満室になりました!

一昨日吉祥寺が、そして今日八王子が入居申込⇒契約となり、満室になりました。

吉祥寺の部屋は埋めるのに半年かかってしまい、吉祥寺で最長の空室記録を作ってしまいました。
煙草のヤニと猫の爪跡がひどく、クロスを全部張り替えたので、リフォーム・クリーニングの完成が3月末までに終了せず、繁忙期を逃してしまったのですが、それでも吉祥寺は部屋を探している人が1年中いるので、心配していませんでした。

その通り、2度入居申込みが入ったのですが、2度ともキャンセルを食らいました。
ガッカリしましたが、家賃設定は高すぎないと思い、いずれ決まるだろうと気楽にとらえていたら、今度は全然申込みが入りません。
そこで、1か月ほど前に家賃を下げ、敷礼ゼロゼロにしたところ、ようやく決まりました。

今回の反省としては、“募集開始2か月を過ぎ、決まらなかったら、早めに条件を下げる。”
そして、最近やはりこの傾向がすごく強くなってきたということです。
“3点ユニットは敬遠される。”

KBH401、3点ユニット

吉祥寺物件は、3点ユニットの部屋が退去すると、バス・トイレ分離工事をドンドンしているのですが、隣に新設トイレを造れない間取りは工事費が倍に跳ね上がってしまうので、やむを得ずしていません。
それでも今までは、決まっていたのですが、今回のこの3点ユニットの部屋は、非常に苦戦しました。
バス・トイレ分離にしないなら、家賃を下げることが必要になってきました。

八王子も、煙草のヤニ・猫の爪跡部屋で、こちらはクロスのみならず、フローリングまですべて取り換えました。
退去してからは2ヶ月半ですが、リフォーム・クリーニングが完成してからは、1か月だったので、まずまず早い入居者獲得でした。

でも実は、厳密には“満室”とは言えないのです。
昨年妻が相続した築38年4戸の新所沢のアパートが満室ではないのです。相続した時、空室が1戸あり、それは汚いままで入居者募集すらしていない部屋でした。

私がセルフリフォームでクロスをすべて貼替え、畳をフローリングにし、キッチンとトイレの床もCFを貼替え、募集を始めたのですが、1年過ぎても埋まりません。
入居申込みはあったものの、保証会社の審査を通らない方でした。その後は家賃を下げても、入居申込みすら入りません。
そして、今年6月に25年同じ人が住んでいた部屋が退去したのですが、古色蒼然でリフォームするなら少なくとも50万円はかかりそうで、していません。なので現在2部屋が空いています。
もう募集はやめて、近い将来の解体も視野に入れています。

なので、新所沢物件はさておいて、“満室になりました!”と言わせてください。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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