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新所沢の売却の決済、引き渡し完了!

本日7月27日新所沢の土地の売却の決済、引き渡しが完了しました。

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今回は土地の売却としましたが、築41年の軽量鉄骨のアパートが建っていましたし、4月に売りに出した時はまだ1戸で入居者がいましたので、面倒になりそうなことがいろいろあったのですが、すごくスムーズな売却、引き渡しを行うことが出来ました。

戸建てを新築する方が購入する可能性が一番高いと思い、その場合は、土地の所有者である妻と私の方で取壊しを行うことを覚悟していました。その通り買手の方は新築をするのですが、不動産関係のお仕事ということもあり、取壊しの手配、費用負担もしてくれることになりました。凄い助かりました。

入居者との契約は6月11日までの定期借家契約でしたので、もめることはないと思ってはいたのですが、早めに5月末に退去してくださり、こちらもスムーズでした。

土地の測量は約50年前に妻の父が購入した際やっているのですが、杭を見つけることが出来ず、こちらの負担で土地境界確定測量を行うことになりました。土地が接する5戸の方々が土地を掘り起こしたり、塀を壊すことに同意してくれなかったら、出来ない恐れもあったのですが、皆さん好意的で、これもすんなり行うことが出来ました。
(ただ、土地の面積が約1㎡減ってしまいましたが・・・)

決済、引き渡しは、都市銀行の所沢支店で行ったのですが、こちらも短時間でスムーズでした。
終わった後、私たちはもう他の方の所有地となった現地を見に行きました。

取壊し2

既にアパートの取り壊しが行われていました。
買手の方は、早く新築を完成させたいとのことで、引渡し前に取り壊しを始めたいとの申入れがあり、私たちは了解していたのです。

取壊し3

1階、2階とも2戸の1DKでしたが、このように壁も天井も壊され、スケルトンになっていました。
私がセルフリフォームで取り付けたアコーデオンドアが、無造作に置かれていたのにはちょっと感傷的になりました。

妻が相続したのは4年前ですが、義父が土地を購入したのは約50年前ですので、長期所有になります。
(売却金額ー購入金額)×20%が税金になりますが、50年前の売買契約書がありません。
その場合、購入金額を売却金額の5%にすることとされていますが、もう一つやり方があるようです。
そのもう一つのやり方にチャレンジしたいと思います。

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新所沢の土地の決済、引き渡し決まる!

5月20日のブログで書きましたが、新所沢の土地(古アパートあり)の売買契約は5月21日に締結しました。

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融資特約が付いていたので、買手の方の融資が下りなかったらと、心配だったのですが、6月末に融資が通ったとの連絡が来ました。
ずいぶん日数がかかりましたが、建物の設計・見積が出ないと、土地と建物の融資が決まらないからでした。
融資が下りた証明書も受け取ったのでもう安心です。決済、引きしは、7月27日に決まりました。

古アパートの取り壊しは買手の方がやってくれるのですが、電気、ガス、水道を閉じること、CATVを外す連絡は私がしました。
電気は、電気メーター・分電盤の取り外しがあるので、7月10日に私が現地で立会い、室内を開けることになりました。
ガスとCATVは、私が立ち会わなくても、業者が元の管を閉栓したり、ケーブルの取り外しをしてくれます。
(都市ガスなので、てっきり東京ガスだと思ったのですが、この地域は武州ガスでした。)

水道は、所沢市の水道局に電話したところ、
「建物の解体の際、埃が立たないように散水するので、水道使いますよ。」
なるほど! と水道管は生かして、買手の負担で水道料金を払ってもらうことになります。

西新宿の建設費の支払いは、着工時(3月支払済)、上棟時(10月初旬)、竣工時(12月20日予定)の3回に分けてですが、この売却代金が入ると、上棟時までの支払いは融資なしでできます。
建築の融資は、竣工時だけになり、多少とも金利を減らすことが出来るので、新所沢の売却が決まったことは実にありがたいです。

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新所沢の土地に買付申込が入り、契約へ

4月7日のブログで書いた新所沢の土地(築古アパートあり)に買付申込が入り、明日5月21日に契約することになりました。

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一般媒介で、大手仲介A社の所沢支店、大手仲介B社の八王子支店、そして所沢の地元の仲介C社の3社に売却を依頼してました。
A社はすぐに建売業者からの口頭での申し込みを取ってきたのですが、指値の金額、築古アパートの取り壊し日全額を売主である私たち負担でしたので、見送りとしました。

やはり、実需として、土地を買った個人が、自分の好みの家を建てて、ご自分で住んでもらうのが一番という気持ちもあったからですが・・・

今回は所沢の地元のC社が、個人の方から買付申込書を獲得してきてくれました。
買手の方は、かなり不動産に詳しい方で、土地の測量のし直しなどを求めてきましたが、築古アパートの撤去費は買手負担と、私達にはありがたい条件でした。

明日の契約は、融資を使われるので、融資特約付きです。
築古アパートは4戸で、まだ1戸に人が住んでおり、退去は5月30日です。(定期借家契約で契約期限は6月15日まで)
引渡はおそらく1ヶ月後くらいですが、順調に最後まで行きたいですね。

