新築と中古

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今回購入した国分寺の物件ですが、延べ床面積200坪弱、全24戸とそこそこ大きいので、前所有者から受け継いだ書類はダンポール箱2つとかなりの量です。

ボチボチと中を確認しているのですが、建物の工事請負契約書が入っていました。
図面が綴じられているので厚さが10cm弱あります。
その冒頭に請負金額が書かれているのですが、その金額とは・・・

1憶8200万円、坪約93万円です。
21年前のバブル期まっ盛りの建設ですから、めちゃ高いと思ったのですが、先日、9/17の「土地活用&新築不動産投資セミナー」でお聞きした、700万円÷25㎡×3.3=92.4万円/坪とほぼ同じです。

土地は路線価から計算すると約7500万円ですが、路線価は実際の取引価格の8掛けと言われていますから、10/8をかけると、約9400万円です。

なので、今、土地を買い新築RCだと、1憶8200万円+9400万円=2億7600万円ですね。

実際は建物が21年たって、耐用年数の47年から引くと26年です。なので、それから割り出すと
1憶8200万円×26/47=1憶68万円
土地を加えると
1憶68万円+9400万円=1憶9468万円、約1憶9500万円です。

私が購入した値段はそれよりかなり安いです。
また、費用を抑え、うまくメインテナンスできれば、47年よりはるかに長く持つと思います。

この通りだと、新築より中古が得と言うことになります。
まあ、2億7600円かけて、土地からの新築でも、月額家賃はせいぜい180万円程度、年間2160円、表面利回り7.8%くらいと思われるので、大家さん仲間の方々なら、まずはやりませんね。

新築のRCは、やはり、一種(土地の坪単価/使用できた容積率)が高い、割安の土地を見つけ、建設費も相場よりいかに下げるかと言う、厳しい状況を乗り越えて、ようやく実現だと思います。

かなりの工夫が必要です。

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そうですね。
ほんと、お土地しだいですね。

kamochan、コメントありがとうございます

先日のセミナーの後の懇親会で、kamochanの今回の新築の話もでて、みんなですごいなあと感嘆していました。

とてもいい場所ですね。予定通り竣工することをお祈りしております。
プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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