西麻布「事務所⇒シェアハウス」コンバージョン物件見学会(その3)

売却情報は長いことネット等に載っていたそうです。

この物件は、高級衣服制作を手掛けていた人が、11年前に4億円をかけ土地の購入から新築しました。
それが税金未払い等で、競売に掛けられ、資産家が落札したものの、おそらくどう経営したら良いのか、結論が出なかったのだと思います。

売りに出したら、場所が場所ですから、たくさんの購入希望者が内見に来て、検討したものの、事務所、店舗のままでは、ちょっと裏道に入っている点からも、建物の造りからも運営が難しいと多くの人は思ったに違いありません。
融資申込をした人も複数いたそうですが、全空なこともあり、融資が下りず、売れ残っていたのです。

Oさんは、下がった値段にさらに指値を入れ、1億円台半ばで合意し、某信金から融資を引っ張れたそうです。
その信金は、以前Oさんにやはり全空のラブホテルに融資しており、Oさんが見事、賃貸マンションにコンバージョンさせた実績を買って、融資したのでした。

この物件で、最大の賃料を上げるのはやはりシェアハウスでしょうね。
ただコンバージョンのリフォーム代は大変な金額です。
見積は2千万円台半ばだったそうですが、Oさんは各業者・職人さんへ分離発注、さらには施主支給で、1/3以下の金額でリフォームすべく頑張っています。

融資期間は本来なら47年-11年=36年引けてもよさそうですが、かなり短くされてしまい、毎月の予想手残りはあまり多くないそうです。
(余計なおせっかいですが、奥様用クローゼットルームと駐車場も賃貸すれば、手残りはかなりUPです。)

しかし、この物件のポテンシャルは大きいですね。
シェアハウスの運営を軌道に乗せ、もし売り出したら、すごい売却益になるはずです。

東京オリンピックが決まる前に購入したので、割安で買えたのが大きいです。
Oさん、さすがです!

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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