資産組換え物件を見学(その3)

池袋の物件でまず見学したのは、2階の南西角部屋で、このアパートでは一番良い部屋と思える部屋です。

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池袋トイレ浴室キッチン

玄関ドアを開けると、目の前に浴室、左がトイレ、右がキッチンです。
もともとは、正面はトイレ・洗面・バスの3点ユニットで、左は洗濯機置場だったとのことです。

池袋キッチンと玄関

キッチンと玄関です。赤いキッチンと青い壁掛け下駄箱がすごく目立ちますが、Tさんがカッテングシートを貼り、IKEAの下駄箱を取り付けたそうです。

池袋浴室

浴室は、便器を撤去し、壁に木目のダイノックシートを広く貼り、網を取り付け、小さな棚や籠をぶら下げることにより、シャンプー・リンス、歯磨きの道具などを置け、すごく便利です。

池袋トイレ折戸

トイレは折戸で閉めることができ、ちゃんとプライバシーが保たれます。
バス・トイレ分離工事は、さすがに工事業者さんに発注したそうですが、その工事業者さんの本業は便利屋さんで、値段を聞きましたが、安いのでびっくりしました。

池袋室内全体 - コピー

さて、水色のドアを開けて、洋室に入ると、冷蔵庫、電子レンジ、テーブル、椅子などが置かれたモデルルーム仕立てです。
床は、縮んで隙間ができてしまうので、私が忌み嫌うハリーイージーデコタイルですが、縮まない貼り方があるそうで、そのやり方で貼ったそうです。

池袋室内全体2

部屋の奥から見るとこんな感じで、狭いです。

池袋室内全体ロフト

ただ、上にはロフトがついており、そこで寝たり、荷物置き場にしたり出来るので、一人なら十分な生活ができます。
スポットライト照明がおしゃれで、ロフトの側板の長いバーはいろいろ利用でき、便利そうです。

池袋洗濯機置き場

クローゼットを開けてビックリ! 洗濯機が置かれています。
衣服をかけるとなると、湿気の問題が出てきそうですが、ここしか置き場がなく、苦肉の策とのことです。

池袋ベランダ

ベランダには人工芝が敷かれ、オシャレできれいです。
バス・トイレ分離と塗装、床貼り以外は、すべてTさんのセルフリフォームだそうで、すごく労力と時間がかかって大変だったと思います。
色遣いもすべてTさんが決めたそうで、かなり大胆です。

もう一つ見せてもらった部屋は、2階の南東角部屋ですが、中に入ると・・・

池袋リフォーム部屋縮小

リフォーム最中で、具材と工具で溢れ返っていました。
完成した部屋もリフォーム途中はこんな感じだったのかと、大変さがよくわかります。
Tさんはこの部屋に泊まり込んで、リフォームを行っているそうです。その努力に頭が下がります。

池袋屋上2

この物件は木造2階建てで、屋根は切妻造りなのに、その上にこのような屋上があります。すごく広くて都心を満喫できます。

赤羽物件も池袋物件も、建物の耐用年数はとっくに過ぎていますが、ある信用金庫から長期の融資が出たそうです。
郊外物件を売却した資金を頭金に出したこともありますが、やはり都心という場所だったからでしょうね。

私も今年、八王子物件の固定金利が切れることもあり、売却しようかどうか迷っています。自宅から一番遠いので、売却するならこの物件とずっと思っているのですが、ただ常に満室ですし、キャッシュフローも良いので、保有し続けようかとも思っていました。

でも、Tさんの果敢な資産組換え戦略に背中を押されました。売却の方向にかなり傾きました。
Tさんが融資を引っ張った信用金庫は、私のメインバンクでもありますので・・・
次の投資先として都心の不動産と、もう一つ興味をひかれているものがあります。

Tさん、赤羽、池袋物件を見せていただきありがとうございました。すごく刺激をもらいました。

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資産組換え物件を見学(その2)

さて1階の真ん中の住居ですが、11年前に当時のオーナーが「アパートそっくりさん」の大規模修繕をやった際に、店舗から住居にコンバージョンしたようです。
このコンバージョンの改修工事も大変な金額だったと思いますが、驚くことに、入居者がいた状態で2、3階の6住居(24.48㎡と28.56㎡)の内装フルリフォーム工事も行ったそうです。

