事業用物件を実需向けに売却!(総括)

この川口市の区分の売却は、事業の出口としてどのような数字だったのかと、いくつかの計算をして見ました。

◆インカムゲイン
12年間ずっと112,000円の家賃でした。
管理費・修繕積立金は1回値上げになりましたので、その中間の金額です。
固定資産税・都市計画税は直近のものです。当初とさほど変わっていないと思われます。
保険は途中で電気的機械的事故特約のに変更しました。ハッキリ把握できないので大まかな金額です。
でもこれにより、エアコン、ガス給湯器、洗面台の取換え40万円弱を保険金で賄うことができました。

【収入】
・家賃:112,000円×12カ月×12年=16,128,000円
【支出】
・管理費等:19,000円×12カ月×12年=2,736,000円
・固定資産税等:80,000円×12年=960,000円
・保険代:100,000円
          合計:3,796,000円
    ★インカムゲイン:12,332,000円
           (年平均:1,027,666円)

◆キャピタルゲイン
12年前の購入金額と今回の売却金額をハッキリ書くことは控えますが、
【収入】
・売却金額
【支出】
・売却の仲介手数料
・リフォーム代
・購入金額
・購入に関わる諸経費
    ★キャピタルゲイン:約9,000,000円

◆インカムゲイン+キャピタルゲイン
    ★合計:約21,332,000円

◆投下資本利益率(ROI)
これを書くと、だいたいの購入金額がわかってしまいますが、倒産したマンションデベロッパー&運営会社から出た物件を、ネットオークションで競り上がることなく購入したので、割安に購入しました。
投下資本を購入金額+諸経費として、利益をインカムゲインとキャピタルゲインの合計とすると、「利益÷投下資本」は・・・
    ★ROI: 200%弱

大規模ではありませんが、結果的に良い投資となりました。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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