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施主発注工事

西新宿の新築で大部分の工事は、施主である私の法人が建設会社に発注した建築請負工事ですが、施主が建設会社でなく、工事業者に直接発注する施主発注工事もかなりあります。

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・外壁、屋内のサイン・表示関係工事
・自宅(正確には社宅)のキッチン、パントリーの工事
・IT構築工事(ビジネス電話、インターホン、インターネット、監視カメラ)
・CATV導入工事
・SECOM導入工事
・宿泊室内のホテル用ベッド、デスク設置工事
・洗濯室のガス乾燥機の設置工事
・壁掛けテレビの設置工事

工事以外としても、
・宿泊室内の冷蔵庫、電子レンジ等電化製品の購入
・宿泊室内の布団、枕、カバー、シーツ、タオル類の購入
・自宅の冷蔵庫、洗濯乾燥機等の購入
・自宅リビング、ダイニングの照明の購入
・すべてのカーテンの購入、設置
・植栽
・ホームページの制作 等々・・・

もちろん建築請負契約以外の費用も見込んでいましたが、はるかに予測していた金額をオーバーです。

建設会社としては、竣工・引渡の後に、施主発注工事をしてもらいたいところだと思いますが、私が
「何としても年内に保健所等の検査を完了させたいです。」
と言い続けていたので、宿泊室内のホテル用ベッド、デスク設置工事以外は、12月20日の竣工・引渡以前にしてもらえることになりました。

感謝!感謝!です。
それだけのご協力を頂きましたので、出来るだけ早くミニホテルを開業し、予算以上の売上を上げなくてはです。

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引越し業者、プロバイダー等の選択

西新宿の新築ですが、12月20日の竣工・引渡まで2か月を切り、準備しておかなくてはいけないことはドンドンしなくてはです。

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まずは、ミニホテルの営業をできるだけ早く行うことが最優先です。
なので、12月21日に宿泊室内の設備什器備品の納入・設定を行い、22日に洗濯室の洗濯機の納入、ガス乾燥機の納入・設定をしてもらおうと思います。

◆引越屋さんの選択
それから私たち家族の引越しなのですが、引越業者を選定するにあたって、3社の見積を取りました。
業界1、2のアー〇引越センターと、引越しのサカ〇は初めから候補だったのですが、9月20日の大家さん仲間との阿佐ヶ谷のサトーブリアンでの食事会の際、最近引越しした大家さんが首都圏に特化したファミ〇ー引越センターが安くて良いとのことで、その3社に見積を取りに吉祥寺の自宅に来てもらいました。

見積に来る営業マンはどれも良い対応です。
私は箱詰めも箱開けも自分たちでやるつもりだったのですが、妻が箱詰めは引越屋さんに任せたいとのことで、3社ともその条件で見積をお願いしました。

3社とも1日での引越しは無理で、1日か2日かけて箱詰めし、家具・荷物を引越屋さんの倉庫に持っていき、翌日に西新宿に運び込むスケジュールです。
金額は引越しのサカ〇が一番安く、最近引越した妻の友人もサカ〇を使い、良かったとのことで、ここに決めました。
11月5日に段ボールが大量に運び込まれるとのことで、それ以後引越しの準備を始めます。

◆プロバイダーの選択
インターネット、電話、テレビに関してどれを選んだらよいかいろいろ検討をしましたが、インターネット・電話はNTTの回線、テレビはケーブルテレビのJ:COMになりました。
そして、インターネットはプロバイダーを選ばなくてはなりません。

どれにしようかネットで調べてみたら、スマホとのセット割引を各社で行っています。やはりスマホが安くなるに越したことはないと、現在のauは、SO-NETの光コンボだと割引になるので、それに決めようと思ったのですが、光コンボは電話回線が3つまでしか利用できないとのことですので、4回線使う私たちはフレッツ光しかありません。

フレッツ光だと、auの割引はできないそうですので、私たちはドコモに乗換えることでスマホ料金が割引となります。
プロバイダーの選択によりさらにスマホ料金の割引ができるのか? まだ調べてから決めたいと思います。

館名

外壁サイン縮小

さて、おまけですが、建物のサインを、文字1列のものにするか? 2列のものにするか? 選択を悩んだのですが・・・
現地で同じ大きさの文字を掲げてみて・・・
2列のものに決定しました。

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建物の表題登記、所有権保存登記

西新宿に建築中の建物の住所が決まりました。

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10月9日のブログに書きましたが、新宿区役所に「建物その他の工作物新築届」を提出しました。
そして、10月17日付の「街区符号及び住居番号付定通知書」が届き、以前建っていた建物と同じ住所になりました。
時々、何丁目何番何号の号が以前のと一つ変わる場合があるそうですが、変わらずにホッとしました。

そのことを、今回の融資をしてくれる信用金庫に伝えたところ、
「建物の表題登記を最終の融資受取の前にしてください。」とのことでした。

自分でできる登記は自分でするようにしていますので、ネットで調べてみると、土地家屋調査士がやることが多いですが、自分でやれないことはないと書かれています。

◆建物の表題登記
申請に必要な書類は、以下のとおりです。
・登記申請書
・建物図面・各階平面図
・所有権証明書
  建築確認書のコピー(原本証明付き)、および原本(後で返してもらう)
  施工業者の引渡証明書(印鑑証明書、登記事項証明書付き)
・住所証明書(住民票)
・案内地図

私の物件だとだいたい15万円前後の費用がかかるそうです。
建物図面と、各階平面図の作成が、専門的な知識がないと簡単には作れないとのことですが、それが作成できれば、申請書は一般人が書けるレベルで、他の所有権証明書などは建設会社等から取り寄せられるものですので、間違いなくできると思います。

