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店舗の賃貸借契約しました‼

8月6日に退去告知が来た吉祥寺物件の1階店舗ですが、本日9月30日に新しいテナントと賃貸借契約をしました。契約開始は明日10月1日からです。

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入居申込書は8月末に入ったのですが、結構手間取りました。
何故手間取ったかは、今までのテナントのオーナーが居抜きを希望したからです。


契約では原状回復での退去でしたが、居抜きで新しいテナントが入ることを希望するのは当然ですね。スケルトンにする費用を考えれば居抜きだとはるかに退去費が抑えられます。なので、オーナーに
「そちらでも居抜きで入る新しいテナントを探しても良いですよ。」と伝えました。

そのオーナーとは頻繁に連絡を取りあったのですが、しばらくして
「契約終了期限までに新しいテナントが見つからなければ、居抜き専門業者が設備を〇百万円で買い取ってくれるんです。」と言い始めました。

そんな都合の良い話はおかしいなあと、私がネットで調べたところ、そうするためには大家である私の承認が必要ですし、退去後はその業者がサブリースをするというものです。
当然サブリースは大家にとって不利なものであることは間違いありません。なので、
「大家である私は、サブリースは受けないので、それを前提に考えてください。そして、居ぬき業者に店の設備・什器備品の査定価格を取ってもらうようにして下さい。」と伝えました。

その後、8月末に入居申込が入り、居抜きに関しての話し合いを進めたのですが、入居申込者はすべての設備・什器備品の引き取りを希望したわけでなく、什器備品はほとんど不用とのことでした。

仲介業者さんが両社の間に入り、ある程度の引き取り価格で合意しました。
そして、今までのテナントさんの解約日を11月5日から、9月30日までに早めてあげました。

店舗退去

その後、引き取る物そうでない物をハッキリするために、店内のすべてのものに必要、不用の貼紙を私と仲介業者でしました。
さあ、問題は解決したので、すぐに契約しましょうということになったのですが、何と!
既にとっておいた家賃保証会社の承認は、住居用のもので、店舗用のものでなかったために、審査のやり直しです。

その承認が9月27日に降りたので、ギリギリ9月末での契約締結となったわけです。
新しいテナントさんには長く営業を続けてもらいたいものです。

さて、その新しいテナントさんですが、何と!
今までの店舗と関係のある方でした。守秘義務があるので、今までのテナントのオーナーには言えませんでしたが、営業が始まればわかることですね。

大家をしているといろいろな人間模様を見るものです。

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メガバンクがやってきた‼

3日ほど前に電話がかかってきたので出ると、何と!緑のメガバンクの吉祥寺法人営業部の人からでした。
ともかくご挨拶したいとのことですので、これは無下には出来ないと、
「こちらこそ是非お願いします。」とお答えしました。

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その際、昨年売却した八王子の一棟物件のアパートローンで9年間お世話になったお礼と、現在も事業関係の入出金はほとんど御行の口座を使わせていただいていること、現在は西新宿の新築をやっていることなどを話しておきました。

実は昨年そのメガバンクのアパートローンが売却により終わる際、担当の方に
「実は今、旅館営業をするために土地を買い、建物を新築することを考えているのですが、融資をお願いできないでしょうか?」
と聞いたところ、そのメガバンクのホテル建設への融資期間は10年とのことで、融資をお願いするのをあきらめた経緯がありました。

昨日9月27日に自宅(兼事務所)に来ていただきました。若い男性の行員さんです。
現在借り入れしている3つの一棟物件のアパートローン、西新宿の新築の事業ローンの借り先、金利などの話をしました。
さらには、現在の不動産状況、経済状況の話などをしたのですが、行員さんが私に連絡してきたきっかけを聞いて、ビックリしました。

「御社に海外からの送金がありましたので、海外に向けて事業を行われている会社さんだと気になり、ホームページを閲覧させていただき、連絡させて頂きました。」
何と!9月8日にプレオープンしたばかりのホームページが、メガバンクに来てもらうきっかけとなったのです。
まあ、自分でも知りたい会社があったらネットで調べますので、信頼性と言う点からもホームページを開設していることは重要ですね。

