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6月締めの法人決算作業終了しました!

本日7月28日、6月締めの法人決算の資料第2弾を税理士さんに送り、、私がすべき作業をほぼ終了しました。
昨年はいつ終了したのかなと、昨年のブログを見てみると・・・

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7月24日で、それが今までの法人決算、個人の確定申告で、最速でした。
昨年はなぜ速かったのかは、5月に4月までの領収書と銀行通帳のコピーを送っていたのです。

今年もそうすればよかったのですが、西新宿の新築、新所沢の土地の売却、さらには4月22日に漕艇のレースに出たりしていたので、出来なかったのでした。
6月下旬から資料作成をやり始め、かなり順調に進んでいたのですが、7月11日に問題だった人の退去があったり、思いがけぬ猛暑が続いたこともあり、ちょっとグズグズしてしまい税理士さんに送る資料第1弾(領収書、銀行通帳のコピー)が7月20日になってしまいました。

その後、クレジットカードの明細に不動産に関する支出に印をつけ、内容を書き込む作業などをしました。
飛行機のマイレージをためるために、各物件の電気・ガス・水道代をクレジットカード決済にしていますので、この支払はどの物件のか調べるのは結構手間取ります。クレジットカード決済だと明細書が郵送されてこないのもあるからです。

各物件の固定資産税の通知、ローン支払いの明細書等もコピーして、先ほど台風の大雨の中、資料第2弾を投函してきました。
抜け落ちていたものや、税理士さんからの指示による追加の資料提出があるでしょうが、ほぼ終了したのでホッとしました。

さて、去年の決算作業が終わったブログでも書かれているのですが・・・・
7月も終わりに近づくと、マラソンシーズンである秋冬の多くの大会のエントリーが始まるので、出場する大会を決める時期なのです。
今年もすでにいくつかの大会へのエントリーを済ませました。

今度のシーズンの大きな2つの目標は、3月3日の「東京マラソン」と4月15日の「ボストンマラソン」(9月中旬エントリー)です。

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新所沢の売却の決済、引き渡し完了!

本日7月27日新所沢の土地の売却の決済、引き渡しが完了しました。

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今回は土地の売却としましたが、築41年の軽量鉄骨のアパートが建っていましたし、4月に売りに出した時はまだ1戸で入居者がいましたので、面倒になりそうなことがいろいろあったのですが、すごくスムーズな売却、引き渡しを行うことが出来ました。

戸建てを新築する方が購入する可能性が一番高いと思い、その場合は、土地の所有者である妻と私の方で取壊しを行うことを覚悟していました。その通り買手の方は新築をするのですが、不動産関係のお仕事ということもあり、取壊しの手配、費用負担もしてくれることになりました。凄い助かりました。

入居者との契約は6月11日までの定期借家契約でしたので、もめることはないと思ってはいたのですが、早めに5月末に退去してくださり、こちらもスムーズでした。

土地の測量は約50年前に妻の父が購入した際やっているのですが、杭を見つけることが出来ず、こちらの負担で土地境界確定測量を行うことになりました。土地が接する5戸の方々が土地を掘り起こしたり、塀を壊すことに同意してくれなかったら、出来ない恐れもあったのですが、皆さん好意的で、これもすんなり行うことが出来ました。
(ただ、土地の面積が約1㎡減ってしまいましたが・・・)

決済、引き渡しは、都市銀行の所沢支店で行ったのですが、こちらも短時間でスムーズでした。
終わった後、私たちはもう他の方の所有地となった現地を見に行きました。

取壊し2

既にアパートの取り壊しが行われていました。
買手の方は、早く新築を完成させたいとのことで、引渡し前に取り壊しを始めたいとの申入れがあり、私たちは了解していたのです。

取壊し3

1階、2階とも2戸の1DKでしたが、このように壁も天井も壊され、スケルトンになっていました。
私がセルフリフォームで取り付けたアコーデオンドアが、無造作に置かれていたのにはちょっと感傷的になりました。

