西新宿の土地の引渡しを受けました!

8月4日に西新宿の土地の引き渡しを受けました。

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最近大手ハウスメーカーが、土地代63億円を払ったものの、地面師の詐欺により、購入できなかった事件がありましたので、緊張した引渡しの手続きでした。
(まだ、登記が上がってきていないので、100%は安心できないのでしょうか?)

まあ、そんなことを考えていても仕方がないので、どんどん前に進めなくてはです。
今までの基本設計は妻の兄がやってくれていました。すでに設計会社をリタイアしていますが、一級建築士です。
しかし、「確認申請を取る詳細な設計は、現役であるこの設計事務所とやって下さい。」と、ある設計事務所を紹介され、2回の話合いの末、そこと契約することになりました。

詳細な設計が決まったら、建設会社は相見積もりで決めさせてもらおうと思っています。

それと並行して、自宅を売却するために、9月に仮住まいに引越しをしようと思っています。空家にして、内見できるようにしての売出しです。今回は、初めから複数社に依頼する一般媒介で、短期間で希望に近い金額で売却したいです。

今の予定では、工事の中間金を払う時期には、自宅を売却した資金を充てる必要があるというところです。
工事の着工は今年の11月~来年2月、中間は来年2月~6月、竣工は8月~11月と言うところです。

さあ、西新宿プロジェクト新築のスタートが切られました。マラソン同様途中で足をつるようなトラブルもあるでしょうが、資金ショートせず、しっかりゴールしたいと思います。

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区役所、保健所、消防署回り

買付けを入れている土地で、間違いなく私と妻のやりたいことができるのか、契約までに調査、確認しておかなくてはなりません。

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なので、6月14日に買付申込みをしてから、すぐ区役所の建築指導課に行き、私たちが建てたいと思っている施設は、この土地で出来るのかを聞いてきました。さらには保健所にいき、やはり同じことを聞いてきました。
その結果としては、可能であるとのことでした。
消防署にも行ったのですが、担当の方がいらっしゃらなくて、簡単なチラシをもらっただけでした。

実はその前に買付けを入れた他の土地では、保健所で
「ここは第一種文教地区のようで、あなたがやりたいと思っていることはできないと思います。都市計画部で確認してきてください。」
と言われ、やはり、その通りで出来ないことがわかり、
“これは思いのほか大変だぞ。”と思ったものです。

今回のは実現可能なことが分かったわけですが、商業地でありながら、二種住居地域も混じった土地で、思いのほか容積率が取れません。
地下を掘る案で、一級建築士である妻の兄に、大急ぎで図面を書いてもらいました。
それを持って、義兄にも同伴してもらい、また区役所の建築指導課に行き、図面案で問題があるか? 道路斜線、高度斜線、建蔽率・容積率などの確認をしてもらいました。

それからすぐ保健所に行き、その業種の建物として、図面のチェックをしてもらいました。いくつかの変更を指示されました。
消防署に電話したところ、担当者の都合がその日は埋まっているので、2日後に行き、消防設備、避難経路等について、指示を受けました。

コインランドリーをオープンした際の、保健所、消防署に行き開業申請の手続きをした経験が、役に立ちました。
契約前に、フルスロットルで調査を行いました。

それと並行して、金融機関に融資のお願いですね。
今回は、土地の購入と建物の建設を合わせた融資で、そのための資料を、金融機関から言われたらすぐ出しています。
建設の見積書も必要とのことで、建設業者さんに行き、建てたい建物の説明、見積書作成のお願いもしてきました。

もちろんローン条項は付けてもらいますが、契約したら、もう完全に実現に向けてスタートです。
その契約はもう目の前です・・・

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土地の買付け入れています。

ここ1か月くらい土地探しをしています。4階建くらいを建てられる土地です。

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私と妻で、ネットで探し始め、建蔽率・容積率が60%・300%のものなど結構有り、その通りに建てられるものだと思い、問い合わせをしましたが、ほとんどは前面道路により容積率が160%などになってしまうものばかりでした。
4階以上を建てられる土地は非常に少ないことに驚きました。

たまに、商業地域、近隣商業地域で、表記している建蔽率・容積率が建てられるものが出てくるのですが、バカ高いです。
値段付けは良くできているものです。

ある方から、「その手の土地は表に出ないうちに売買されてしまうことが多い。」と聞かされたので、複数の大手不動産会社の吉祥寺支店に良い土地が出てきたら、教えてくださいと声を掛けてもいます。

中古の一棟賃貸マンション、アパートなどは、昨年が値段も需要件数もピークで、今年は下がっていると、仲介業者さんも金融機関さんも言っていましたが、都心の土地はまだまだ高値で、落ちる気配がないそうです。

探していてまさにそう感じます。
実は私たちがやろうとしているのは、普通の賃貸ではないので、それができる用途地域が限られてきます。
(わかる人にはわかってしまいますが、実現が具体的になってからお話しします。)

実はすでに3回買付申込書を書きました。
1回目のは、都心の巨大ターミナル駅にほど近いところで、現状駐車場です。
妻がすごく気に入り、ただ、やはり容積率は表示通りには取れず、160%になってしまうのですが、高台で、地下を作りやすい土地なので、買付申込みを入れました。

翌日区役所と保健所に行き、その土地で私たちがやりたいことを話すと、何と!できないというのです。用途地域は問題ないのにです。
第一種文教地区に指定されているからとのことなのです。(全くそんな雰囲気ではないのですが・・・)
残念ながら見送りです。

