さすがに腰が引ける・・・

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昨年2棟目を購入して、とりあえずの目標を達成したこともあり、また、次の融資は厳しいのではと言うこともあり、物件の取得のモチベーションが落ちていました。

2棟目が自宅から徒歩5分で、管理が楽なことも、視察に行くのがおっくうになっている理由かもしれません。

しかし、大家仲間の方々は、私より所有戸数等多い方が多いのに、取得の熱意が落ちることなく、「買付を入れました!」のブログやSNSを見ると、刺激を受け、私ももっと頑張らなくてはと元気をもらいます。

今日の朝、自転車で15分ほどの所の物件を見てきました。
いくつかの不動産会社から物件情報をもらっていますが、その中の一つです。

場所は私鉄の駅から徒歩10分以内、結構太い道路が南で、日当たりはすこぶる良く、立地が魅力です。建蔽率、容積率も大きいです。
建物は、築古の鉄骨造で、グーグルストリートビューで見て、かなりくたびれているのはわかっていました。
現在空室が数戸ありますが、リフォームすることにより、なんとか満室にできればと思います。

出し値は、おそらく路線価以下ですので、資産価値が高く、フルに近いローンが出るのではと、そんな淡い期待を持って、視察しました。

表から見た外観はストリートビューでみた通りです。くたびれていますが、塗装のし直しで、なんとか生まれ変わるのではと思いました。

2階以上の住居の入口は裏のようですので、行ってみると、草がボウボウ、ボロボロの自転車とオートバイがいくつも倒れています。
階段の登り口の郵便受けは錆だらけで、ボックスがなくなっているのもあります。
脇には洗濯機や台車やベニヤ板が投棄されています。

う~ん、まったく管理も清掃もされていません。
階段を上っていくと、ドンドン放置物が増えて行き、屋上に出るとことは、椅子が置かれ、土嚢が積まれています。
ドアのガラスは割れているので、雨がどんどん入り込んでしまうのでしょうね。
屋上にもポリタンクや看板やブロックが放置されています。

さらには、屋上の防水工事は竣工後、一度もやっていないと思われ、ボロボロの表面です。鉄柵もボロボロに錆びて寄りかかると崩れて地面に転落しそうです。
貯水槽も清掃点検は一切やっていない感じです。

廊下や階段のクラックもかなりあります。
さすがに引きました。これでは、リフォームは無理です。入居者に出て行ってもらい、壊して、更地にして、建て直すしかありません。

転進です。ボロでもリフォームで蘇る物件を探したいと思います。

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No title

これはうちからも近いものだから、見てみたいものですね!
暑い中、物件視察お疲れさまです。
なんでそこまで放置するのかな?という感じですが、愛情をもたれていないアパートは可哀想ですね。

お教えします

資料転送しておきます。

ただ、建物の中に入るのは、かなり勇気がいるかもしれません。

こんな物件もあるのだと、参考にはなります。

ぼろ物件

乗り気じゃないならいいですが、築古はインスペクションを受けてみてはと思います。見た目とは違うかもしれませんよ。費用が掛かるのでなかなか勇気はいると思いますけど。

インスペクション

インスペクションの意味が良く分からず、グーグルで調べました。

リフォームの見積もり以上に深いことでしょうか?
物件の基本的構造はどこまで傷んでいて、どれくらいの修理が必要で、その後どれくらい持ち、費用はどれくらいかかるかと。

ちょっとこの物件では見送りたいと思います。

今までは妻も同意する物件のみ購入していましたが、次回は妻が同意しなくても、高利回り、将来性等で押し切ろうとは思っているのですが、この物件は、私自身の腰が引けてしまっています。

インスペクション

有名どころでは長嶋氏のサクラ事務所でやってますね。http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa-k.html
サクラ事務所の場合一種の購入コンサルになっています。20万円以上するようです。一般住宅用の安いところでは10万円くらいからあるようですね。
物件への購入意欲によっては利用したいサービスだと思いますよ。

サクラ事務所HP

Okuboさん、ありがとうございます。

HPを見てよくわかりました。
私はそのようなサービスがあるのを知らずに、2棟買いましたが、本来は受けておいた方が無難ですね。

No title

メールありがとうございました。
さっそく、夕刻に見てきました。ちょっと暗くなってしまって、あまり目的は達せられませんでしたが、やっぱり色々と考える勉強になりました。入居者が見ていなかったら、色々と観察できたのですが、間が悪かったです・・・

ブログに支障ない程度にアップしました。

視察

雪うささん、ご苦労様でした。

視察の際、入居者や管理人に、聞かれることはまずないと思いますが、もし聞かれたら
「部屋を借りようと思ってるので、見に来ました。」
と言うのが良いようです。

本当に買う気なら、逆に質問していろいろ聞いちゃうのもいいですね。
実際、質問したことがあります。
プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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