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新しいテナントが開店しました!

8月に退去告知があった吉祥寺物件の1階の飲食店(ショットバー)ですが、8月31日のブログで書いた通り、スムーズに次の入居申し込みが入りました。

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10月1日からの契約開始でしたが、店内改装工事をし、保健所への申請もあり、開店まで日数がかかり、ようやく本日11月30日の夕方17時開店となりました。

REALTA花スタンド

大家として私が贈った花スタンドが昼過ぎから飾られていました。

REALTA店内

前のテナントの店内と、カウンター・テーブル・テレビなどの配置は原則同じですが、床・壁・天井すべてリフォームし、シックでモダンな雰囲気に生まれ変わりました。

REALTA店内2

夜、落ち着いた雰囲気で、カウンター内の店員さんと話をしながらお酒を飲むのに、すごく適しています。

REALTA店内カウンター

カウンターの後ろの棚に洋酒のビンとグラスが並べられ、天井からワイングラスが吊り上げられ、カウンターの上にナッツが入った大きなビンが置かれているのも良い演出です。

さて、今回の新しいテナントのオーナーなんですが・・・
初めての顔合わせ出会った時にビックリ しました。
前のテナントの時の雇われ店長Mさんだったのです!

この方がやめてから、店長(?スタッフ)の方がすぐに何人も入れ替わり、退去告知が来たわけです。
契約締結までは、Mさんの希望もあり、また守秘義務もあり、前のテナントのオーナーには、入居申込者がMサンであることは言いませんでした。

居抜でしたので、新旧テナントの内装・設備・什器の買取交渉もあり、Mさんであることがわかると、対等な話し合いが出来なかったでしょうから、良い判断であったと思います。
今では、Mさんから前のテナントのオーナーにも挨拶をして、良好な関係だそうです。

今回は、オーナー自らが店内にいて、接客するので、一生懸命経営すると思います。
繁盛して、長くいてくれるテナントになって欲しいです。

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店舗の賃貸借契約しました‼

8月6日に退去告知が来た吉祥寺物件の1階店舗ですが、本日9月30日に新しいテナントと賃貸借契約をしました。契約開始は明日10月1日からです。

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入居申込書は8月末に入ったのですが、結構手間取りました。
何故手間取ったかは、今までのテナントのオーナーが居抜きを希望したからです。


契約では原状回復での退去でしたが、居抜きで新しいテナントが入ることを希望するのは当然ですね。スケルトンにする費用を考えれば居抜きだとはるかに退去費が抑えられます。なので、オーナーに
「そちらでも居抜きで入る新しいテナントを探しても良いですよ。」と伝えました。

そのオーナーとは頻繁に連絡を取りあったのですが、しばらくして
「契約終了期限までに新しいテナントが見つからなければ、居抜き専門業者が設備を〇百万円で買い取ってくれるんです。」と言い始めました。

そんな都合の良い話はおかしいなあと、私がネットで調べたところ、そうするためには大家である私の承認が必要ですし、退去後はその業者がサブリースをするというものです。
当然サブリースは大家にとって不利なものであることは間違いありません。なので、
「大家である私は、サブリースは受けないので、それを前提に考えてください。そして、居ぬき業者に店の設備・什器備品の査定価格を取ってもらうようにして下さい。」と伝えました。

その後、8月末に入居申込が入り、居抜きに関しての話し合いを進めたのですが、入居申込者はすべての設備・什器備品の引き取りを希望したわけでなく、什器備品はほとんど不用とのことでした。

仲介業者さんが両社の間に入り、ある程度の引き取り価格で合意しました。
そして、今までのテナントさんの解約日を11月5日から、9月30日までに早めてあげました。

店舗退去

その後、引き取る物そうでない物をハッキリするために、店内のすべてのものに必要、不用の貼紙を私と仲介業者でしました。
さあ、問題は解決したので、すぐに契約しましょうということになったのですが、何と!
既にとっておいた家賃保証会社の承認は、住居用のもので、店舗用のものでなかったために、審査のやり直しです。

その承認が9月27日に降りたので、ギリギリ9月末での契約締結となったわけです。
新しいテナントさんには長く営業を続けてもらいたいものです。

さて、その新しいテナントさんですが、何と!
今までの店舗と関係のある方でした。守秘義務があるので、今までのテナントのオーナーには言えませんでしたが、営業が始まればわかることですね。

大家をしているといろいろな人間模様を見るものです。

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店舗に入居申込が入りました!

