施主支給の区分リノベーションを見学

一昨日の23日夕方、以前職場が道をはさんで隣だったTさんのリノベーション区分物件を見に行きました。

場所は方南町です。方南町は、以前ビーフンの進藤さんが設計した新築アパートを見学に行ったことがあります。
しかし、方南町って、ディープですね。地下鉄丸ノ内線の中野坂上駅からの支線の終着駅です。
なんで、3駅だけの支線ができたのか不思議ですが、方南町駅の手前に車両管理工場があるので、それで作っちゃたのではと勝手に思ったりしてます。

Tさんの物件は、駅を降りて、商店街から閑静な住宅地に入り、5分足らずのタイル貼の瀟洒なマンションです。築約30年なのですが、全然古い感じはありません。エントランスもエレベーターも廊下もとてもきれいです。

22、23、24日の3連休でオープンルームをしていて、私が着いて、偶然にもすぐにTさんが、奥さん、お子さん2人を連れて、到着しました。

ドアを開けると、窓の外、バルコニー越しに緑があり、下には川が流れて、その向こうの建物が程よい遠さで見えます。
間取りはダイニングキッチンとベッドルームの1DK、33㎡です。

方南町、ダイニングキッチン3

部屋はほぼ白で統一し、フローリングは少しピンクがかっています。
写真の右がバスルーム、閉まっている扉がトイレです。

以前はバスルームの場所に3点ユニットでした。
今なら当然バス・トイレ分離ですが、30年前だと広くても3点ユニットなのが結構ありますね。
新たにトイレの場所を作ったので、キッチンは、向こうの壁に向いていたのを、ベランダに沿った壁向きに変えています。良い配置です。

方南町、玄関方向

バルコニーの方から玄関方向を撮った写真です。
玄関周りがオープンで、スッキリしています。煉瓦のアクセントクロスは、淡い色で抑えてあります。
部屋の隅に洗面台があるのが、可愛い感じです。

方南町、ベッドルーム

ベッドルームは角部屋なので、明るいです。腰窓にブラインドをつけているのはお洒落だし、光をさえぎるのに実用的ですね。
内見者のためのデコレーションもセンスが良いです。ただ、右側のライトは、ダイニングキッチンに置く予定が、業者さんが間違えてしまったとのことで、すぐにTさんが移し替えました。

方南町、ベッドルーム物入れ

ベッドルームの物入れですが、左は洗濯機置き場になっています。
ちょっと意外ですが、ダイニングキッチンを広くするために、そこからこちらに移したとのことです。

こんなモダンなベッドルームですが、リノベーション前は和室でした。
押入れの場所はそのままで、モダンな折り戸を取り付けてあります。

このリノベーションを業者さんにすべて任せたのなら、センスの良い業者さんだったで終わってしまうのですが、実はこれらは、Tさんがデザインし、キッチン、洗面台、ドア、ユニットバス、トイレなどすべて、ネットなどで購入し、施主支給で、大工さんに取付工事をしてもらったとのことです。

ビックリです。施主がここまで、手をかけると費用が抑えられますね。金額を聞きましたがフルリノベーションとしては、非常に安い金額でした。

Tさんはこの区分を希望通りの値段で売れれば、売却し、そうでなければ入居者をつけて賃貸にするとのことです。
いずれは売却するそうですが、かなり安く購入したそうで、十分なキャピタルゲインが出るとのことです。

区分は、物件が山ほどあるので、良い立地の物件を割安で購入し、実需向けで売却すれば、インカムゲインもキャピタルゲインも狙え、シッカリ手残りを得るには確実で、良い方法ですね。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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