自宅の近くに出た借地権の土地

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1か月くらい前に新聞の折り込みチラシに、自宅の近くに借地権の土地が出ていました。
113坪で12,980万円です。借地とはいえ、坪115万円なので、全然ダメだと思い見送っていました。

1週間くらい前に、その仲介をしている大手不動産会社の前を通ると、同じチラシが置いてありましたので、手に取って、ヨクヨク見てみると・・・
“待てよ。ひょっとしたらいけるかも?!”

と言うのは、建蔽率、容積率が60%、200%だからです。
新築RCセミナーでできるだけ有効な建て方の話を聞いたし、木造4階建の見学会にも行くので、目一杯建てられたら、どうなるんだろうと、電卓を打ってみました。

113坪×3.3×200%=745.8㎡
745.8㎡÷25㎡=29.8戸

共有部分を差し引いて、また25㎡より少し狭くても良いとして28戸
28戸×9万円×12カ月=3,024万円

建物が17,000万円で収まれば、表面利回り10%超。
借地権では高い利回りではありませんが、自宅の近くで、自主管理ができるので、キャッシュフローがちゃんと出るのではと思われました。

賃貸マンション、アパートの設計の専門家の方に、見てもらったところ・・・

全くダメでした。
南道路、北側の隣地は第1種低層住居専用地域であり、厳しい日照規制、さらには高さ規制もあるので、3階建が精いっぱいで、建て方によっては、隣地に近い部分は2階しか建たず、150%がせいぜいとのことでした。

南道路は日当たりが良くて、自宅としては良いのですが、賃貸物件では目一杯建てるために北側道路の方が良いですね。一つ勉強になりました。
できれば小ぶりな新築を、近いうちに建ててみたいです。

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ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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