西新宿でやる事業

西新宿でやる事業は、主に外国人旅行者向けの宿泊業です。
言ってみれば、民泊(主にAirbnbのサイトで宿泊客を募集する形態)を、それ用の新築建物で行う感じです。

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民泊新法(住宅宿泊事業法)が、6月に国会を通り、来春にも施行される見込みです。都道府県に届出をすることで合法的に民泊運用をすることが可能になったわけですが、営業日数は年間180日を上限としています。
180日と、年間の半分しか営業できないとなると、事業としては難しいと思います。(さらには分譲マンションでは届出が受理されないだろうとのことです。)

そうなると、旅館業の中で、ホテル営業と旅館営業よりも認可を取りやすいと言われている“簡易宿所営業”を取って、365日営業する方法を考えてみました。
既に、一棟を新築もしくは改修して、簡易宿所営業の認可を取って営業しているところが多数あることは知っていました。
そして、5月下旬には東上野にオープンしたばかりの「AND HOSTEL UENO」を見学させてもらいました。

さらには、“白岩 貢”さん(世田谷区の敷地延長の土地での長屋造りの新築アパートの権威)が今年4月に「旅館アパート投資!」と言う本を出版し、京都、浅草で2階建て戸建で簡易宿所営業を行っていることを書いています。
京都の新築物件では、30㎡×2部屋で、月額80万円の収入だそうです。(本には書かれていませんが、普通賃貸ならせいぜい20万円くらいではないでしょうか。)

ただ、この事業はやはり立地でしょうね。立地の良いところは、当然中古でも新築でも金額は高いわけで、高い収入を得られても、高い不動産価格の所になってしまうというところです。
逆に言うと、高い不動産価格のところで、高い収入を得るには簡易宿所営業が良いという訳です。

この事業ができる土地を探し始めたのは5月になってからです。
近隣商業地域などで、4階くらいを建てられる手の届く値段の土地はないかと、妻と一緒にネットで必死に探したのですが、ほとんど見つかりません。
大手不動産仲介会社の吉祥寺支店に「出たばかりの土地、もしくは表に出てこない土地を紹介してください。」と声をかけたのですが、やはりありません。

ネットでの良さそうなのを探して、現地も見て気に入った土地も、ヨクヨク調べると、表記されている建蔽率・容積率の半分も使えないものだったりでした。

一度、渋谷区で気に入った土地があったので、買付申込みをし、保健所で調べたところ、「そこは文教地区で旅館業は営業できません。」と、一言でギャフンでした。

今回、西新宿で良い土地を見つけ、買付申込をし、保健所、区の建築指導課、消防署にも聞いて、旅館業ができることが確認できました。
私が建てようと思っているのは、造りはほぼワンルームマンションの5部屋と自宅です。
てっきり簡易宿所営業だと思ったのですが、保健所の方が言うには
「知らない人が同じ部屋で泊まる相部屋でないし、トイレ、洗面も共同でないので、これは旅館営業に当たります。」でした。

すぐに、メインバンクである信用金庫に融資の申請をし、土地の購入契約を結んだのですが、前回のブログに書いた通り、融資は難航しました。

売上としては、一般的には以下の通りです。
普通賃貸<シェアハウス<民泊(旅館業)

自己資金を1/3以上入れる予定だし、融資は問題ないと思ったのですが・・
金融機関が一般的な旅館営業、ホテル営業への融資は普通10年間だそうなのです。
このようなインバウンド向けの調理場もない小規模な旅館業で、普通賃貸への転用も想定されているのは、この信用金庫では初めての案件だったそうで、非常に念入りな審査となったわけです。
RCですが、期間は耐用年数よりかなり短く、金利もアパートローンより少し高いです。

私たちはこの件を“西新宿プロジェクト”と呼んでいるのですが、今後も事あるごとに書いていこうと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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