吉祥寺物件の1階店舗に、8月28日入居申込が入りました。

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8月12日から募集を始めて半月で入居申込書を獲得出来たのですこぶる順調です。
やはり1ヶ月限定の専任媒介契約でしたので、仲介業者が頑張ってくれたからだと思います。

家賃保証会社の審査も通り、契約締結、入居まで至る確率はかなり高いと思います。
申し込んできたテナントも飲み屋であり、現在のショットバーの設備、什器備品は引き継ぐものとそうでないものがあるそうで、今までのテナントとこれから相談です。

今までのテナントは8月6日に退去告知をしてきたので、3か月後の11月5日まで契約はあるのですが、既に営業はしていないので、早く次のテナントが契約すれば、その前日までの契約期限にすることを約束しています。

古いテナントにとっても新しいテナントにとっても、そして大家である私にとっても良い退去、入居の、ハッピーな三方得になればと思います。

さて、今日は8月31日で暦上は夏の最終日ですね。
今年はものすごい酷暑でしたので、体の疲れはありましたが、体調を崩すことなく夏を乗り切ることが出来ました。
9月いっぱい暑いことを覚悟しています。気を抜かずに、涼しくなるまで、良い体調を続けたいと思います。

8月初めに受けた健康診断の結果が来ました。大半は異常なしで、異常があるものも少しの基準値オーバーです。
その中で、尿酸値が基準値を0.6超えていました。
これに関しては、健康診断当日の最後に、私と妻同席でお医者さんからの説明があり、
「ビールを毎日1Ⅼ飲んでいるのが原因だと思います。休肝日を週2日作ってください。」と言われたので、妻はしてやったりで、それを私に強要します。

ノンアルコールビール

なので、週2日はノンアルコールビールを飲むことにしました。
意外と美味しくて、イケます。続けられそうな気になっています。

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テナント募集、専任媒介契約で

8月6日に退去告知が来た店舗のテナント募集を始めました。

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店舗の募集は、駒沢大学物件と八王子物件で経験はあるのですが、その時はいつもその物件の住居の募集依頼をしている仲介業者さんが、すんなりとレンタルカフェと理容院を獲得してくれました。

今回は吉祥寺物件で、いつもの仲介業者さんより、店舗専門の仲介業者の方が客付力が強いのではと、をネットで検索してみました。
するとすぐに吉祥寺支店がある店舗専門のA社を見つけられたので、電話をして相談に行ってきました。

支店長さんが対応して下さり、誠意もあり、現在の店舗の賃貸相場なども調べてくれて、賃料、敷金なども提案してくれました。
ただ、支店がまだ新しく、従業員が3人しかいなくて熱気を感じられませんでした。

吉祥寺の地元の仲介業者No.1のB社には、いつも住居の募集を頼んでいます。
店舗募集の窓口は、本社なのか、いつも頼んでいる支店なのか分からなかったので、支店に電話をしてみると、若い男性が、
「店長が不在なので、戻ってきたら聞いて、折り返し連絡します。」
とのことで、しばらくしてちゃんと電話は来たものの
「副店長のXが対応しますが、Xは現在休暇を取っていて、3日後の月曜に出社しますので、連絡してください。」
と頼りなく、熱意のない対応です。

私の物件の周辺で、店舗の募集をしているところがあるのでは、歩いてみると、7軒隣でテナント募集の看板が張られています。
そしてその看板は、私がいつも住居の募集をお願いしているC社のでした。

