沢の売却金額のかなりの割合が、そちらに行ってしまいます。)
まあ、西新宿の建設が順調に進んでいると取ることにします。

180520.jpg

今日現場を見に行きました。日曜なので、工事は休みでしたが、地下の床のコンクリートが張られていました。
これから地下の壁の配筋が取り付けられ、そして壁の型枠、壁のコンクリートの流し込みとなります。

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すぐに買付の問合せが

新所沢の土地(古家あり)は一般媒介で3社に売却を依頼したのですが、数日後に大手仲介会社の所沢支店の所長さんから電話があり、私達の家に来て説明をしたいということで、妻と話を聞きました。

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「表に出してすぐ、業者からの問い合わせがありました・・・」
と切り出されてすぐピンときましたが、案の定
「建売業者で、先方の初めの買値は・・・・万円でした。」

建売業者は、一般的な値段よりも安い値段で買うということは聞いていましたので、そんなものだろうなと思いましたが、15%減とかなりの指値でした。

「それは話になりません。」と私たちは答えたのですが、
「私もそう思い、それじゃ買主さんは承諾しないというと、建売業者は・・・・に上げてきました。」
とそれは、4%減以下の悪い値段ではありません。

ただ、解体費はこちら売主持ち、さらに境界線の確定も売主が行うという条件です。
出来ればやはり、自分の家を建てる人自らが土地を買ってくれることが一番望ましいと思うので、即決はせず、まだ様子を見ることになると思います。

せっかく所沢から吉祥寺まで来てくれたので、その所長さんといろいろ現在の不動産状況の話をしました。
所沢でも、良い場所はまた値段は落ちず、需要もあるとのことですが、駅から遠いなど不便な場所の住宅・土地の値段は下落しているそうです。
高齢化で、家主が亡くなる住宅はどんどん出ているそうで、場所が良ければ、相続人が住んだり、売りに出して、買い手がつくそうですが、場所が悪いのは、安い値段でなければ売れない。さらには安くても売れないという状況がすでに起こっているそうです。

実は吉祥寺でも、家主の方がなくなり、売りに出したり、更地にしたと思える物件が多く目につきます。

空地1

空地2

空地3

空地4

空地5

空地6

空地7

以上の7件は、吉祥寺駅から13、14分程度半径100mほどの地域内のものです。
既に建築中のものもあり、値段次第ですが、おそらくすべて買手がつくと思います。

でも人口減がさらに続けばと思うと、ゾッとします。

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一般媒介で売却

妻が4年前に相続で受けた新所沢の築41年の軽量鉄骨4戸のアパートを売却することにしました。

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正確に言うと、土地(古家あり)として売却です。
2年前の川口の区分、昨年の八王子一棟物件も専任媒介だったのですが、今回は一般媒介での売却です。

川口の区分の専任媒介は、瞬殺で買主をつけてくれて大成功だったのですが、八王子の一棟物件では、結果としては上手くいったものの、日数がかなりかかりましたし、どうも仲介業者が手数料の両手狙いで、他社経由で買付申込みが入ってから、自社で買手を付けるための引延ばしを受けたようで、この次は一般媒介でいこうと思っていたからです。

この新所沢のアパートは、相続で受けたときは3/4戸埋まって、空室の1戸を私がセルフリフォームして入居者を募集したのですが、45,000円で入居者を募集したものの、ほとんど反応がなく、40,000円ペット可にしてようやく生活保護者の方が入って経緯があります。客付け力はかなり弱いです。

新耐震前の軽量鉄骨ですし、水道管の不具合がいくつかありましたし、外壁の痛みもかなりあり、数年内には
「取り壊して土地として売却」か、「戸建を建てて戸建賃貸」かと思っていました。

昨年2月に1戸退去があり、定期借家契約の今年1月の契約終了は更新せず、入居は1戸だけになり、それも6月に定期借家契約の期限となっていたので、全空となるのです。
上記の2つのどちらにするか迷っていたのですが、西新宿の新築の建設費・什器備品の購入等が予想より膨らむことが確実になってしまったので、資金を確保するために、売却することに決めたのです。

一般媒介契約する仲介業者は、大手不動産仲介業者2社と所沢の地元の不動産会社1社です。
すぐに買手を付けてもらいたいものです。
おそらく、自宅を建てるため土地として購入する方と思うのですが、古アパートを買ってそれを運営しようとする大家が買う可能性も少しあると思っています。