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赤羽1F住居全体

26.40㎡の広々ワンルームです。3月に退去して、すでに次の入居者が決まっているので見学できる数少ないチャンスでした。

赤羽1F住居全体奥から

奥から入り口方向の写真です。収納がすごく充実しています。エアコンが天井埋め込みの立派なものです。
スポットライト4つの照明器具は、Tさんが購入後取替えたものです。

赤羽1F住居洗面台浴室

単身者用としては充実の水回りです。

赤羽1F住居サーモスタット水栓

浴室のサーモスタット水栓も、Tさんが取替えました。
そんなことが功を奏し、家賃を以前より2,000円上げることができたそうです。

赤羽物件の見学を終えると、池袋に移動し、Tさんが最近購入したもう一つの物件の見学です。

池袋全体

池袋駅から徒歩10分の木造2階建アパートで、かなり大きいです。
土地は約190㎡(約57坪)、床面積約230㎡、1K×12戸ですべてロフト付きです。

池袋1F

1階の廊下です。左側に2戸、正面に2戸、右側に2戸の計6戸で、2階も同じ造りです。

池袋宅配BOX

1階の階段下に、このような宅配ボックスを、Tさんは購入してから新たに設置しました。
赤羽の物件も、その後、同様の宅配ボックスを設置したそうです。

さて室内ですが、Tさんは物件売却・購入のスキルも高いですが、ある事で凄いスキルの持ち主でした。
<まだ続きます。>

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資産組換え物件を見学

しばらくご無沙汰していた大家仲間のTさんから、最近購入した物件の見学会のお誘いを受け、行ってきました。

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Tさんの物件は小平、川口、朝霞、我孫子、さらには甲府も所有しており、郊外物件を得意とする印象の大家さんでした。
しかし、最近購入した物件は何と! 赤羽と池袋でした。赤羽と池袋といったら、近年とても人気が出てきて、活気にあふれていますね。

甲府を数年前に売却したのは聞いていましたが、川口、朝霞、安孫子も売却し、その売却益を元手に東京23区内の池袋、赤羽を購入したそうです。まさに地方・郊外から、都心に向かっての資産組換えですね。

赤羽といえば昼飲みの街として有名で、ごちゃごちゃしたイメージがあったのですが、東口に出て、ちょっと行くと落ち着いた教会が目に入ってきます。そして公園もあります。図書館など区の文化施設もあり、アカデミックな雰囲気にビックリです。

赤羽商店街

Tさんの物件は、赤羽駅から徒歩10分ちょっとの所ですが、商店街に面しています。

赤羽前景

2、3階は住戸が6戸、1階は左から駐車場、住居、店舗です。
きれいな外観の重量鉄骨造です。
築年数を聞いて驚いたのですが、築40年以上です。なぜきれいなのかというと、11年前に「アパートそっくりさん」と言う全面リフォーム工事を行っていたのでした。外装のみならず、共有部分、室内までもです。

赤羽屋上 - コピー

ウレタン防水工事をした屋上は広いです。太陽光発電設備をつけたいところですが、突起があるので、あまりパネルを置けないそうです。

赤羽3F廊下

3階の廊下ですが、床、壁、天井すべてきれいにし、各戸にカラーテレビドアホンをつけています。

赤羽車庫 - コピー

1階左の車庫はシャッターもついています。当初はここも店舗ではなかったかと思われます。

赤羽自転車置き場 - コピー

駐車場の奥は、入居者のための駐輪場が設けられています。

赤羽1F住居前面

1階の真ん中は住居です。ここもかつては店舗で、住居に変更したと思われます。
ちゃんと門があり、自転車やバイクを置けるスペースがあります。

<室内は次回に>

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新築戸建を見学(その2)

さて、前回の続きで、2階です。

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川口新築戸建二階廊下

階段を上がり、左側に行き、東の部屋から撮った写真です。
廊下も各部屋も全く同じフローリングと壁紙ですが、違和感はありません。かえって住む人の飾りつけが自由にできそうです。

