個人間不動産売買

私と妻が必死で家の中を片付け、9月10日に買付申込者の方に内見していただいた件、お陰様で購入していただくことが決まりました。

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条件面でのやり取りがいくつかあったので、合意まで1週間ちょっとかかったのですが、すごくホッとしました。すごくうれしいです。
この売買は、不動産仲介業者を通さず、個人間売買で行う予定です。
お互いを信頼できる間柄なので、不動産仲介業者を入れる必要はなく、多額な仲介手数料をかけなくて済むからです。

仲介手数料は簡略式での計算は以下の通りです。
(売買価格(税抜)×3%+6万円※)×消費税1.08=仲介手数料

ネットで調べてみたら、個人間売買のサービスをする会社があるんですね。 
でもこの会社に売買価格の交渉や契約書の作成から重要事項の説明まですべて頼むと50万円くらいかかってしまいます。

もちろん私が契約書を作ります。
ネットにある売買契約書のひな型を基に、住所や面積など売買価格などを入れ込みます。今回は買い手の方のご希望により、契約と引き渡しを同時に行う予定です。

さらに、売買契約、引き渡しが終了した後は、賃貸借契約を結び、私たちが買い手の方に家賃を払い、来年11月予定の西新宿の完成まで、住まわせてもらうことになります。
実に良い方向に進むことになりました。

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20年間の断捨離大変です!

自宅の売却で、買付申込みをされている方に、9月10日に家の中を見ていただくことになりました。

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この家を建てて20年になり、その間家族3人のモノがどんどん増える一方で、チョボチョボ捨ててはいたのですが、大幅な断捨離は一度もしませんでした。

大家業を始め、書類がドンドンたまりますし、リフォーム、クリーニングもやり始めて、その道具が沢山あります。さらには、太陽光発電、コインランドリーなど他の事業も始めています。
法人の本社、事務所もこの自宅なのですから、モノで溢れて手狭になるのは当たり前です。
(我が家の恥ですので、とても写真は載せられません。悪しからず・・・)

輪をかけるように、今年の春に妻の実家がなくなり、そこに置いてあった妻のドレスや写真、両親の残した食器、絵画などを持ってきているのです。

私の30年以上のサラリーマン生活で使った背広やコート、本や資格の教材、名刺など使うはずはないのに、何となくとっておこうという気持ちが物に溢れた身動きもできない生活にしてしまっていました。
実は、私だけでなく、妻と娘も洋服やバッグ、靴、生活用品等をドンドン買って、整理できない性格でした。(私と比べ物にならないくらい物欲は旺盛)

しかし、いい機会ができました。買付申込みをした方が内見に来るというこのようなことがなければ、家の中が綺麗になることは決してなかったと思います。

「1年間使わなかったものはドンドン捨てよう!」と掛け声のもとに、捨ててはいるのですが、捨てても、捨ててもスッキリと綺麗になりません。
既にブログに書きましたが、8帖のトランクルームを借りたので、毎日の生活、仕事ですぐに使わないものは、ドンドンそこに運び入れています。段ボールを40箱買ったのですが、全部使いそうです。

まだまだ捨てるものが足りず、迷うものはトランクルームに持って行ってしまうのですが、ひょっとしたら、西新宿の新居ができても、すべてのものをそこに運び入れるのではなく、その後もトランクルームを借り続けるかもしれません。

実は、8月中旬に退去した国分寺物件の入居の日にちも同日の9月10日で、まだ残っているセルフリフォームとクリーニングもあります。
あと4日間、どちらも必死で頑張ります。

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自宅の売却へ

西新宿の新築を進めるに当たって、設計を完成させ、建設会社を決めて、着工⇒竣工を目指すわけですが、先立つものはやはりお金ですね。

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手持ち資金で、土地の手付金を払い、その後、金融機関から融資が下り、土地の引き渡しを受けた訳です。
今後、建物の新築と内装及び旅館営業の5つ宿泊所の什器・設備の購入などが必要です。

もちろん全体の事業資金計画をたてているわけで、金融機関からの融資額を抑え、5つの宿泊所からの収入で、ローンの返済をし、利益を出さなくてななりません。

そのためには、自己資金をできるだけ出し、ローン金額を抑えなくてはなりません。
自己資金は、八王子物件を売却して、アパートローンを一括返済した残りの金額と、自宅を売却する金額です。

建物の建設にあたっての支払いは、一般的に契約時に1/3、建築中間時に1/3、竣工して1/3です。
建築にあたっての融資はそれぞれの時に半分弱出ることになっています。

契約時の資金は八王子物件を売却した資金がまだありますので、それ+融資で足りますが、中間時の支払いの時は資金が足りないので、自宅を売却して、資金を確保しておかなくてはなりません。

中間時は来年の2月~6月の間だと思います。なので、2月までには自宅を売却し、その金額を受け取っておかなくてはなりません。
余裕を見て、9月に仮住まいに引越しをし、10月から不動産仲介業者を通して、売出しを始めようと思っていました。
大変だなあと思っていたのですが、実は思わぬ方向に事態が進みそうになっています。

それは私にとってすごいラッキーな方向です。
実はもう購入申込みが入ったのです。

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八王子一棟物件の売却引渡し完了!