さて、おまけの写真です。ソメイヨシノはすっかり散ってしまいましたが、八重桜が満開です。まだまだ桜が目を楽しまさせてくれます。

八重桜練馬区関町南
私のコインランドリーの近くの練馬区関町南の薄いピンクの八重桜です。ソメイヨシノと入れ替わりすぐに咲きました。

八重桜豊川稲荷
元赤坂の豊川稲荷東京別院の濃い色の八重桜です。ジャニーズをはじめとする芸能人がお参りに来るので有名です。以前、土屋太鳳ちゃんを見かけました。

八重桜隅田公園
浅草の隅田公園入口の八重桜です。着物を着た外国人の方がすごく多くて、これをバックに写真を撮っていました。

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個人間売買契約で自宅を売却

今日10月30日の午前中に、信用金庫の会議室で、自宅の売却契約、決済を行いました。

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8月4日に西新宿の土地の決済・引渡を受けること行ってから、自宅の売却に具体的に動きました。
既に仲介業者何社かに声をかけ、簡易査定も行っていました。

売却にあったって一番問題になったのは、自宅の中が物に溢れていることでした。
住みながらの売却は諦めました。私たちが仮の住まいに引越し、自宅を空家にし、綺麗な状態を見てもらわないことには、買付申し込みが入らないと思ったからです。

引越して、家を売りに出すとなると、周りの方々はビックリするでしょうから、事前に何人かの方にその旨をお話ししたのですが、そのうちの一人の方が、是非購入したいとおっしゃって下さったのでした。

9月10日に、かなり片づけた自宅の中を見ていただき、その10日後くらいに合意し、10月22日に、私が作成した売買契約書、賃貸借契約書等を事前にご説明し、そして今日の契約、決済となったわけです。

買手、売手がかねてからの知り合いで、信頼もできる間柄でしたので、仲介業者を入れる必要もないので、個人間売買で行うことにしました。
ただ、売買契約書等の書類は税理士さんや、信用金庫とも相談し、さらに買手の方は弁護士さんにも見てもらい、登記はやはり司法書士さんに頼み、契約の時も同席してもらい、決済後すぐに法務局に行ってもらいました。

今回の個人間売買で良かったのは、お互い数百万円の仲介手数料がかからなかったことが大きいですが、私たちにとっては、売却し、西新宿の工事資金を得た後も、西新宿の自宅兼外国人旅行者向け宿泊所が完成するまで、この家に住めることです。

もちろん相場の家賃をお支払いするのですが、引っ越し代、敷金・礼金がかからないし、住所、電話番号、メールアドレスも変わることがないので、仕事をする上でとても助かります。

さあ、西新宿の建設にさらに注力できるようになりました。
11月中旬には設計が完成し、工事業者さん数社に見積もりを作ってもらいます。建築確認申請をする頃には、保健所に旅館営業の申請もします。
竣工、旅館営業の開始はまだ1年くらい先の長期戦ですが、ガンガン頑張ります!

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個人間売買の契約書作り

自宅売却の個人間売買の契約書作りをしています。
事務作業が近年すごくシンドクなってきて、当然のごとくスピードが遅いです。

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今日は、買い手の方から「契約はいつになりそうですか?」のメールをいただいてしまいました。
自宅の売買及び賃貸借に関しての書類は以下をそろえる予定です。

・土地建物売買契約書(全国宅地建物取引業協会連合会のをひな形)
・物件状況確認書(告知書)
・固定資産税及び都市計画税分担額計算書
・固定資産課税台帳記載事項証明書
・登記簿謄本(土地と建物の全部事項証明書)
・修繕履歴
・引渡書類一覧
・領収書
・定期借家契約書
仲介業者(宅地建物取引業者)が入らないので、重要事項説明書は作りません。

売買契約締結と決済・引渡が同時で、そして、その後も私たちが西新宿の建物(外国人旅行者向けの宿泊所兼自宅)が完成するまで、借りて住むための賃貸借契約書を同日締結します。
おそらく借りる期間は1年くらいですが、2年間の定期借家契約にします。(私たちが悪い人だったら、更新して居続けるけてしまいますので・・・)
もちろん、西新宿完成後は速やかに引っ越すという特約を書きます。

とりあえず上記の書類が作成出来たら、私が融資を受けている金融機関に見てもらい、問題ないようなら買い手の方に説明します。

その後、日程を決め、金融機関のに契約の場所を借り、司法書士に来てもらい、契約締結・決済です。
個人間売買で、お互い仲介手数料がかからないのが大きなメリットですが、落ち度のないよう、慎重に進めたいと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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