ラブホテルコンバージョン物件見学(その4)

立川、屋上

屋上はこのように、高架水槽やボイラー室、そしてそれらを結ぶパイプでほとんどふさがっています。

立川、ボイラー

3年前に購入して早々、ボイラーが壊れ、新しいものに取り換えたとのことです。
お湯はこのボイラーで、建物全室に送っています。
なるほど、ホテルだったのですから当然ですね。

と言うことは、各部屋に水道、ガスさらには電気のメーターがないと言うことです。
家賃7万円台と聞き、“ちょっと高いかな”と思ったのですが、光熱水道料が含まれているわけで、納得です。
やはり、住居用の建物とはいろいろ違うところがありますね。

立川、エレベーター機械室

地下も見せてもらいましたが、給水ポンプ室と、さらにはエレベーター機械室がありました。
“あれっ!エレベーターがなかったじゃないですか!”
と驚いたのですが、購入した時にエレベーターのメンテナンスがまるでされてなかったので、使用するのをあきらめ、各階のエレベーター出入口を塞いだとのことでした。

立川、廊下

廊下は今はこのように普通ですが、購入した時は赤いじゅうたんが敷き詰められ、それがカビだらけで悪臭がすごく、全部貼り替えたそうです。

各部屋もホコリだらけのベッドが置き去りにされ、その撤去費がかなりかかったとのことです。
実際に見て、話を聞くと、営業停止して何年も放置されたホテルを、マンションに再生するのは大変な労力と費用と時間がかかったことが、良く理解でしました。
Oさん本当にごくろうさまでした。

この物件は、手間がかかり、デメリットがいろいろありますが、とんでもないメリットがあります。
それは購入値段です。当初は3億円近い値段で出たそうですが、Oさんは任売物件としてその1/4くらいで買ったのでした。
立地が良いので、路線価でもその購入値段の2倍以上します。

再生した現在、その資産価値は積算価格通りになったと言えると思います。
ものすごいキャピタルゲインを持った物件です。
私もこんな物件を欲しいです。
Oさん、見学会ありがとうございました。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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