懇意にしている担当者に電話をし、C社に行き担当者と話をしていると、すぐに店長らしき人が話に加わってきて、
「実は私は渋谷支店から来たので、店舗はたくさん取り扱ってきたので、口を挟まずにはいられなくなってしまいました。」
と、店舗の募集についていろいろ経験を話してくれます。

「退去するテナントは当然居ぬきを希望しますが、そのまま次のテナントにぴったり合う居ぬきはなかなかないので、1ヶ月くらいたったら、契約書通り原状復帰してもらうべきですね。ただ、完全なスケルトンにすると、内装費がかかりすぎるので床や天井などは残しておいた方が良いですよ。」

さらに、店長はすぐに内部を見せてもらえませんか? というので、私は担当者と一緒に開店前の店内に入り、写真を撮ったり、設備や什器を確認してきました。
さらには、地下の貯水槽を撤去して、倉庫として使える部屋の内法を測りました。

「専任でやらせてください!」とやる気満々ですので、それに応える(賭ける?)ことにしました。
但し、1ヶ月です。すぐに専任媒介契約書を交わし、募集を始めてもらいました。

C社がやる気に燃えて、テナントを獲得することを期待します。
でも1か月以内に獲得できなかったら、A社、B社、さらに他の仲介業者に、一般媒介で募集をお願いします。

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退去1ヶ月丁度での入居申し込み

7月11日に退去した駒沢大学の物件に、本日8月10日入居申込書が入りました。

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ギリギリ1ヶ月以内での入居申込みで、ホッとしました。
問合せ・内見は、かなりの数あったのですが、リフォーム・クリーニングの完成が遅くなってしまったのが原因かと反省していました。

不動産仲介業者さんがお盆休みに入ってしまいますので、“入居者募集が長引いてしまうなぁ”とあきらめかけていた時なので、うれしかったです。
入居申込書を獲得してくれた仲介業者さんも、今日がお盆休み前最後の営業で、19日まで休みでしたので、ラッキーでした。
家賃保証会社の承認も今日中に取ってくれたので、契約、入金、入居もまず間違いないところです。

さて、今回のクリーニングでは、エアコンを分解して、今まで以上の洗浄をしました。

エアコン洗浄

16畳用の大きなエアコンです。
カバーを上げて、フィルターを取って洗浄しようとしたのですが、カバーが2重になっていて、中に埃がたくさんついていたので、

エアコン分解洗浄

ネジを外して、カバーを取り外し、流しで洗いました。

エアコン分解洗浄3

このエアコンは、埃を自動的に掃除してためるユニットが付いています。

エアコン分解洗浄4

ユニットを外し、埃をできるだけ除去しました。

エアコン分解洗浄フィン

そして、見えているフィンの部分には、市販のエアコン洗浄スプレーを吹きかけました。
(やっている最中の写真を撮り忘れ、終了してからスプレーの写真を撮りました。)

エアコン分解洗浄5

洗浄したユニットとフィルターのセットです。
これを取り付けて、

エアコン分解洗浄ファン

今回はさらに、下の羽の中にあるファンの洗浄も行いました。
これもやっている最中の写真を撮り忘れましたが、フィンの洗浄と違い、洗浄した液が垂れてきてしまいますので、垂れる液をためるビニール袋を取り付けての作業でした。
この作業をやったことも、入居者獲得の要因であったと思いたいです。

もっと進んだエアコン洗浄は、カビキラー+蓄圧式噴霧器での洗浄で、それを行うためのカバーを購入していますので、今度行ってみたいと思います。

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プロフィール

Akira Hata

Author:Akira Hata
吉祥寺から西新宿に引越し、2019年1月にアパートタイプのミニホテルを開業しました。区分の大家から、一棟、そして、太陽光発電、コインランドリー、さらに旅館業と事業を増やしてきました。現在の所有物件は4棟、4区分、計53戸+宿泊室5部屋を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。賃借した区分でマンスリーマンションも行っています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。
2018年、新所沢の築古アパートを全空にして、土地として売却。年末に西新宿の建物が竣工。
2019年、アパートタイプのミニホテル「STUDIO INN 西新宿」開業。
所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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