吉祥寺の超一等地物件

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収益物件を得意とする不動産会社から、ビックリする物件を紹介されました。
吉祥寺の中心部の商業ビルです。もちろん私も前から知っています。角地にあり、とても目立つビルです。

建物は鉄骨8階建、延床約100坪、築約20年。土地は約20坪ですが、道に面している部分が多く、とても大きく見えます。
価格は1憶円台半ば後半、満室想定利回り約11%。素晴らしいですね。
買えるのならぜひ欲しい物件です。現在は事情があり、空室がありますが、満室にする自信アリです。

ただ、吉祥寺の中心部ですから・・・
お寺が地主の借地権です。
借地権料はワンフロアー分の家賃がそっくり吹っ飛んでしまう高さです。

でも、融資が通るのなら、買いたいと思い、私のメインバンク(アパートローンの借り換えにより、3月からなったばかりですが)である信用金庫に、この物件の資料を渡しておきました。
そうしたら、一昨日電話があり、
「審査が終わったので、説明しますから、来てください。」
とのことで、昨日の夕方行ってきました。

この物件の積算を、建物、土地に分けてきっちり行っていました。
やはり、何掛けかされていて、借地権もモチロン割り引かれています。
地価が坪400万円を超えていても、狭いし、鉄骨で20年だと、本当に積算は出ませんね。

収益性の計算もされていますが、経費率・空室率控除として、家賃で4割以上が引かれ、ローン返済額では逆に割り増しされ、こちらも厳しい数字です。
まあ、満室の家賃でも、フルローンの返済額+借地代がその約70%ですので、キャッシュフローは薄いですね。

1憶円近く自己資金を入れないと購入できませんので、撤退です。
しかし、正式に買付申込をしてもいないのに、ここまでちゃんと審査してくれていたのは実に有難いです。
メインバンクを持ち、担当者が付いたことに感謝です。

さあ、次は融資が出て、買える物件を探し出します。

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不動産投資<br /> の収益物件

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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