ところで、明日は建設中の西新宿の自宅部分のキッチンの契約も行います。
妻が一番こだわったのは、広いアイランドキッチンで、建築会社とは別のキッチン専門会社に、設備の購入と取付を発注するのです。
(新所沢の売却金額のかなりの割合が、そちらに行ってしまいます。)
まあ、西新宿の建設が順調に進んでいると取ることにします。

180520.jpg

今日現場を見に行きました。日曜なので、工事は休みでしたが、地下の床のコンクリートが張られていました。
これから地下の壁の配筋が取り付けられ、そして壁の型枠、壁のコンクリートの流し込みとなります。

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すぐに買付の問合せが

新所沢の土地(古家あり)は一般媒介で3社に売却を依頼したのですが、数日後に大手仲介会社の所沢支店の所長さんから電話があり、私達の家に来て説明をしたいということで、妻と話を聞きました。

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「表に出してすぐ、業者からの問い合わせがありました・・・」
と切り出されてすぐピンときましたが、案の定
「建売業者で、先方の初めの買値は・・・・万円でした。」

建売業者は、一般的な値段よりも安い値段で買うということは聞いていましたので、そんなものだろうなと思いましたが、15%減とかなりの指値でした。

「それは話になりません。」と私たちは答えたのですが、
「私もそう思い、それじゃ買主さんは承諾しないというと、建売業者は・・・・に上げてきました。」
とそれは、4%減以下の悪い値段ではありません。

ただ、解体費はこちら売主持ち、さらに境界線の確定も売主が行うという条件です。
出来ればやはり、自分の家を建てる人自らが土地を買ってくれることが一番望ましいと思うので、即決はせず、まだ様子を見ることになると思います。

せっかく所沢から吉祥寺まで来てくれたので、その所長さんといろいろ現在の不動産状況の話をしました。
所沢でも、良い場所はまた値段は落ちず、需要もあるとのことですが、駅から遠いなど不便な場所の住宅・土地の値段は下落しているそうです。
高齢化で、家主が亡くなる住宅はどんどん出ているそうで、場所が良ければ、相続人が住んだり、売りに出して、買い手がつくそうですが、場所が悪いのは、安い値段でなければ売れない。さらには安くても売れないという状況がすでに起こっているそうです。

実は吉祥寺でも、家主の方がなくなり、売りに出したり、更地にしたと思える物件が多く目につきます。

空地1

空地2

空地3

空地4

空地5

空地6

空地7

以上の7件は、吉祥寺駅から13、14分程度半径100mほどの地域内のものです。
既に建築中のものもあり、値段次第ですが、おそらくすべて買手がつくと思います。

でも人口減がさらに続けばと思うと、ゾッとします。

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一般媒介で売却

妻が4年前に相続で受けた新所沢の築41年の軽量鉄骨4戸のアパートを売却することにしました。

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正確に言うと、土地(古家あり)として売却です。
2年前の川口の区分、昨年の八王子一棟物件も専任媒介だったのですが、今回は一般媒介での売却です。

川口の区分の専任媒介は、瞬殺で買主をつけてくれて大成功だったのですが、八王子の一棟物件では、結果としては上手くいったものの、日数がかなりかかりましたし、どうも仲介業者が手数料の両手狙いで、他社経由で買付申込みが入ってから、自社で買手を付けるための引延ばしを受けたようで、この次は一般媒介でいこうと思っていたからです。

この新所沢のアパートは、相続で受けたときは3/4戸埋まって、空室の1戸を私がセルフリフォームして入居者を募集したのですが、45,000円で入居者を募集したものの、ほとんど反応がなく、40,000円ペット可にしてようやく生活保護者の方が入って経緯があります。客付け力はかなり弱いです。

新耐震前の軽量鉄骨ですし、水道管の不具合がいくつかありましたし、外壁の痛みもかなりあり、数年内には
「取り壊して土地として売却」か、「戸建を建てて戸建賃貸」かと思っていました。

昨年2月に1戸退去があり、定期借家契約の今年1月の契約終了は更新せず、入居は1戸だけになり、それも6月に定期借家契約の期限となっていたので、全空となるのです。
上記の2つのどちらにするか迷っていたのですが、西新宿の新築の建設費・什器備品の購入等が予想より膨らむことが確実になってしまったので、資金を確保するために、売却することに決めたのです。

一般媒介契約する仲介業者は、大手不動産仲介業者2社と所沢の地元の不動産会社1社です。
すぐに買手を付けてもらいたいものです。
おそらく、自宅を建てるため土地として購入する方と思うのですが、古アパートを買ってそれを運営しようとする大家が買う可能性も少しあると思っています。

さて、おまけの写真です。ソメイヨシノはすっかり散ってしまいましたが、八重桜が満開です。まだまだ桜が目を楽しまさせてくれます。

八重桜練馬区関町南
私のコインランドリーの近くの練馬区関町南の薄いピンクの八重桜です。ソメイヨシノと入れ替わりすぐに咲きました。

八重桜豊川稲荷
元赤坂の豊川稲荷東京別院の濃い色の八重桜です。ジャニーズをはじめとする芸能人がお参りに来るので有名です。以前、土屋太鳳ちゃんを見かけました。

八重桜隅田公園
浅草の隅田公園入口の八重桜です。着物を着た外国人の方がすごく多くて、これをバックに写真を撮っていました。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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