地鎮祭を執り行いました。

昨日2月15日、大安の日に西新宿の新築のための地鎮祭を行いました。

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地鎮祭トリミング

地鎮祭を行うのは、21年前に吉祥寺の自宅の新築の際行って以来です。
なので、ほとんど覚えていませんが、地鎮祭とは漠然と、その土地に潜む邪気を追い出し、神様に宿ってもらうものだと思っていました。

ところが、ネットで調べてみると、地鎮祭の手順とその意味は以下のようでした。

(1)修祓(しゅばつ)・・・身も心もきれいにはらいきよめます。
(2)降神(こうしん)・・・神さまにおこしいただきます。
(3)献饌(けんせん)・・・神さまにお食事をおそなえします。
(4)祝詞奏上(のりとそうじょう)・・・神さまに工事を知らせ、無事完成をいのります。
(5)四方祓い(しほうばらえ)・・・家をたてる敷地をはらいきよめます。
(6)地鎮の儀(じちんのぎ)・・・かま・くわ・すきで土地に初めて手を入れます。
(7)玉串拝礼(たまぐしほうてん)・・・玉ぐしをそなえ、おいのりします。
(8)撤饌(てっせん)・・・神さまのお食事をおさげします。
(9)昇神(しょうじん)・・・神さまがおかえりになります。

つまり、神様に来ていただき、おもてなしし、帰っていただくことにより、工事の安全無事を祈るというものだったんですね。

地鎮祭始まる

斎主たる神職のもと、建設業者・設計者・施主らの参列の上で執り行う。祭場の中には木の台(八脚台という)を並べ、その中央に神籬(ひもろぎ、大榊に御幣・木綿を付けた物で、これに神を呼ぶ)を立てて祭壇(南向きまたは東向き)となし、酒・水・米・塩・野菜・魚等の供え物を供える。

地鎮祭鍬入れ
<地鎮の儀、くわ入れ>

地鎮祭最後

儀式が終わった後、お清めの杯です。
さらには、鳶の親方による1本締めを行い、全てが終わりました。

本当に第一は工事の安全ですね。そして予定通りに進行し、11月に無事に竣工してくれることを願います。
ようやく机上の作業から、現地での実際の作業に移ります。

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近隣ご挨拶しました!

西新宿の新築に関しての進捗を書いていませんでしたが、シンガポール旅行から帰った当日の1月22日(月)に、建築請負契約を結びました。(大安でした。)

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その日は東京に大雪が降った日です。新大久保の建設会社で行ったのですが、契約自体はただハンコを押すだけですぐ終わりました。(請負金額は事前の打ち合わせで確定していましたので)

その時に、建設会社の営業部長と設計事務所の社長と相談し、現場の近隣ご挨拶は2月2日(金)、地鎮祭は契約日と同じくやはり大安の2月15日(水)に決めました。

そして、近隣ご挨拶の当日も雪でした。「延期しましょうか?」とも言われたのですが、手土産に用意した吉祥寺人気No.1「アテスウェイ」の焼き菓子の賞味期限がそれほど長くないので、決行することにしました。

現地に直接接している5件+1件、合計6件にご挨拶するのですが、2件は賃貸併用住宅、3件は一戸建てのご自宅、1件はアパートで、所有者は近くのマンションにお住まいです。

4件の方がご在宅で、ご挨拶することができました。
設計事務所の社長さんが主に説明をしてくれました。
地下付きの3階建ての「自宅兼5室の旅館」と言うと、やはりちょっと驚かれます。
お会いしたのはすべてご年配の女性だったのですが、一人の方からは「騒がしかったりしたら、警察に電話しますよ。」と言われてしまいましたが、他の方は穏やかに話を聞いていただけました。

地下を掘ることもあり、建設前の近隣の建物調査をすることが必要とのことで、建設会社の担当者は近隣の方に連絡するために電話番号を聞いていました。

2、3日後、建設会社の担当者は、お会い出来なかった2件に再び伺い、話をすることができたそうですが、やはり施主である私と設計事務所の社長も一緒に2月11日(日)ご挨拶に行くことにしました。

