2棟の物件を視察

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順番としては、区分の売却⇒新たな1棟物件の購入なのですが、仲介業者間から頂いた情報でとても興味のある物件が2つあったので、昨日5/28に見てきました。
どちらも表に出ていないので、その点もひかれました。

1つは中央線の駅から徒歩5分以内の物件です。吉祥寺よりは八王子方面になりますが、駅周辺の開発が進み、かなり栄えています。
そしてその物件は商店街の端にあり、駅まで歩く道も最高に良いです。

物件の作りも長方形の実にシンプルなもので、メンテナンスもしやすそうです。
しかし、外観をじっくり見て、階段を上がり、廊下を歩いてみると・・・

これは間違いなく重量鉄骨造です。業者さんからの販売図面には大きく「R造」と書いてあったので、てっきり鉄筋コンクリート造だと思っていました。
そして販売図面の下の方をじっくりと見てみると「鉄骨造」と書かれています。

紹介してくれた担当者に現地から電話をすると、SとRを間違えたとあっさり認めましたが、「S銀行では20年以上の融資が出ます。」とあまり気にも留めていない様子です。
この物件は築20年弱ですので、耐用年数の残存は約15年です。

私はできれば、メインバンクの信用金庫から借りたいと思っていますので、そこでは法定耐用年数までしか出ないので、S造とRCでは大きな差があります。

積算価格を、以前その信用金庫が別の物件で出してくれた計算式でやってみました。
土地は、路線価×敷地面積
建物は、一般的な建築価格×床面積÷耐用年数×残存耐用年数

その合計は、私が指値を入れようとしていた価格に全然届きません。
一応、信用金庫に物件資料を渡そうと思いますが、私が望む融資金額は無理だと思います。


もう一つは、中央線の吉祥寺より都心に近い駅からバス便もしくは西武新宿線の駅から5分以内です。
かなり太い道に面したエレベーター付きのRCです。
築20年を超えていますが、修繕が行われ、玄関周りは特にきれいです。

立地は相当良いです。建物もかなり良いグレードです。間取りもバストイレ別、2人~3人で暮らせる広さがあり、客付は問題ないところです。

欲しいですね。仲介業者さんが出した積算価格は、ほぼ出値と同じです。
でもその物件の価格は・・・

3億円を超えています。融資が9割出ても、1割+諸経費は、売りに出している区分の売却額を充当しても足りません。う~ん、こちらも無理ですね。

良さそうな物件をいろいろ見て、目利きを磨き、私が買える範囲の良い物件を探したいと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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