川口新築戸建ドアストッパー

各ドアのストッパーは、マグネットで自然とくっつくので、便利です。

川口新築戸建二階ベッドルーム東

2階には3つの洋室(ベッドルーム)があるのですが、これは東の部屋です。

川口新築戸建二階ベッドルーム中2

真ん中の部屋です。

川口新築戸建二階ベッドルーム西

西の部屋です。
4人家族で、子供が2人の場合、東と中が子供部屋で、この部屋が夫婦の部屋になるはずです。なぜかというと・・・

川口新築戸建二階ベッドルーム西WIC

この部屋には、この家のセールスポイントであるWICがあるからです。
左側と同様に、右側も広くなっていますのでかなりの量の衣類を収納することができます。

川口新築戸建二階ベランダ

ベランダはこんなに広いです。
物干しがこのように支えの柱で高くなっているのは、初めて見ました。
今は洗濯物を見えないように、ベランダの塀の内側に低く取付けているのが多いですが、高いほうがはるかによく乾きますね。

この戸建は家族が快適に暮らすのに、十分な設備と広さが備わっています。
立地も駅から徒歩10分で、スーパーも近くにあり、生活至便です。

私(正確には妻の)新所沢の築40年のアパートを取り壊す所も、この新築物件とほぼ同様のものを建てられるので、とても参考になりました。約100㎡(30坪)の戸建を建てられ、駅徒歩10分で、3分くらいのところにスーパーがあります。

3年前に妻が相続した際から、数年後の取り壊しを視野に入れ、契約更新の際に、定期借家契約に変更してもらっていました。来年6月には、4戸すべて空室になります。

この新築戸建を建設した会社も教えてもらいましたが、TVCMもしている大手のところでした。
Tマンさん、貴重な物件を見せていただき、いろいろご説明下さり、ありがとうございました。
これを基に、今年中じっくり調査、研究し、新所沢物件の具体策を決めたいと思います。

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新築戸建を見学

4月13日に埼玉県南部の新築戸建を見学しました。
フェイスブックで、大家仲間のTマンさんが見学のお知らせをしていたので、飛びつくように参加の連絡をしました。

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実は、新所沢の築40年の軽量鉄骨4戸のアパートを取り壊し、更地として売ろうか、戸建を新築し賃貸しようか、検討していたのです。

川口新築戸建全体

玄関が西側に向いており、車を2台止められる広い駐車スペースがあります。
土地は121.05㎡(36.61坪)ですが、それ以上に広く見えます。周りがゆったりしているからでしょうね。

建物は木造2階建て床面積96.05㎡(29.05坪)、ツートンカラーのしゃれた外観です。
1階の窓は、ほぼすべてシャッター付きです。

川口新築戸建駐車場水道

駐車場にはこんなカワイイ水道がついています。
その後ろは花壇で、花いっぱいの家にできます。

川口新築戸建間取り

間取りはこのように1階にLDKと洋室と浴室、洗面、トイレなどの水回り、2階に3つの洋室(ベッドルーム)とWICとトイレです。
(ところで、WICって、何か知ってました? ウォーキングクローゼットのことでした。)

Tマンさんは、不動産仲介業者でもあり、この新築戸建ては実需としての売却で、引き渡しが明日なので、見学する最後のチャンスでした。

川口新築戸建玄関

玄関ですが、左側の下駄箱、物入れの数がすごく多いいです。さらに、右側はクローゼットになっており、コートなどをかけておくのに最適です。とても便利です。

川口新築戸建玄関中から

木製の玄関ドアがとても良い雰囲気を出しています。大きな曇りガラスが、玄関を明るくしています。

川口新築戸建広々LDK

洋室とLDKの間の引戸をフルオープンさせると、こんなに大きな部屋になります。
LDKには床暖房がついています。正面はカウンターキッチンです。

川口新築戸建広々LDK締める

引戸を閉めると、このように洋室は個室として使えます。

川口新築戸建広々LDK反対より

キッチンの方から見ると、窓も多く、余計に開放感があります。

川口新築戸建広々キッチン

キッチンは、3口のガスコンロで、魚焼き器もついており、収納も十分で、広いです。

川口新築戸建浴室

浴室です。バスタブがとても大きく、もちろん追い炊き付き、シャンプーや石鹼など物を置くところも充実です。

川口新築戸建洗面台洗濯機置き場

洗面台と洗濯機置き場、床下収納もついています。

川口新築戸建一階トイレ

トイレはもちろん温水洗浄便座付き、物を置く台もあり、十分な広さです。
<2階は、次回に・・・>

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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