物件探し始めました。

八王子一棟物件の売却を始めるとともに、物件探しを始めました。

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最後に購入したのは、駒沢大学一棟物件の2013年に7月です。
ラッキーなことにその年の9月に東京オリンピックが決まり、不動産価格がグッと上がりました。
それ以後も、もし良い場所で割安の物件があったらと、健美家などをチラチラ眺めていたのですが、全く見つけることができず、ほとんど見なくなってしましました。

そして、太陽光発電やコインランドリー等の不動産賃貸以外の事業を始めました。

その間、区分を2つ売り、かなりの売却益を得て、さらに八王子の一棟物件の売却をしようとしているわけです。
でも今度はやはり、不動産を購入しようと思います。

次に私が求めている不動産は何かというと・・・
まだ、調査・研究し始めたところなので、決意が固まったら公言したいと思います。

ネットでそれにふさわしい物件がないかなと、いろいろ探してみたのですが、見つかりません。
大きな建蔽率、容積率を必要とするのですが、結構希少価値で、表に出ずに取引されることの多いそうなので、すでに大手不動産会社の吉祥寺支店及び地元の不動産仲介業者さん複数に声をかけました。
現在まだ高値の状態なので、半年、1年くらいは良い物件が出てくるまでジックリ待つつもりです。

鶴見川

さて、プライベートなことですが、理由あって、ほぼ毎週土曜日にボートの練習をすることになりました。
場所は鶴見川で、自宅から1時間半かかり、結構大変なのですが、来年春まで続けるつもりです。

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太陽光発電予定地を変更

7月の賃貸住宅フェアで、売電価格36円/kwの低圧太陽光発電(50kw以下の小規模)がまだ販売されているのを知り、そのご説明を受け、購入の申込をしました。

場所は四国です。遠方な点は気になったのですが、日照時間が長く、昨年購入を検討した甲府のより借地代が安いので、実質利回りが10%を超えるので、非常に前向きでした。
さらに以下の理由もありました。

・ 平成26年4月からは売電価格は32円/kwとなっており、27年4月からは28円でほぼ決まり、その後もドンドン下がっていく。本来は26年3月までの36円/kwのを購入する最後のチャンスです。
・大きな土地を割っての低圧太陽光発電ができなくなることが、経済産業省から7月に発表されたので、2000万円程度での野立て太陽光発電の購入も、もう最後のチャンスです。

ところがその四国の太陽光発電ですが、地元の建設会社である販売会社から、
「お客様の予定地は工事着工が遅れそうなので、他の場所に移っていただくことになりました。」とのことです。
良いと思っていた初めの予定地ですが、次の場所もまずますだったので、とりあえずOKし、いつ現地視察をするかの日程調整を担当者としていました。

すると今度は
「先に契約したお客様の予定地が都合により中止になったので、お客様の場所に移ることになりました。申し訳ありません。お客様は売電価格32円のところに移っていただけないでしょうか?」
私は憤慨し、予定通り36円のところを確保するか、32円のにするなら、価格を下げて、同じ利回りになるよう要求しました。

どうもおかしいです。土地は販売会社が地主から借りて、私に又貸しする予定なのですが、地主からの確約が取れていないようです。
経産省が認可はしたもののそのような理由で工事の着工ができないところがかなりあり、経産省は認可を取り消す方向との新聞記事を読んでいましたが、正にその状況のようです。

他に売電価格36円の野立て太陽光発電はないかと探したところ、びっくり! 都心から1時間の千葉県内にまだあるじゃないですか!
8月20日に販売会社の担当者と会い、説明を受け、翌21日に千葉駅で待ち合わせをし、車で現地を見せてもらいました。
土地は、このあたりの大地主である販売会社の社長のであり、多くは林で、その林を今、太陽光発電に開発していると言うところです。

私の予定地は既に伐採伐根が行われ、整地作業が行われていました。近くでは、すでに発電が始まっている同じ会社が販売した太陽光発電もあります。
すぐに気に入り、申込をしました。都心から近いのに、地代等を引いた利回りは10%を超えます。