海外送金は赤坂見附のマンスリーの毎月の家賃が、現在入居しているスイス人女子学生の親御さんから振り込まれてくるのです。
そういえば10年ほど前、このメガバンクの私の口座に、不動産の購入のため一時的に数千万円が入金された際、電話がかかってきて、投資信託への営業を受けたことを思い出しました。

私の会社が海外事業を行っているのではと思われので、海外の金融商品に投資しませんかと「グローバルスナップショット」と言う題の海外の市場、為替の動向のレポートをいただき、ざっと説明を受けました。
今は新築の建設費等で、とても金融商品に投資する余裕がありませんし、数年前に行ったオーストラリアの投資信託でも損をしてしまいましたので、当分はやることはないと思います。

そのメガバンクのコーポレート・アドバイザリー本部 企画調査部が作成した「国内主要地域の不動産市場の動向」と言うレポートもいただき、説明を受けました。
私が一棟物件を買った時期は2008年年後半から2013年半ばまでなのですが、改めて高利回りの良い時期に購入したと確認しました。レポートによると、今はその当時に比べて7掛けの利回りです。

私が10年前に八王子の一棟物件を購入した際、融資してもらえたのは、このメガバンクが頭金1割でアパートローンを貸してくれた最後の時期だったからです。その後は頭金3割に増えましたので、私が借りることが出来なくなってしまったのでした。
でもまた、機会があったら是非融資をお願いしたいメガバンクさんです。

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上棟しました!

西新宿の新築は、9月21日に屋上の塔屋にコンクリートが打設され、すべてのコンクリートの打設が終了しました。
つまり上棟が行われました。

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上棟

工事日の支払いは慣例で、着工時、上棟時、竣工時に行いますので、2回目の支払いをしなくてはならないのですが、すでに用意はできているのですが、請求書がまだ届いていません。

ところで、設計が終わってからも設計士さんが、建設中もすごく面倒を見てくれて、ありがたい次第です。
この建物は両隣と接近していますし、4層、延床面積350㎡と小ぶりなのに、エアコン15個、ガス給湯器9個とすごく多く、屋外に置く場所が大変ですし、換気扇のダクト、排気口の設置場所も、設計通りにはいかず、当初から変更される点が結構多いです。

地下洗濯室

9月26日も地下の洗濯室の件で、現地の打ち合わせを行いました。
5つの宿泊室は、ほぼワンルームマンションと同じ造りですが、洗濯機は置いてなく、その代わり自由に使える洗濯室を設けます。
6.2畳の広さ(?狭さ)に、3つの洗濯機の上にガス乾燥機を置きます。さらに現在私の家で使っているドラム式の洗濯乾燥も置きます。

乾太くん縮小

洗濯機の上にガス乾燥機を置くとこんな感じになります。これが3セットです。
今回一番問題になったのは、写真を見てわかるように、ガス乾燥機にはそれぞれ直径10㎝の排湿管を取り付け、さらには外に出す排気口も3つそれぞれ設置しなくてはいけない点です。

地下洗濯室2

床に洗濯機・ガス乾燥機を置く場所をチョークで書き、排湿管3本がどう天井を這うのか想定しました。
そうすると、エアコン(正面の石膏ボードの上方の黒マジック)が邪魔になることがわかり、手前右の梁に動かすことにしました。
給水の水栓の位置も確認しました。

もちろん換気扇もつけるので、天井は管だらけです。
でも、この打合せをしなければ、部屋は出来たのはいいが、乾燥機が取り付けられないということになっていたところです。

これらの洗濯機、乾燥機は、ゲストの皆さんが無料で自由に使える上に、掃除の業者さんが、チェックアウトのたびに布団カバー、シーツ、タオル等を洗濯・乾燥させるのに使います。
この建物内で、洗濯・乾燥が完結するのは大きなメリットです。重要な打合せでした。