今後、お隣さんになる方々ですので、直接お会いしてのご挨拶、説明は大切です。
また、アテスウェイの焼き菓子を買って行きます。

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建設工事請負契約へ最後の詰め

今日1月10日、設計士さんを交えて、建設会社の担当者と、建設工事請負契約を結ぶにあたっての話し合いをしました。

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12月に相見積りの結果が出て、工事発注する建設会社を決めたので、早く着工して、早く竣工してもらうためには、建設工事請負契約を早く締結する必要があります。

契約を締結するためには金額を決めなくてはならないわけですが、発注する会社の見積りも、私達の予算よりはかなり高かったので、過剰な設備を削除したり、部材のランクを落としたりして、金額を下げる話し合いをしたわけです。

既に12月下旬に、私と妻と一級建築士の義兄、そして設計事務所の2人の設計士さんと、金額を下げるためのアイデア出しをしており、建設会社に伝え、建設会社からも金額を下げる案を出すようお願いしていました。

昨日1月9日に、建設会社から、金額を下げる案、さらには下げた総額の見積書をメールでもらいました。
今日は、私たちが出した30の削減案、建設会社から出た25の削減案を一つ一つ皆が意見を言って、採用するかしないかの話し合いをしました。そして、採用する案をした場合の削減金額を計算しました。

さらに調査する必要がある2つの案を除き、35の案を採用する事が決まりました。
その2つの案をやるのか、削減金額はいくらなのかが決まれば、工事金額が決まり、契約を締結できます。
私達の予算まで下げるのは無理なことがわかりましたが、出来るだけそれに近づける知恵を出し尽くしました。

予算より膨らんだ時は、どうするかは既に考えてありました。今年全入居者の契約が終了し、6月には全空となる新所沢物件の売却です。さらには、4つある区分の1つの売却も考えています。

予算のこともすごく大変なのですが、今日になり建設会社から、当初予定していた現場責任者の変更、地下を掘る業者を予定の時期に確保できなかったとの報告があり、驚かされました。新築はイロイロ大変なことが起こると、大家さん仲間から聞いてはいましたが、初っ端(と言うか工事スタート前)から難題多発です。

これからもイロイロ難題が降りかかるのは覚悟しています。ネバーギブアップで完成を目指し、頑張ります!

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相見積の結果出ました。

西新宿の旅館営業&社宅の新築は、11月中旬に設計が完成し、20日に建設会社3社に見積り作成を依頼しました。

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12月15日が提出の期限日でした。1社は来年の工事予定が目いっぱいとなり、途中で辞退しました。
2社が見積書を提出したのですが・・・

建物は、3階建で地下がある4層の壁式RCで、床面積約350㎡です
小ぶりなビルなのですが、2社の見積金額は2300万円も違いました。

低い方の金額も私が想定していた予算より1000万円あまり高いです。
高い方の見積では資金調達が難しいので、もう建設会社は低い見積の方に決定です。

今日20日、設計事務所に行き、その見積をさらに安くするための打合せをしてきました。
設計の案を作るにあたり、そこまで必要か?と思われるものもとりあえず入れてしまったので、その設備を削除したり、グレードを落としたりしました。
具体的には、屋上のタイル張りをやめたり、床暖房の面積を狭くしたりです。

その後、低い見積の建設会社の担当者に来てもらい、私たちの削減案を見てもらい、さらに建設会社からの予算削減案を盛り込み、再度見積を作ってもらうことになりました。
もう年末年始の休みに入ってしまうので、契約は1月になりますが、当初のスケジュール通りに進んでいます。

諸官庁手続き関係も、スケジュール通りか、さらに早めに進んでいます。
1月取得予定だった確認申請は、12月12日に確認済証をもらうことができました。その間に消防の同意も取れています。
新宿区の景観事前協議書も、景観街づくり審議会へ提出し、道に面した部分に緑を植えなさいとの指摘も受けました。

今のところ着工は2月1日ですが、できるなら少しでも早くしたいところです。
ただその前に、保健所に旅館業営業許可申請書等の提出、前面道路の使用許可の取得、近隣へのご挨拶、地鎮祭などやること満載です。
すごく忙しい冬になりますが、やるっきゃありません!