妻が相続したのは4年前ですが、義父が土地を購入したのは約50年前ですので、長期所有になります。
(売却金額ー購入金額)×20%が税金になりますが、50年前の売買契約書がありません。
その場合、購入金額を売却金額の5%にすることとされていますが、もう一つやり方があるようです。
そのもう一つのやり方にチャレンジしたいと思います。

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清掃業者探し

来年営業開始予定のミニホテルの運営は、ゲストのネットでの募集・予約受付、メールのやり取り、チェックイン・チェックアウトの対応など、ほとんどは私と妻で行う予定です。
ただ、チェックアウト後の清掃、布団カバー・シーツ・タオルなどのリネン類の交換・洗濯・乾燥は、業者さんに委託しようと思います。
(さすがにそれらまでやったら、ヘトヘトに働くことになってしまいますので)

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既に1月に、簡易宿泊所の運営をしている知り合いの方から、清掃業者さんを紹介して頂き、面談も行っていました。
また、もしそこに委託しなかったら、既にお付き合いのある家政婦派遣事務所を考えていました。

6月に大家の会があり、私と同様にミニホテルを建設中の方の発表があり、その方はすでに清掃業者、リネン業者を決めていましたが、探すのがすごく大変だったとおっしゃっていたので、私も具体的に動かなくてはと思いました。

そこで、1月に面談した業者さんに連絡したのですが、返事がありません。
面談した際、代表者の方が来たのに、名刺を持っていなかったり、話しからもあまり清掃に力を入れていない感じがしたので、ホームページを探してみてみると、不動産仲介業のことだけが載っていて、清掃については何も触れていません。

これは自分で探さなくてはと、10日ほど前からネットで検索し始めると、民泊の運営代行及び清掃業者を紹介するサイトをいくつか見つけることが出来ました。私たちのミニホテルは、法律的には旅館営業ですが、食事を出しませんので、運営的には民泊に近いので、ここから探すのが良いのではと思いました。

私と妻が不在の時は、清掃だけでなく、ゲストとの対応もしてくれる業者だとありがたいと思い、運営代行もするところに電話をしたのですが、担当者の対応が良くなく、信頼を持てそうもなかったので、少し時間をおいて考えてみました。

“二兎を追う者は一兎をも得ず”の格言がある通り、業者さんには清掃のみをお願いしたほうが良いと思い直しました。
清掃業者一覧表に載っている20社ほどのホームページを一つ一つ見て、良さそうなところ4,5社に今度はメールで問い合わせしてみました。
すると、3社からすぐに返事が来て、7月22日に2社に建築現場を見てもらい、面談をしました
どちらも感じの良い対応で、値段も良心的です。8月2日にもう1社とも会います。

発注の仕方は、月額固定もあるかなと思ったのですが、やはりチェックアウト後の清掃・リネンの取替等1回の作業当たりに費用の支払いをすることになると思います。
なので、私が清掃業者さんと密な連絡を取って、落ち度のないようにしなくてはなりません。

全くチェックアウト・チェックインがない日もあるでしょうが、5部屋全部が同日にチェックアウト・チェックインがある日も出てくると思います。
信頼のおける業者さんを選定して、委託したいと思います。

ところで、面談した2社の方といろいろ雑談もしたのですが、やはり6月15日施行の民泊新法で民泊は激減したそうで、清掃の仕事もシェアハウスや社員寮などに手を広げているそうです。
良心的な料金で良い業者さんを探すには、良い時期だったようです。

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ホームページの制作

現在建設中の西新宿のミニホテルは今年12月20日に竣工、引き渡しを受ける予定です。
それから、保健所と消防署の審査を受けて、旅館営業の許可をもらい、来年1月か2月に営業開始です。

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ホームページはそれ以前の11月1日にオープンし、ミニホテルの紹介をし、ゲストの予約も受け付けたいと思っています。
ホームページの制作は、既に旅館営業をしている大家仲間の方から、実績のある個人事業主の方を紹介していただきました。
たまたま家が近くということもあり、緊密に連絡をとっています。