7月31日に予定通り、八王子一棟物件の引渡しが完了しました。
出口を通り、事業用物件での収益が確定したというところです。

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2008年10月に購入した時より、1.41倍の価格での売却でした。
購入した時の表面利回り11%、売却の時は7.7%です。(太陽光発電売電を除く)

9年前は現在より事業用不動産がかなりかなり安く買えました。
私の不動産投資で、区分から一棟へのステップアップした初めての物件でしたが、実によい時期に買え、ラッキーでした。

融資も、緑のメガバンクが自己資金一割でアパートローンを貸してくれる最後の最後でした。
2012年に屋上に太陽光発電を設置していますが、その年は国と東京都からダブルの補助金が出ましたので、既に初期投資額は回収しています。

この物件の売却にあたり、複数の仲介業者に査定を取り、高い査定を出してきて、担当者の感じの良い大手のS不動産販売に専任媒介で、5月下旬から売り出しました。
S不動産販売に関しては、両手の手数料を得るための囲い込みのウワサを聞いていたので、専任媒介は1か月の期間です。
6月12日に買付申込みが入ったのですが、(私がしつこく買い付けは入りませんかと聞いていたので、教えてくれたのかもです。)買い手の方の融資が下りてから契約しましょうと、契約を延ばされ、かなり疑心暗鬼になりました。

契約に関しても、「ローン条項付きで良いから早くやりましょうと。」私がしつこく言ったので、7月7日に契約をシブシブしたのかもです。(これから自宅の売却をしますが、もう専任にはせず、一般媒介にする予定です。)

さて、キャピタルゲインと、インカムゲインの大まかな計算ですが以下の通りです。
なお、八王子物件は店舗or事務所1戸、単身者用住居5戸+駐車場2台の小ぶりな3階建RCです。
(具体的な数字は隠していますが、逆算すれば出てきてしまいます。)
◆キャピタルゲイン
・購入金額ー売却金額=1,900万円
◆インカムゲイン
・現在の家賃・駐車場月収入×106か月×95%=4200万円(ほぼ満室キープ、家賃収入もほとんど変わっていません。)
・太陽光発電年収入×5年=100万円
              小計 4300万円
★合計 6200万円

ここから、メンテナンス費、税金等を引かないと、実際の手残りは出てこないですが、エレべーターがなく、大きな修繕もなく、8年10か月良く稼いでくれました。
ご苦労様でした。ありがとう・・・

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八王子物件の売買契約締結!

5月下旬から売り出し、6月初めに買付申込みが入った八王子一棟物件ですが、本日7月7日売買契約を締結しました。

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買付申込から契約がなかなか行われないので、かなり不安になり、専任媒介の大手不動産販売会社の担当者を催促したのですが、
「融資の審査がまだ降りていません。ローン特約なしで、契約したいのでもう少しお待ちください。融資が下りずに破談になり、物件が長いことさらしモノになるのは良くありませんので。」とのことです。

私自身、購入の時は、ローン特約付きで契約していたので、ローン特約付きで早い契約を要求しました。
そんなうちに6/27~7/5の私の夏休みに入ってしまいました。
旅行中のメールのやり取りで、7月7日に契約するかもしれないとは言われていました。
と言うのは、本当は6月中旬までの専任媒介を、不動産販売会社の要求で伸ばしたのが7月7日までだったのです。
(その後は一般媒介で、事前に簡易査定を取っていた3,4社にも依頼を広げようと思ってました。)

旅行から帰った7月5日に担当者から電話があり、7日の夕方5時で契約時間が決まりましたとのことで、八王子の不動産販売会社に行って、無事に契約を締結しました。
買い手の方は、高属性の士業で、既に不動産を何棟も持っている方です。契約の後に仕事が入っているそうで、巻き巻き実質1時間で重要事項の説明、契約書への署名、捺印を済ませました。

7月末か8月初めに、残金の受取り、物件の引渡しです。
9年前に購入し、ほぼ満室を続け、順当なインカムゲインでした。そして売却金額は・・・
まだ築20年と言うこともありますが、やはり2008年に購入した物件は、高く売れますね。
しっかりとキャピタルゲインも得ることができ、実にありがたい優等生物件でした。
(引渡しが終わったら、購入金額の何%で売却したかお知らせしたいと思います。)

さあ、これを元手に次のステップです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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