一棟物件売却へ

私が不動産投資を始めた時、目指していたのはインカムゲインで、売却で儲かるキャピタルゲインなんて全く考えていなかったです。

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なんせ、1990年のバブル絶頂期から転げ落ち続けていた2001年に不動産投資を始めていたのですから、まだまだ下がり、上がることなど考えられませんでした。

東京の不動産が顕著に上がったのは、やはり東京オリンピックが決まった2013年9月からですね。
私の周りの優秀な大家さん仲間は、買いと売りを頻繁にやる人が多く、特にこの1、2年は売却して大きな利益を得たのをたくさん聞いてきました。

私も区分は、3つ売却して、いずれもキャピタルゲインを得ていますが、所有戸数がさほど多くもないので、一棟物件を売却すると、所有戸数が減り、インカムゲインが少なくなることに怖さを感じていました。

もし一棟物件を売却するなら、自宅から一番遠い八王子物件とは思っていたました。
八王子は、大学が都心回帰で、学生が減り、賃貸経営が危ないと言われていますが、私の物件は、9年前に購入してから満室がほぼ続いています。エレベーターのないそこそこ築浅のRCですので、メンテナンス費もほとんどかからず、キャッシュフローがかなり出る優等生です。
4年前には国と東京都からのダブルの補助金を受けて、屋上に太陽光発電もつけています。

迷ったのですが、やはり立ち止まることより、動くことを選び、売却を決意しました。
SMBCが頭金3割で融資した最後の2008年秋にアパートローンを借りることができ、3年の固定金利の3回目が今年10月に切れ、売却してもローンの違約金がほとんどかからない状態なったことも、きっかけになりました。

八王子の4つの大手の不動産仲介会社に無料査定を頼み、3社と直接話をしました。
査定価格は各社でバラツキがあります。最近の売却事例の資料を各社持ってくるのですが、面白いことに高い査定の会社は高い価格(低い利回り)で売れた事例ばかりを持ってきて、低い会社は低い価格で売れた事例ばかりを持ってきて、理論の裏付けをしていました。

やはり、高い査定価格を出した会社に一定期間の専任媒介で頼むことにしましたが、その担当者が一番信頼できる人だったことが大きな理由です。
やはり担当営業マンのスキルと情熱が、成約の大きな原因です。
昨年川口の区分を売却した際も、依頼した会社の営業マンは非常に熱心な人で、すぐに買い手をつけてくれました。

売却の時期は本当に難しいもので、やはりピーク時に売りたいところです。
私の見方は、まだ、はっきりと下がっている状態ではないですが、投資用物件の需要の過熱が冷め始め、金融機関の融資の引き締めもあり、高値のピークはやや過ぎたのではと思っています。

うまく売却したいと思います。
売却後の次の一手は、もちろん考えています。まだ売却することも含んで・・・

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事業用物件を実需向けに売却!(総括)

この川口市の区分の売却は、事業の出口としてどのような数字だったのかと、いくつかの計算をして見ました。

◆インカムゲイン
12年間ずっと112,000円の家賃でした。
管理費・修繕積立金は1回値上げになりましたので、その中間の金額です。
固定資産税・都市計画税は直近のものです。当初とさほど変わっていないと思われます。
保険は途中で電気的機械的事故特約のに変更しました。ハッキリ把握できないので大まかな金額です。
でもこれにより、エアコン、ガス給湯器、洗面台の取換え40万円弱を保険金で賄うことができました。

【収入】
・家賃:112,000円×12カ月×12年=16,128,000円
【支出】
・管理費等:19,000円×12カ月×12年=2,736,000円
・固定資産税等:80,000円×12年=960,000円
・保険代:100,000円
          合計:3,796,000円
    ★インカムゲイン:12,332,000円
           (年平均:1,027,666円)

◆キャピタルゲイン
12年前の購入金額と今回の売却金額をハッキリ書くことは控えますが、
【収入】
・売却金額
【支出】
・売却の仲介手数料
・リフォーム代
・購入金額
・購入に関わる諸経費
    ★キャピタルゲイン:約9,000,000円

◆インカムゲイン+キャピタルゲイン
    ★合計:約21,332,000円

◆投下資本利益率(ROI)
これを書くと、だいたいの購入金額がわかってしまいますが、倒産したマンションデベロッパー&運営会社から出た物件を、ネットオークションで競り上がることなく購入したので、割安に購入しました。
投下資本を購入金額+諸経費として、利益をインカムゲインとキャピタルゲインの合計とすると、「利益÷投下資本」は・・・
    ★ROI: 200%弱

大規模ではありませんが、結果的に良い投資となりました。

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事業用物件を実需向けに売却!(その3)

リフォーム前ベッドルーム3

1LDKですからベッドルームが1つあります。
絨毯はベッドの跡などばっちりついていますし、やはり汚れているので、張替えなくてはなりませんが、今度はフローリングですね。

リフォーム前ベッドルーム5

クローゼットもあり、使いやすいベッドルームだと思います。12年以上住んでいた入居者の方が自分で付けたエアコンを、残置物として置いていってくれました。やはり近年の夏の気温だとベッドルームにエアコンは必需品なので、ありがたいです。