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新築のITシステムの構築

西新宿の新築は、設計が完了し、現在建設会社数社に相見積もりを頼んでいるところです。

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建物内のテレビ、インターネット、電話、インターホン、監視カメラ、ホームセキュリティのITをどうするかは、8月ころから検討していました。

ちなみに現在の吉祥寺の家は、テレビ、インターネット、電話はケーブルテレビのJ:COM、ホームセキュリティはSECOMです。
20年前に新築するとき、ケーブルテレビは、SECOMが実質的に経営する武蔵野三鷹ケーブルテレビだったのです。

当時は電話はケーブルテレビでは扱っていなかったので、NTTでしたが、その後ケーブルテレビからの勧誘により、電話もケーブルテレビのに替えました。そして、5年くらい前にJ:COMが武蔵野三鷹ケーブルテレビを併合して、J:COMになりました。

今回の西新宿に関して、自宅のテレビは50~70の多チャンネル放送に入るので、テレビは必然的にJ:COM(新宿区もケーブルテレビはJ:COMです。)か、スカイパーフェクTVです。
5つの客室のテレビは、地上波とBS、さらには英語のニュース、映画チャンネルを観れるようにしたいと思います。やはり宿泊客は外国人が主体で英語放送は必須ですし、東京オリンピックの時は、NHKBSでオリンピック放送をしますので、BSも必須だからです。

客室のテレビのことを検討していくと、J:COMしかなくなりました。スカイパーフェクTVでは法人契約はしないし、J:COMのインマイルームのような複数の部屋に対してのサービスがないからです。

それなら、インターネット、電話等もJ:COMにしようと思って、話を進めていたのですが、電話で引っ掛かりました。
建物は4層の鉄筋コンクリートですので、家庭用の電話機のような親機は1階、子機は2階のような使い方は、おそらく電波がつながらず難しいからです。

電話はオフィスで使われているビジネスホンが良いことにたどり着きました。
自宅の電話番号、法人の電話番号、旅館の電話番号が、すべての階のそれぞれの電話器で、通話できるというものです。

J:COMではそれはやっていないので、建物内のシステム構築は、専門会社にやってもらって下さいとことでした。
設計会社が紹介してくれたシステム会社と相談を続けるうちに、いろいろなやり方があることがわかってきました。

インターホンは、自宅用と旅館用の2つを付けます。やはりすべての階でそれを取れないといけないので、室内機を4つの階それぞれに付けることになりますと、各階に2つずつの室内機を壁に取り付けることになります。

すごく面倒くさいですね。ところが、ビジネスホンの画面でインターホンの映像を受けれることがわかりました。
各階で電話機、インターホンの室内機2台の3台必要だと思っていたのが、1台で済むのです。これは便利です。

インターネットはJ:COMよりNTTの光フレッツの方がはるかに容量が大きく、速いです。
監視カメラは、外に1つと旅館内に4つの計5つ付けます。建物内にモニターを3つ、録画機を設置します。
できれば、インターネットにもつなげて、外出先のPCやスマホでも見れるに越したことはありません。
インターネットにつなげるのにはNTTでないと難しいことがわかりました。

自宅と旅館は各部屋にインターネットのLANケーブルのジャックを付け、Wi-Fiのルーターを設置します。
ホームセキュリティは自宅部分だけにしました。

使い勝手と、初期導入費、毎月の費用が選択する要素です。
今は以下の方向で進んでいます。
◆テレビはJ:COM
◆インターネット、電話、インターホン、監視カメラはNTT
◆ホームセキュリティはSECOM

これからの建物はITシステム重要ですね。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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