坪128万円と385万円の違いは?

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新聞のチラシの折り込みチラシで「おっー!何だこりゃ。」とビックリさせられるのがありました。

土地62.52坪、7,980万円、坪単価が128万円です。
それだけなら、吉祥寺界隈ではちょっと割安な土地だなと言うだけなのですが、その土地は何と・・・

井の頭公園に隣接しているのです。
同じように隣接した土地が坪385万で、1年くらい前に出ています。
この3倍以上の坪単価の違いは一体何なのでしょう?

☆坪385万円の土地
 ・吉祥寺駅から徒歩5分、井の頭公園のほぼ中ほどに隣接
 ・南が井の頭公園で高台の土地、井の頭公園に直接出入りできる扉あり
 ・建蔽率、容積率は確か50%、100%(もしくは40%、80%)
★坪128万円の土地
 ・吉祥寺駅から13分、井の頭公園駅から4分、井の頭公園の南西の端に隣接
 ・古屋あり、道路を挟んで神田川
 ・建蔽率、容積率は30%、50%。都市計画公園、埋蔵文化財包蔵地内

後者の3行目が、とても引っ掛かりますね。仲介業者に電話でいろいろ聞いてみました。
建蔽率、容積率が30%、50%なんて、この辺で見たことありませんでしたが、間違いなくそうだそうです。ビックリですね。
都市計画公園は昭和40年くらいに決まり、井の頭公園に吸収させられるのですが、いつそうなるのかは未定で、家を建てるのに問題はないそうです。
埋蔵文化財包蔵地内も、家を建てる際、発掘調査をする義務はないとのことでした。

やはり坪単価が安いのは、容積率が50%なので31坪の家しか建たないことが理由ですね。
そしてもう一つ理由があるそうで、私もジョギングで見に行きましが、建っている家はまだまだ使えます。
しかし、それは建蔽率、容積率違反で、そのまま使うのなら銀行融資が下りないので、現金で買うしかないそうです。

神田川の脇なのは、チョッと氾濫が怖いですが、まず大丈夫だと思います。
環境が良いので、お得な土地ではあると思いますが、井の頭公園に吸収させられるために、いずれ買い取られるかもしれないと言うのは住んでいて落ち着かないかもしれません。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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