中古一棟物件を運営するということ

退去者が出ると、今は私が5~9年前に購入した一棟物件からは、大半は購入後入居した方の退去です。
それでも、最近のブログに書いているように、プチリフォームを行うことが多いです。

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購入前からの入居者の退去は、大掛かりなリフォームを行います。
そうでないと、部屋は汚ないし、設備は古臭いしで、入居者獲得が難しいからです。

やはり、中古で購入した物件は手間がかかりますね。
最近の大家仲間のブログやフェイスブックで、子供への事業継承のために、運営のやり方を教えたり、運営をできるだけ外部委託にして手間をかけないようにすることが話題になっていますが、残念ながら中古物件は、手間がかかります。

吉祥寺物件では、屋上防水のし直しをしましたし、国分寺物件では、足場を組んでの外壁修理をしました。
中古一棟物件では、大規模修繕を行うことが出てきますので、それへの対応する知識が必要で、やはり人任せだと、費用がどんどんかさみ、利益はなくなり、下手すると赤字になってしまいます。

かといって、利益を外部に出さないために、自分ですべてやろうとするとすごい労力だし、時間が足りません。
私は今は、忙しかったり、大変だったりすると、真っ先にリフォームを業者さんにお願いします。ただ、リフォーム会社に丸投げだと、費用が高くなるので、表具屋さん、大工さん、水道やさん、塗装屋さんなどに分離発注です。

次に外注するのは、退去時のクリーニングですが、よっぽど忙しくない限りは、自分で行います。
部屋の隅から隅まで見るので、大家として自分の物件を知るには最高の作業です。

今、完全に外注しているのは、定期清掃と、家賃徴収業務(家賃保証は行わず、引落しと滞納時の催促のみ)ですが、これもかなり抑えた費用でやってもらっています。

サラリーマン大家の時は、リフォーム、クリーニングなどはほぼ外注していたのを、専業になってからは自分でやるようになりました。
それをまた、サラリーマン大家の時の状況に戻すというところですね。

結論を言うと、新築に比べ中古物件は手間がかかる。その手間を自分でやれば利益が残るが、労力がかかり、時間も無くなる。
精神的にきつくなってきたら、外注を増やすことにより、手間を減らす。
知識とノウハウは身についているので、それを駆使しての外注を行うことにより、極力利益を残すように運営する。

一生懸命働くのは良いことですが、まったくプライベートな時間、遊ぶ時間がないのは、非常にマズイ状態です。
思いっきり働き、思いっきり遊び、精神状態が良いことが一番ですね。

確定申告が終わり、2件同日の入居も終わったちょうど良い時期に、大学の同期14人とゴルフコンペをしたのは実に楽しく、
「やはり遊ぶことは大切だ!」と、実感しました。
精神的ゆとり、遊ぶ時間を確保して、事業を行っていきたいです。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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