一棟物件売却へ

私が不動産投資を始めた時、目指していたのはインカムゲインで、売却で儲かるキャピタルゲインなんて全く考えていなかったです。

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なんせ、1990年のバブル絶頂期から転げ落ち続けていた2001年に不動産投資を始めていたのですから、まだまだ下がり、上がることなど考えられませんでした。

東京の不動産が顕著に上がったのは、やはり東京オリンピックが決まった2013年9月からですね。
私の周りの優秀な大家さん仲間は、買いと売りを頻繁にやる人が多く、特にこの1、2年は売却して大きな利益を得たのをたくさん聞いてきました。

私も区分は、3つ売却して、いずれもキャピタルゲインを得ていますが、所有戸数がさほど多くもないので、一棟物件を売却すると、所有戸数が減り、インカムゲインが少なくなることに怖さを感じていました。

もし一棟物件を売却するなら、自宅から一番遠い八王子物件とは思っていたました。
八王子は、大学が都心回帰で、学生が減り、賃貸経営が危ないと言われていますが、私の物件は、9年前に購入してから満室がほぼ続いています。エレベーターのないそこそこ築浅のRCですので、メンテナンス費もほとんどかからず、キャッシュフローがかなり出る優等生です。
4年前には国と東京都からのダブルの補助金を受けて、屋上に太陽光発電もつけています。

迷ったのですが、やはり立ち止まることより、動くことを選び、売却を決意しました。
SMBCが頭金3割で融資した最後の2008年秋にアパートローンを借りることができ、3年の固定金利の3回目が今年10月に切れ、売却してもローンの違約金がほとんどかからない状態なったことも、きっかけになりました。

八王子の4つの大手の不動産仲介会社に無料査定を頼み、3社と直接話をしました。
査定価格は各社でバラツキがあります。最近の売却事例の資料を各社持ってくるのですが、面白いことに高い査定の会社は高い価格(低い利回り)で売れた事例ばかりを持ってきて、低い会社は低い価格で売れた事例ばかりを持ってきて、理論の裏付けをしていました。

やはり、高い査定価格を出した会社に一定期間の専任媒介で頼むことにしましたが、その担当者が一番信頼できる人だったことが大きな理由です。
やはり担当営業マンのスキルと情熱が、成約の大きな原因です。
昨年川口の区分を売却した際も、依頼した会社の営業マンは非常に熱心な人で、すぐに買い手をつけてくれました。

売却の時期は本当に難しいもので、やはりピーク時に売りたいところです。
私の見方は、まだ、はっきりと下がっている状態ではないですが、投資用物件の需要の過熱が冷め始め、金融機関の融資の引き締めもあり、高値のピークはやや過ぎたのではと思っています。

うまく売却したいと思います。
売却後の次の一手は、もちろん考えています。まだ売却することも含んで・・・

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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