ゲストはほとんどは、ブッキングドットコム、Airbnb、agoda等のインターネット予約サイトでの申込、決済になるでしょうが、自分のホームページでの予約も出来るようにします。

さらには、ミニホテルのホームページの中で、いままでホームページのなかった私の法人の紹介も行います。
自己所有の賃貸物件、コーンランドリー、太陽光発電、そして赤坂見附のマンスリーマンションです。
既にそれらの写真全部と紹介文の一部を渡しました。

そして、ミニホテルの周辺案内も載せます。
何と言っても外国人観光客に一番人気の新宿に位置しているのですから、それをアピールしないわけにはいきません。

7月18日に、北新宿で民泊の届出をして営業している方と情報交換することになり、私の建築現場を見てもらってから、昼食を取りながら話をしました。
すごく暑い日でしたが、せっかくの快晴でしたので、その後、周辺の目印となる名所、建物等の写真をたくさん撮ってきました。

縮小周辺新宿中央公園330m
新宿中央公園、直線距離330m

縮小周辺新宿パークタワー360m
新宿パークタワー 360m

縮小周辺熊野神社本堂590m
熊野神社本堂 590m

縮小周辺都庁展望台よりSTUDIO INN 西新宿方向
都庁第一本庁舎展望台 640m

縮小周辺モード学園コクーンタワー1180m
モード学園コクーンタワー 1180m

ミニホテルの実際の外観、室内の写真は、12月以降にならないと撮れませんので、それ以外のできることはどんどん進めて行かなければというところです。

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ミニホテルの室内の什器・備品

西新宿に建設中のミニホテル(法律的には旅館営業)は、5つの宿泊室ですが、造りはワンルームマンションとほぼ同じものを考えていました。

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一般的なホテルと違うのは、キッチンがあり、共有の洗濯室があるというところです。
食事は出しませんが、朝食などは、買っておいた食料で宿泊室内で食べるゲストが多いと思います。
言ってみれば、ハワイなどにあるコンドミニアムと言って良いと思います。
なので、ホテル的な室内の造りは考えていなかったのですが・・・

同じ建物内には自宅も入るので、そこに使うドアノブや階段の手すりなどを見に、箱崎のシティエアターミナル内にあるKAWAJUN (河淳株式会社)のショウルームに妻と行きました。

ホテル仕様ドアノブ

KAWAJUNと言えば、レバーハンドルやドアノブ、トイレットペーパーホルダーなど住宅用建材装飾の会社というイメージでその通り、ドアノブなどが沢山展示されています。
そのショールームの一番奥に行くと・・

ホテル仕様ベッド

“あれっ? これってホテル用のベッドじゃないの?!”
背にベッドボードがあり、さらにベッドボードには間接照明、リーディングライト、コンセント、スマホ置場まで付いているのです。

係の人に聞くと、数年前にホテル事業部を作り、ホテル用の装飾金物・家具・カーテン・客室備品等を取り扱い、企画、開発、設計まで行っているとのことでした。

ホテル仕様机

今までは、ベッドや壁に向けた机、椅子など住宅用から探していましたが、やはりホテル用のは宿泊室としてシックリきますね。

ホテル仕様化粧板

ベッドボードや机の表面は、たくさんの色、柄の中から選べます。

ホテル仕様椅子

椅子もいろいろなタイプのが展示されています。

ホテル仕様椅子の表面

そして椅子の表面もいろいろな素材、色、柄の中から選べます。
もともと5つの宿泊室は、布団、枕カバー、カーテンなどの色をすべて変えようと思っていましたので、これはありがたいです。

ホテル仕様ゴミ箱

ゴミ箱、ティシュボックス、シャンプーボトルなどの小物

ホテル仕様コップ他

さらにはコップや、歯ブラシ・シャワーキャップなどのアメニティ入れなども展示されています。
これらを備えれば、実にホテルっぽくなるでしょうね。
ただ、費用が問題ですが・・・

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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