管理費滞納者への支払い催促

区分所有で管理組合の役員をしているマンションで、管理費・修繕積立金の滞納をし、すでに50万円を超えている人がいます。
法的手段に訴える場合は、やはり60万円以下の小額訴訟が簡単ですので、それまでの決着をつけなくてはと言うところです。

本来は管理会社の担当者が催促をして支払わせるところなのですが、どうもこのマンションの担当者は弱腰で、頼りになりません。
「郵便も出しましたし、電話もしていますが、奥さんは、旦那さんに伝えておくと言うだけなんです。困ったものです・・・」
全く第三者の感覚で、管理組合のために責任を持って仕事をする気がサラサラ感じられません。

最近は、その担当者の目を覚まさせようとかなりきつく言うのですが、それでも暖簾に腕押しで、まったく覇気とやる気が感じられません。

その上、少額訴訟の場合の弁護士料は、これくらいになりますと、とんでもなく高い料金表を出してきます。
「小額少額は、普通は弁護士など立てずに、管理会社がやるでしょう。」と言ったのですが、うちではやりませんと答えておきながら、後日やりますと、言い直す始末です。

あまりにも頼りにならないし、7月末にはこちらの態度を決めないと、少額訴訟できる期限を過ぎてしまうので、私が電話をかけ、手紙を出しました。

本人の携帯に電話をすると、一度は話をできましたが、2回目からは電話に出なくなったので、書面で条件を提示をしました。

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以下の3通りのうち、いずれかの支払い方法で返済をする場合は、特別に遅延損害金の金利は免除する。
・2013年7月××日までに一括で滞納金額を支払う。
・3か月以内に3分割(1回目は2013年7月××日まで)で、支払計画書を書いて支払う。
・自動引落しに2013年7月××日までに加入を申込み、毎月、翌月分を含め3か月分を滞
りなく支払う。
それ以外の支払い方法による場合は10%の遅延損害金利分も支払わなければならない。

