八王子一棟物件の売却引渡し完了!

7月31日に予定通り、八王子一棟物件の引渡しが完了しました。
出口を通り、事業用物件での収益が確定したというところです。

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2008年10月に購入した時より、1.41倍の価格での売却でした。
購入した時の表面利回り11%、売却の時は7.7%です。(太陽光発電売電を除く)

9年前は現在より事業用不動産がかなりかなり安く買えました。
私の不動産投資で、区分から一棟へのステップアップした初めての物件でしたが、実によい時期に買え、ラッキーでした。

融資も、緑のメガバンクが自己資金一割でアパートローンを貸してくれる最後の最後でした。
2012年に屋上に太陽光発電を設置していますが、その年は国と東京都からダブルの補助金が出ましたので、既に初期投資額は回収しています。

この物件の売却にあたり、複数の仲介業者に査定を取り、高い査定を出してきて、担当者の感じの良い大手のS不動産販売に専任媒介で、5月下旬から売り出しました。
S不動産販売に関しては、両手の手数料を得るための囲い込みのウワサを聞いていたので、専任媒介は1か月の期間です。
6月12日に買付申込みが入ったのですが、(私がしつこく買い付けは入りませんかと聞いていたので、教えてくれたのかもです。)買い手の方の融資が下りてから契約しましょうと、契約を延ばされ、かなり疑心暗鬼になりました。

契約に関しても、「ローン条項付きで良いから早くやりましょうと。」私がしつこく言ったので、7月7日に契約をシブシブしたのかもです。(これから自宅の売却をしますが、もう専任にはせず、一般媒介にする予定です。)

さて、キャピタルゲインと、インカムゲインの大まかな計算ですが以下の通りです。
なお、八王子物件は店舗or事務所1戸、単身者用住居5戸+駐車場2台の小ぶりな3階建RCです。
(具体的な数字は隠していますが、逆算すれば出てきてしまいます。)
◆キャピタルゲイン
・購入金額ー売却金額=1,900万円
◆インカムゲイン
・現在の家賃・駐車場月収入×106か月×95%=4200万円(ほぼ満室キープ、家賃収入もほとんど変わっていません。)
・太陽光発電年収入×5年=100万円
              小計 4300万円
★合計 6200万円

ここから、メンテナンス費、税金等を引かないと、実際の手残りは出てこないですが、エレべーターがなく、大きな修繕もなく、8年10か月良く稼いでくれました。
ご苦労様でした。ありがとう・・・

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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