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暇になったらルーティン業務

空室だった駒沢大学物件の50㎡の住居も契約・入居になり、吉祥寺物件の1階店舗も申込が入り、西新宿のホテル開業に備えたホームページもプレオープンしました。
6月締めの法人決算も、8月末に決算書の提出、納税、9月に入り取締役の改選の登記、税理士さんとの総括と今後の対策の話し合い、金融機関に決算書の提出も終わり、決算の作業は完全に終わりました。

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“ああこれで、やることがなくなった!”と思ったのですが、やるべきことがいろいろありました。
こういう時こそルーティン業務を進めないとですね。

まずは、3ヶ月近く溜まった領収書に内容を書き、法人、私、妻それぞれの7、8、9月に分け、封筒に入れました。
銀行通帳の入出金の各項目にも、内容を書きこみます。
こうしておくと、12月締めの確定申告の作業を楽に済ませるようになります。

後は自然と退去、リフォーム、メインテナンスの仕事が沸き起こってきます。
吉祥寺物件で私が購入した9年前よりも前から住んでいた方から退去の告知が、9月初めに来ました。その部屋は3点ユニットなので、バストイレ分離工事をし、インターフォンをカラーテレビドアホンに、照明もオシャレなものに変えます。
壁紙は私が自分で貼替えようと思います。

コインランドリーのお客さんから、「お金を入れても、洗濯乾燥機が動かない。」と電話があり、見に行くと、コインの投入口に百円玉が重なって、詰まってしまっているのが見えます。おそらくすごく早く何枚も百円玉を入れたので、詰まってしまったのでだと思います。
私が針金を突っ込んで、見える部分のは取ったのですが、テストで百円玉を入れると、すぐに出口から出てきてしまいます。

エレクトロラックスの修理を読んで、私が立ち会い、直してもらいました。奥にさらに10個くらいの百円玉が詰まっていたのです。

退去、リフォーム、修理も、絶えず起こる大家のルーティン業務ですね。
ルーティンだけでそこそこの業務があり、自主管理大家が暇になることはないというのが結論でした。

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初めて建設現場の中に入りました。

9月18日午前11時半ころに週に1度の工事現場見学に行き、差し入れの飲み物とお菓子を渡しました。
すると、現場監督の方が
「昼休みに入ったので、中を見ることが出来ますが、ご覧になりませんか?」と言ってくれたので、初めて中に入ることになりました。

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内見0918

3階のコンクリートの打設をした直後、さらには2階のコンクリートの打設もしてまだ1か月経っていないので、見れるのは1階と地下だけでしたが、やはり初めて中に入れた感慨は大きいです。

内見フロント

1階のフロントですが、狭いです。
ただ、あらかじめゲストがチェックインする時間は分かっているので、その時に合わせて私がここに来るという感じになると思います。

内見地下廊下

地下の廊下です。

内見地下倉庫

地下には布団やタオルのリネン類などを置く倉庫があります。手前の軽鉄のところに壁が出来ますが、こちら側が洗濯室になり、3台の洗濯機、3台のガス乾燥機、1台の洗濯乾燥機を置き、ゲストと掃除業者さんが使うことになります。


内見地下E号室2

地下の宿泊室です。1mは地上に出ているいますので、このように窓もあります。
左側の出っ張りは、まだ木枠で囲まれていますが、上が天窓で、十分明るさが取れるようになっています。

内見地下3点ユニット

ホテル仕様の3点ユニットが設置されています。近年の外国人旅行者は日本にウォシュレットを期待して来るそうで、ちゃんと備え付けています。

内見1階B号室2

1階の宿泊室です。
私が一番確認したかったのはこの部屋です。

内見1階B号室眺め

窓からちゃんと都庁が見えました。(外にシートと足場の階段があり、良く写っていませんが)
ホッとしました。パーシャル都庁ビューですが、見えると見えないとでは大きな違いです。
2階からは、都庁のみならず、パークハイアットもバッチリ見えるはずです。

9月21日に屋上の塔屋のコンクリートの打設を行い、上棟になります。
躯体が完成し、それからは外壁、内装がどんどん進み、見ていてさらに楽しくなっていくと思います。

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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