支払計画及び念書を書いて、7月××日までに返済が開始されなかった場合は、7月〇〇日の総会において、東京簡易裁判所に少額訴訟することを決議しますので、そうならないよう、速やかな返済をしてください。お返事をお待ちしております。
~~~

自分の一棟物件の時と同じように一生懸命にやっていますが、自分の物件なら成果は100%自分に返ってきますが、区分は何十分の1の持ち分なので、ちょっとむなしいです。

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区分所有のマンションでの修繕費

一昨日、私が監事をしているマンションの理事会がありました。来月総会なので、その事前打ち合わせです。

半年前に建物診断士の検査があり、私も立ち会ったのですが、その際、給水ポンプの多少の水漏れを指摘されました。
その後、管理会社から管理組合に見積の提示があったのですが、20万円で、でも、しばらくしたらポンプの交換150万円くらいがが必要になるでしょうとのことでした。
それだと数年間で170万円の支出になるのですから、高いですね。

そのマンションは4階40戸と小ぶりなマンションです。
私の国分寺物件とさほど変わらず、国分寺物件は受水槽・給水ポンプだったのを直結給水に変更したので、
「それなら直結給水に変えたほうが、今後のメンテナンス費を考えると全然安くなりますよ。」と提案しました。

そして、管理会社が一昨日の理事会で、直結給水工事の値段を言ってきたのですが、何と! 600万円です。
それも、見積書としてではなく、口頭でです。
おそらく業者に見積書は出させたものの、管理会社で上乗せをするので、見積書を出せなかったというところだと思います。

理事長は、事前に金額を聞いていて、やはり高すぎると思ったのでしょう。建築資材の会社の社長なので、知り合いの水道屋さんに見積を作らせ、持ってきていました。400万円です。

自主管理大家の私としては、それでも高いと思い、口に出してしまったところ、
「それなら、ドビーさんの方でも見積を知合いの業者さんに作らせてください。」と言われ、そうすることになりました。

早速、私の物件の直結給水をしてくれた業者さんに頼みました。
まだ出てきていませんが、おそらくかなり下がると思います。

このマンションは、理事長、私と、建物の修繕に詳しい人間がいるのですが、ほとんどのところではそんな人はいなくて、管理会社の言いなりなんでしょうね。

もしこれが自分の一棟物件でやられたら、利益は残らず、大変なことになると思います。ゾッとします。

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マンションの建物点検

昨日、区分所有で、私が管理組合の監事をしているマンションの建物点検に行ってきました。
参加者は、管理会社の担当者が2人、業者の一級建築士が1人、管理組合の理事と私です。

GCH屋上

築25年くらいで、10年くらい前に屋上の防水をし直しています。
断熱材の入ったふわふわのシートを敷き詰めたもので、ほとんど劣化は見られません。
私の吉祥寺の物件も同様の物ですので、ホッとしました。

GCH屋上から

屋上から下を見ると、北側斜線のに貼られたタイルにひびが入っています。この部分、何故か良くひびが入りますね。
すぐに自分の一棟物件のことにあてはめてしまいますが、国分寺の物件のひびもこの部分が多いです。

GCH4階廊下

4階の廊下はこのように庇がないのですが、透明のものだと、付けても違反ではないそうです。
私の吉祥寺も、3、4階が同様なので、透明の庇をつけることを検討したいと思います。
ドアの下、メーターボックスの下が腐食してきていますので。

建物点検は、小さなことはいくつかあったものの、特に問題なく終了しました。
ところがそれ以外の問題点が・・・

GCH4階

この物件は、駅から徒歩1分で、プラットホームからすごい近い距離にあります。
なので、4階のベランダで、近くの飲み屋の電光板広告をやっているのでした。
ベランダは共有部分ですので、そこで営業・宣伝行為を無許可で行うのは明らかに違反です。

実は、組合員の人が何カ月も前に管理会社に通報していたのに、放置したままなのでした。
その部屋のベルを押しても留守のようで出てこないので、電光板広告の中止・撤去要請の紙書をドアに貼りました。
それでも、やめない場合はその飲み屋に、中止・撤去要請を行うこととしました。

とてもラッキーなこともありました。
所有者の所在が分からず、管理費・修繕積立金を約100万円滞納している部屋から入居者の人が出てきたのです。
その人は賃借人で、所有者を知らないそうですので、仲介業者を教えてもらいました。
その仲介業者経由で所有者の連絡先を聞き、滞納金の請求を行えそうです。

区分所有のマンションにかかわるのは面倒ですが、自分の一棟物件の設備・管理・運営にとても勉強になります。

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マンションの総会に出席する人々


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24日に私が管理組合の監事をするマンションの総会に出てきました。

今回は管理規約の変更があり、3/4の賛成を取らないといけないので、出席および、委任状・議決権行使書の催促を、管理会社のみならず、私も電話で行いました。
その効果もあり、いまだかつてない6人の出席者となりました。