9月着工、11月完成予定です。さあ、融資の手続きなど、準備を急ぎます。

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引き渡しを受けました。

昨日、5月31日に契約した物件の引き渡しを受けました。
2か月もかかったのは売主さんのお子さんたちの終業式を待っていたからです。

準備は十分あったはずですが、前日にブログには書けない思わぬ事態が重なって起きました。やはり一棟物件の購入にはいろいろなことが起こりますね。

昨日の引き渡しは、ほぼ順調に1時間40分で終了しました。
受け取った鍵をもって、すぐに現地に行き、オーナーが引越しした4,5階を、リフォーム業者さんに見てもらい、見積もりを頼みました。

以前オーナーがまだ住んでいるとき、夜に中を見せていただいたのですが、物が何もなくなり、明るい昼間だと、全然感じが違います。
4階のリビングダイニングは約15畳なのですが、角部屋で窓が多く、とても素晴らしい。
汚い壁紙、古びたキッチンなどをきれいにリフォームすればですが・・・

NB5F.jpg

4,5階からの景色がまた素晴らしいです。曇りでしたが開放感抜群です。
現在は曇りガラスなのですが、透明ガラスにしようと思います。

NBセミ

さて、リフォーム業者さんが帰った後で、いろいろ点検していると、塀に抜け殻から出てきたばかりの蝉が止まっていました。
なんか縁起がいいですね。引き渡し日に、この物件の敷地内から蝉の誕生です。
「いい子、いい子」と撫でたら、飛んで行って、街路樹に止まりました。

NBセミの穴

抜け殻の下をよくよく見てみると、幅5cmくらいの小さな土から、幼虫が出てきた穴があります。
1年間、こんなところで育っていたんですね。
小さな感動です。

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金消契約終了

昨日仕事帰りに、法人の代表である妻と待ち合わせをし、信用金庫に行ってきました。
7月末日に行う引き渡しに先駆け、金銭消費貸借契約を事前にしてしまうためです。

賃貸物件として、11件目の購入となるわけですが、引き渡しの前に金消契約をするのはあまり記憶にありません。特に夜やるのは、初めてだと思います。午後の7時ですから、とっくに信用金庫は閉店していて、裏口から入りました。

例により書類は山ほどあります。
法人で購入するので、ほとんどはゴム印で済むのですが、連帯保証人は妻と私の個人で、どういうわけか個人の欄は、手書きでないといけないとのことで、住所、名前などを何回も書くので大変です。

1時間ほどで終わりました。
これで引き渡し当日の作業はかなり減り、短時間で済むことになり、ありがたいです。

でも、よく考えてみると、署名・捺印を何か所もしておきながら、契約書の条文は全く読んでいません。
この信用金庫は、私たちのメインバンクで、以前にアパートローンや、市の融資の契約もしているので、問題はないでしょうが、本来なら事前に契約書を見せてもらっていないと、じっくり読んで、納得することはできないですね。

しかし、じっくり読んで、ここを変えてほしいといっても、貸す側は契約書は変えることはできませんというところでしょうか・・・

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ようやく引き渡しを受けます。

5月31日に契約した中古RC5階建物件の引き渡し日が7月末に決まりました。

もちろんこんなに日にちが開いたのは初めてです。売主さんのお子さんの学校の終業式を待っていたからです。
2カ月も空いたので、ちょっと気が緩んでしましましたが、有難いこともありました。

リフォーム・仲介手数料の融資がちょとしたトラブルで遅れていたのですが、数日前に降りることが決まり、引き渡し日に間に合いました。
非常階段と屋上の柵が錆びて、塗装がはげ落ちているのですが、その見積りもとり、すぐに工事に入ることもできそうです。

この物件の一番の懸案は、3階の事務所が4月に空室になり、現在募集中なのですが、埋まるかどうかです。
昨日、売主さんが募集を依頼している物件のすぐ近くの不動産屋さんと話をしてきました。

問い合わせの件数は、かなり少ないとのことです。
引き渡しが済んだら、すぐに募集条件を下げようと思います。現在の家賃より1万円下げ、保証金は4カ月を1カ月にします。

4階、5階の住居もすぐにリフォーム業者さんの見積もりを取り、工事にかかりたいと思います。
事前に中を見せてもらいましたが、24年間ほとんど手が加えられていないので、全面的なリフォームが必要です。どちらの階も和室があるので、洋室への変更がマストです。

できるだけ早い満室稼働を目指して頑張ります。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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