大家320万人!(その2)

2015年から増税となる相続税は
・基礎控除が「5000万円+法定相続人数×1000万円」⇒「3000万円+法定相続人数×600万円」と4割縮小。
・12年に亡くなった人のうち相続税が科せられた人の割合は4.2%だったのが、7~8%になる見込。

賃貸不動産の節税効果で、例として、1億円の土地を買い、1億円のアパートを建てたとすると
・土地の評価額は、路線価評価で80%になり、さらに貸家の敷地評価で79%になり、さらに小規模宅地の特例で50%になり、3160万円の評価額に下がる。
・建物の評価額は、固定資産税評価で70%になり、さらに貸家評価で70%になり、4900万円の評価額に下がる。

・それらが原因ですでに13年度の賃貸住宅の着工数が37万戸と前年度比15%増えているとのことです。
う~む、以前からの大家にとっては競合が増え逆風です。

現物不動産投資とREITとの比較もされています。
・新築ワンルームは、物件価格が2500万円とすると、登記費用・不動産取得税等が加わり支出2600万円。年間家賃収入110万円から管理費16万円、固定資産税6万円を引くと収入88万円。利回3.38%、2%の金利を引くと1.38%
・REITの分配金利周りは平均で3.5%、REITに軍配が上がります。
・健美家によると6月時点の区分マンションの表面利回りは8.4%、12年末では10.5%を超えていたのに下落。

物件表面利回り

さらにはサブリース物件の投資効率が悪いことが書かれています。
・家賃の10%程度を空室保証料として支払ううえ、家賃の改定権は業者にあり、容赦なく引き下げられる。老朽化にかかわるリフォームのコストも大きい。

結論としては、記事に出てくるすご腕大家さんたちの言葉だと思います。
★佐藤元春さん「泥臭い努力が物を言うのが不動産投資」
★内本智子さん「入居率を100%で回す。安く買い、高く売る」
★赤井誠さん 「自己資本比率を引き上げていく努力を怠らないようにすることが肝心」
★ふじふじさん「実際は自分が汗をかかないとうまくいかない」

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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