2回目のは、大きな公園に隣接した超希少な土地なので、買付けを入れたのですが、もともと私たちの希望以上に大きな土地で、借地とはいっても予算を超えており、傾斜地で、大きな木3本を残さなくてはいけないなど地主さんの要望がかなりきつくて、断念しました。

そして3回目の買付申込みを先週行いました。
建蔽率80%・容積率600%の商業地域が半分を超えており、残りが60%・300%の第二種住居地域で、それをネットで見たときは飛び上がって喜んだのですが、前面道路で計算するとすぐに、容積率は300%、200%なことは、さすがに苦い経験からすぐにわかりました。

買付申込書を書いてすぐ、区役所の都市計画課に行き、建築の手引きをいただき、説明を受けるとと、道路斜線、北側斜線、日影制限等いろいろな規制があることがわかり、さらに容積は削られてしまうことがわかりました。
(一応私は10年くらい前に、宅地建物取引主任者の試験に合格しています。だんだんその時に勉強したことを思い出してきました。)

しかし、すごく良い立地ですので、やはり地下を掘ることにより、私たちのやりたい容積を確保し、土地の購入を実現させたく、建物の図面も書きいろいろ調査を行っているところです。

さて、どうなりますことか・・・

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物件探し始めました。

八王子一棟物件の売却を始めるとともに、物件探しを始めました。

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最後に購入したのは、駒沢大学一棟物件の2013年に7月です。
ラッキーなことにその年の9月に東京オリンピックが決まり、不動産価格がグッと上がりました。
それ以後も、もし良い場所で割安の物件があったらと、健美家などをチラチラ眺めていたのですが、全く見つけることができず、ほとんど見なくなってしましました。

そして、太陽光発電やコインランドリー等の不動産賃貸以外の事業を始めました。

その間、区分を2つ売り、かなりの売却益を得て、さらに八王子の一棟物件の売却をしようとしているわけです。
でも今度はやはり、不動産を購入しようと思います。

次に私が求めている不動産は何かというと・・・
まだ、調査・研究し始めたところなので、決意が固まったら公言したいと思います。

ネットでそれにふさわしい物件がないかなと、いろいろ探してみたのですが、見つかりません。
大きな建蔽率、容積率を必要とするのですが、結構希少価値で、表に出ずに取引されることの多いそうなので、すでに大手不動産会社の吉祥寺支店及び地元の不動産仲介業者さん複数に声をかけました。
現在まだ高値の状態なので、半年、1年くらいは良い物件が出てくるまでジックリ待つつもりです。

鶴見川

さて、プライベートなことですが、理由あって、ほぼ毎週土曜日にボートの練習をすることになりました。
場所は鶴見川で、自宅から1時間半かかり、結構大変なのですが、来年春まで続けるつもりです。

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太陽光発電予定地を変更

7月の賃貸住宅フェアで、売電価格36円/kwの低圧太陽光発電(50kw以下の小規模)がまだ販売されているのを知り、そのご説明を受け、購入の申込をしました。

場所は四国です。遠方な点は気になったのですが、日照時間が長く、昨年購入を検討した甲府のより借地代が安いので、実質利回りが10%を超えるので、非常に前向きでした。
さらに以下の理由もありました。

・ 平成26年4月からは売電価格は32円/kwとなっており、27年4月からは28円でほぼ決まり、その後もドンドン下がっていく。本来は26年3月までの36円/kwのを購入する最後のチャンスです。
・大きな土地を割っての低圧太陽光発電ができなくなることが、経済産業省から7月に発表されたので、2000万円程度での野立て太陽光発電の購入も、もう最後のチャンスです。

ところがその四国の太陽光発電ですが、地元の建設会社である販売会社から、
「お客様の予定地は工事着工が遅れそうなので、他の場所に移っていただくことになりました。」とのことです。
良いと思っていた初めの予定地ですが、次の場所もまずますだったので、とりあえずOKし、いつ現地視察をするかの日程調整を担当者としていました。

すると今度は
「先に契約したお客様の予定地が都合により中止になったので、お客様の場所に移ることになりました。申し訳ありません。お客様は売電価格32円のところに移っていただけないでしょうか?」
私は憤慨し、予定通り36円のところを確保するか、32円のにするなら、価格を下げて、同じ利回りになるよう要求しました。

どうもおかしいです。土地は販売会社が地主から借りて、私に又貸しする予定なのですが、地主からの確約が取れていないようです。
経産省が認可はしたもののそのような理由で工事の着工ができないところがかなりあり、経産省は認可を取り消す方向との新聞記事を読んでいましたが、正にその状況のようです。

他に売電価格36円の野立て太陽光発電はないかと探したところ、びっくり! 都心から1時間の千葉県内にまだあるじゃないですか!
8月20日に販売会社の担当者と会い、説明を受け、翌21日に千葉駅で待ち合わせをし、車で現地を見せてもらいました。
土地は、このあたりの大地主である販売会社の社長のであり、多くは林で、その林を今、太陽光発電に開発していると言うところです。

私の予定地は既に伐採伐根が行われ、整地作業が行われていました。近くでは、すでに発電が始まっている同じ会社が販売した太陽光発電もあります。
すぐに気に入り、申込をしました。都心から近いのに、地代等を引いた利回りは10%を超えます。

9月着工、11月完成予定です。さあ、融資の手続きなど、準備を急ぎます。

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不動産投資<br /> の収益物件

target="_blank">不動産投資の健美家











プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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