このマンションは京王線八幡山駅徒歩2分のワンルーム中心の40戸です。
理事長は、建設資材の会社の社長さんで、理事は財閥系鉱山会社を退職し、今はJICAのボランティアをしている年配の方です。
今まで、私を入れた3人で、7年間同じ顔ぶれで管理組合の運営をやってきました。

総会の議事はすべて予定通り議決され、最後の役員の選任の際、ぜひとも新しい方に一人入っていただきたいと、既存の3人がお願いし、30代のIT関係のサラリーマンの方に理事になってもらいました。実にうれしいです。これで、役員のバトンが引き継がれることになります。

その方は、不動産経営に興味があり、初めての賃貸物件の購入だったそうで、できれば今後も買い足していきたいとのことです。
他の新たに参加した2人の人とは・・・

一人は、大学生の息子さんを住まわせるためにこの区分を購入した地方在住のご婦人です。旦那さんは歯医者さんで、ご自分も介護関係の仕事をされているそうです。
その方は、大学生の息子さんの上に2人お子さんがいて、それぞれ東京の大学に通っているとき、南麻布などにやはり区分を買い、住まわせ、卒業して必要なくなると売っていたそうです。
今回は、息子さんの卒業後も賃貸にし、継続して所有する予定とのことで、さらに東京で区分を買い足したいとのことでした。

時々東京に出てきた際、息子さんの部屋に泊まるそうで、マンションの気になる点をいくつか指摘されていました。
・エレベーターの床と養生のための壁のカバーが黒っぽくて汚らしい。
・オートロックのドアが完全に閉まらず、手でこじ開けられる。
・裏の自転車置き場が、粗大ごみ置き場になってしまっている。
・残置自転車がたくさんあり、他から持ち込まれたものであることが明らかである。

その指摘はすべて、解決策を施すこととなりました。
さすが、不動産に関心がある女性の指摘は、生活者目線で的確でした。

もう一人は、大手航空会社の国際線のパーサーを長年され、定年となった方です。
レベルの高い接客業をされていたので、とても上品で物腰が柔らかです。
最近購入されたそうで、やはり自分年金が目的なのでしょうね。

賃貸用不動産を買われ、総会に出る意識の高い方は、かなりの方々なのだと感心した次第です。
早速、ビヤホールで親交を深めました。


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総会前の理事会

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八幡山の区分の理事会が昨日ありました。役員全員が出席と、素晴らしいです。しかし・・・

役員は、理事長、理事、そして監事の私と3人しかいないのです。
30戸弱のワンルーム中心のマンションで、実際住んでいる人は2、3人で、管理組合へ協力する意識が薄い所有者ばかりです。

でも、私たち3人の士気は実に高く、団結力も素晴らしいです。
2年半前に、3人が力を合わせ、あまりにもルーズな管理会社から、良い管理会社と言われているG社に替えました。
それにより、以前の管理会社が、汚水槽の点検清掃を全くしていなかったことが判明し、点検清掃を行うなど、良い運営になってきました。

ところが、管理会社の交代に伴う、管理費・修繕積立金の自動引落し先口座の変更で、その後の引落しができなくなったのが2件発生し、今現在も滞納額が膨らんでいます。
1人の人は財政的に苦しいとのことで、もう1人の人は引越して、居所さえ分からない状況です。

再三、G社の担当者には、
「電話、文書での催促、居所が分からない人には御社のノウハウで居所を探し、催促して下さい。」
と言い続けているのに、昨日の理事会でこの担当者は
「契約でこれ以上やる必要はないことになっています。もう、どう仕様もありません。」
と言ったのに対し、さすがに私たち3人は堪忍袋の緒が切れました。

「他の管理会社からの切り替えで、管理するマンションを増やしている御社では、このようなケースは多くあるはずで、解決するノウハウを持っているはずでしょう。あなたが知らなくても、御社の他の人が知っているでしょう。」
と迫ると、その担当者は、シブシブ会議室からオフィスに行き、上司に助けを請い、戻ってきました。

上司(と言っても50代の担当者より20歳は若い)は、さすがに話がわかり、実行力もあるようです。
「支払いを渋っている人には、総会で訴訟を行う決議をし、払わないようでしたら、実際訴訟を行いましょう。居所が分からない人には、入居者から仲介不動産会社を聞き、そこで、所有者の連絡先を聞き出してみます。さらに他にもやり方はあります。」
と、ようやく前進する気配になってきました。

理事会後は、3人で近くの居酒屋で夕食を兼ねる飲み会をしました。
理事長は、ソコソコ大きな建材会社の社長です。理事の方は、財閥系鉱山会社を定年退職し、JICAのバランティアをしている人です。立派なキャリアの人と話をするのは、有意義ですね。

大変仲の良い3人となり、7月の総会でまた顔を合わせますが、その時は、3人以外の新しい人も参加して欲しいと思っています。
そのために私が、来てくれそうな人に電話で勧誘することになりました。

管理組合の運営に苦労しているマンションは多いです。
たった一部屋の所有ですが、マンション全体がスラム化しないために、頑張らないといけませんね。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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