建物図面・各階平面図は、一級建築士の妻の兄にお願いするかもしれませんが、自分で申請のチャレンジしようと思います。
登記が終了しないと、最後の3回目の融資をしてもらえませんので、出来るだけ早く行いたいと思います。

◆所有権保存登記
また、建物を新築した時は、所有権保存登記も任意ですがやっておくべきで、東京法務局の所有権保存登記の案内では必要書類は以下となっています。
・申請書  
・住所証明情報

あまりにも簡単なので、他のサイトも調べてみると
・登記申請書
・住民票(新しい住所のもの)
・ 住宅用家屋証明書
となっていますが、住宅用家屋とは、住居部分が90%以上の建物だそうで、私の建物は住居部分が半分以下なので、当てはまりません。住宅用家屋証明書は全く不必要なのか、調べておかなければです。

司法書士に頼めば十万円以上かかるようですが、自分で登記することで数万円で済むようです。
所有権保存登記はかなり簡単とのことですので、もちろん自分でやりたいと思います。

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建設現場での打ち合わせ

10月17日の建設に関する会議は、初めて現地で行いました。

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1階B号室

1階の宿泊室で、始めに通常の会議を行いました。
写真の壁の支えとなる軽鉄に長方形の合板が付いていますが、これは壁掛けテレビを取り付けるための下地です。
その裏はクローゼットで、上部にケーブルテレビのセットトップボックスを置きます。
窓の上の天井の軽鉄の上に細長い板が置かれていますが、これは屋内物干しざおを取り付けるための下地です。(当初は取り付けませんが、いずれ付けることを想定してです。)
右側の壁は、ピンク色ですがこれは吹き付けられた断熱材です。外に面している壁にはすべて断熱材を吹き付けています。

断熱材

断熱材を横から見るとこんな感じで、1.5~2㎝くらいの暑さです。

1階の宿泊室での会議が終わると、あとは館内を実際に見ながらの打ち合わせです。

地下E号室

地下が一番工事が進んでいて、壁には石膏ボードが張られています。
左のドアの中は、ホテル様式の3点ユニットです。

キッチンも取り付けられており、キッチンとクローゼットの距離、クローゼットの扉の左右どちら側に鏡を取り付けた方が使いやすいかなども確認しました。

地下倉庫1

地下の倉庫です。これから大工さんが棚を作ってくれますので、布団やタオルなどのリネン用品、大家で使っていたリフォーム道具、クリーニング道具なども置く予定です。

2階1

2階はまだ部屋の仕切りの壁が出来ていません。さらには床と天井もこれから張ります。
コンクリ―トの上に這っているグレーの管は給水管、オレンジの管は給湯管です。
右の腰窓は、隣の家と家の間に付けられており、その先の公園の緑が見えるようになっています。

館名

外の看板、表示などの確認も行いました。やはり机上で想定していたものと、現場で実際見てみると、大きさや色の感じか違います。多少当初の予定と変えるかもしてません。

屋上からの景色1

屋上からの景色2

屋上からの景色は、都庁、パークハイアットはバッチリ見えて予想以上の眺めでした。
あと2か月で完成です。完成してから不都合な部分がないよう、チェック、修正していきたいと思います。

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竣工に向けて TO DO リスト

西新宿の新築の竣工・引渡予定は12月20日です。
今までの工事の進捗状態の順調ですので、竣工・引渡に向けてのスケジュールを、10月4日に行われた定例会議で話し合われ、だんだんと固まってきました。
(自分の頭の整理のためにも書いておきます。)

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◆建設会社がやってくれること。竣工・引渡し前
 ・完了検査。民間の指定確認検査機関でやってもらう。
 ・消防検査。管轄の消防署が消防設備の検査に来ます。自動火災報知設備、消火器・簡易消化用具、誘導灯・誘導標識など

◆私がやること。竣工・引き渡し後
〇施主として
 ・竣工・引渡時の検査。設計通り、こちらの指示通り造られたか、欠陥・不具合はないか。
〇建設会社の工事外の分離発注工事として
 ・洗濯機をヨドバシカメラから納品し、東京ガスライフバルにガス乾燥機の設置工事をしてもらう。
 ・薄型テレビをヨドバシカメラから納品し、電気工事会社に5つの宿泊室、自宅のベッドルームに設置してもらう。
〇旅館営業業者として
 ・ホテル工事業者に、5つの宿泊室に、ベッド・デスク・椅子等の搬入・設置をしてもらう。
 ・ヨドバシカメラから、冷蔵庫・電子レンジ・電気ケトル・コーヒーメーカーを納品してもらう。
 ・自分で購入した絵画、カーテン、布団・枕・タオル、鍋・包丁・お皿・カップ、シャンプー・リンス・ボディソープ、掃除用洗剤などを設置。
 ・清掃業者と相談の上、掃除用具を購入。
 ・ゴミ回収業者と相談し、屋外ゴミ箱を設置。
 ・保健所に旅館営業認可の検査。上記の事柄を早急に行った後でしてもらう。
〇住人として
 ・吉祥寺からの自宅の引越し。

以上が、12月20日の竣工・引渡の前後にやるべきことです。(まだ、抜けていることがあるかもしれません。)
それに向けての準備をもう始めていますが、いよいよスパート時期に入り始めたというところです。
宿泊サイトの登録、住所をもらうための新宿区への新築届等はもう週明けに行います。

終わってからも、会社の移転登記、住民票の移転等いろいろありますね。落ち度のないよう、随時このように書いて、ドンドンやるべきことをやっていきます。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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