リフォーム前キッチン

キッチンは女性にとって大きなポイントで、女性が購入にあたってのキーパーソンですから、特に重要です。
最新のシステムキッチンに替えようかとも思ったのですが、結構きれいに使われていますし、替えたものが購入希望者の好みに合わなかったらと思い、
“もし、替えたいのなら、購入者が替えてください。”という趣旨で、このままにすることにしました。

リフォーム前ガスコンロ

ガスコンロ3口は、本格的に料理をする人にはありがたいと思います。

リフォーム前冷蔵庫置場

当然クロスは全面貼替です。

リフォーム前浴室

浴室は照明交換、シャワーヘッド交換です。

リフォーム前洗面台

洗面台は、洗面器が割れたため、保険で取替えたので、まだ3年しかたっていません。このままで行きます。
実は、ガス給湯器もつかなくなったので、3年前に交換しました。リビングのエアコンは昨年交換しました。いずれも保険を使ってです。売るにあたって、これらが新しいのは、ちょっとしたセールスポイントです。

この物件から歩いて3分ほどのところに、大手のD不動産があり、よく売却仲介のセールスのダイレクトメールをもらっていたので、この内見の前に連絡を取り、一緒に見てもらいました。
担当者が非常に熱心で誠実そうだったので、内見の後にすぐ売却仲介の依頼をしました。

そして、引っ越しが完全に済んだ後、担当者が以前から抱えていたお客さんを内見させたところ・・・
すぐに、買付申し込みをもらいました。

そして今日、売買契約を結びました。まさにトントン拍子です。
引渡しは10月の予定です。さあ、早くリフォームに取り掛からなくては!
ちなみに購入者は外国の女性の方でした。

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事業用物件を実需向けに売却!(その2)

前回書き漏らしていましたが、このマンションの西側は駐車場になっており、購入した時に目の前にショッピングセンターが建築中のこともあり、すぐにでもマンションが建つのではと思われていました。
すると私の部屋の西側は、そのマンションのために日が当たらなくなってしまうのでした。
それが、12年たった今も建たなかったのもラッキーでした。

12年前は、築15年、約54㎡の2LDKと聞いて、落札・購入したのですが、入居者の方に挨拶に伺い、中に入らせていただくとビックリ!
図面では8.6帖のLDと6帖和室が、1つのおおきなLDになっているじゃないですか! なので、1LDKです。
もちろんマザーズオークションに文句を言い、結果的に少しのリフォームを無料でやってもらいました。

リフォーム前リビング1

その約15帖のLDです。南が間口いっぱいの広いベランダで、前は公開緑地の小さな公園になっており、かなり開放感があります。東側は腰窓です。道路を挟んで隣のマンションです。
意見・アドバイスをもらうために、物件から3分の大手仲介業者にも一緒に見てもらいました。

リフォーム前リビング2

南西の方角です。サッポロビール工場の跡地が開発された、ショッピングセンター、シネコン、公園を眼下に見ることができます。西側も腰窓があります。手前味噌ですが、かなり良い眺めと彩光のLDです。

リフォーム前リビング4

ちゃんとクローゼットもあります。
ただ、照明は27年前によくあった箱型カバーの蛍光灯で、味気ないです。

リフォーム前フローリング

床のフローリングも痛んでいるので、張替が必要です。
きれいに使われていたので、クロスもそんなに汚れていませんが、やはり売却するためには貼替が必要です。

でもそうしたら、この居心地の良いLDがすごいセールスポイントとなり、必ず売却できると自信を持ちました。(もちろん値段次第ですが)
<まだ、次回に続きます。>

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事業用物件を実需向けに売却!

12年前に購入した川口の区分が退去となります。
購入した前からお住いのご夫婦が都内にマイホームを持たれるので、引越しされるとのことです。

外観

私がこの物件を購入したのは、マザーズオークションと言うインターネット上の不動産オークションでした。
出来たばかりで、ほとんど競合もなく、最低価格に近い値段で落札・購入できました。
成和と言うマンションデベロッパーが全戸を賃貸していたのですが、倒産し、売りに出ており、その一部がマザーズオークションで出ていたのです。

マザーズオークションではもう1戸、新宿御苑の区分を落札・購入しました。
その後も、数件良さそうな区分を入札したのですが、入札者が増え、競合が激しくなり、安値で買えなくなってしまったので、入札をやめてしまいました。
今、ネットでマザーズオークションを調べてみたのですが、すでに業務を停止し、親会社に吸収合併されたとのことです。

この川口の物件は、私が購入した後すぐにスターマイカが10戸くらい購入しました。
スターマイカは、入居者の入った事業用物件を購入し、退去後はリフォームして実際住む方に売却する(実需向け)ビジネスモデルで、堅調に伸びています。
スターマイカが購入したことを知り、私の購入は間違っていなかったと自信を持ちました。そして、私もスターマイカのように退去したら、実需向けに売却しようと思いました。

ところが、入居者の方はずっと住まわれ続けたので、実需向け売却をあきらめ、と言うかもう忘れてしまったところに、退去の連絡です。
“さあ、すぐにリフォームしよう!”とまだ契約期間は残っているものの、引越しを早めにされたので、中を見に行きました。

郵便受けオートロック

私が購入した後で、郵便受け、オートロックが新しくなり、立派な入口に変わっています。
ラッキーです。
<次回に続く>

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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