コインランドリー4か月目で黒字達成!

埼玉諏訪郎頭さんがブログとフェイスブックで盛り上げて下さり、今注目(?)のコインランドリーですが、私のコインランドリーは4か月目の5月の売上が、ついに損益分岐点に達しました!

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コインランドリーの運営に関しては、私も不安がいろいろありました。
まずは、私がすでに開業準備に入っているときに、600mくらい離れた所に大手フランチャイズチェーンのコインランドリーがオープンしたことです。
まだ、機械と工事の発注はしていなかったので、本当にやめようかと考えたのですが、青梅街道の南と北で、商圏が分断されているので、開業に踏み切りました。

次は、オープン日のオープン時間に一人のお客さんも来なかったことです。
全く売上が上がらないのではと、真っ青になりました。
しかし、オープン1か月は半額セールで、初年度の目標月額収入30万円の半分以上の売上となりましたので、同じお客様の数で正規の値段なら目標クリアできると希望を持ちました。

しかし、2か月目は売上がまったく伸びません。つまり、お客様の数が半分になってしまったわけです。
600mの距離の競合店が、私の半額セールが終わったのを見計らって、半額セールを始めたのも影響したかもです。

3か月目は、売上が上がり、4か月目も上がって、損益分岐点に達したわけです。
損益分岐点の計算は以下の通りです。

・家賃:約12万円
・ローン:約11万円 
 *機械代と工事代1200万円を10年ローンで日本政策金融公庫から借りています。
・経費:固定費2万円+売上の12% 
 *電気・ガス・水道代+洗剤代です。光熱水道費は基本料金があり、さらに電気代は売上にかかわらず、室内照明、看板照明代がかかっています。

なので、損益分岐点は約28万円です。
税引き前ですし、私が200万円手出ししているので、ザックリとした計算ですが、10年のローンが終われば損益分岐点はガタッと下がります。

何とか黒字化できたのは、やはり自主管理が大きいです。
掃除、集金、洗剤の補充も自分でしていますし、FCにはよくある遠隔操作のIT費、テレホンセンター代もかかっていません。
2年後には、斜め前のNTT社宅跡地に430戸のファミリーマンションもできますので、将来のプラス要素もあります。
地道にしっかりと運営を続けたいと思います。

コインランドリー立野町

さて、最近のコインランドリーブームは本当にすごいですね。
私のコインランドリーからは2㎞くらい離れた所ですが、こんなことになっています。

既存のコインランドリーから50mも離れていないところに、新しいコインランドリーが4月にオープンしました。
さらにこの道沿い約400mのところに、1年くらい前に立派なコインランドリーができています。

コインランドリー空き店舗1
コインランドリー空き店舗2

そして、50mも離れていない2つのコインランドリーの間はと言うと、2つも空き店舗になっています。
昨今のコインランドリーブームは、オーナーが空き店舗に困り、コインランドリーのFCの営業にのり、オープンするケースが多いのだと思います。

埼玉諏訪郎頭さんの啓発により、そんなケースが収まって欲しいものです。

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簡易宿所「AND HOSTEL UENO」を見学してきました!(その2)

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上野ホステル1F間取り図

前回ご紹介した1階の間取り図です。
私が実際に入ったのは、図には書かれていませんが、左側のガラスの自動ドアです。それが正面入口です。

上野ホステルバックエントランス

間取り図右下のEntranceと書かれているのは、正面入口が閉まっている時でも、出入りできるバックエントランスです。
宿泊者に暗証番号を教えておき、深夜でも出入りできるようにしてあります。

上野ホステル階段

さてこの建物は重量鉄骨造5階建ですが、エレベーターはなく階段です。

上野ホステル2F間取り図

2階の間取り図です。何も書かれていない部屋は、スタッフが寝泊まりする部屋です。
そこ以外は、3階~5階ほぼ同じ間取りで、3階にだけシャワールームが1つあります。

上野ホステル2Fトイレ

このようなトイレが、2~5階に3つずつあります。

上野ホステル2F洗面

洗面はこんな感じで、やはり2~5階の各階にあります。

上野ホステル2F個室2

2階のダブルルームです。

上野ホステル2F個室2反対

部屋の奥からの写真です。
実はここは、IoTデバイスを集結させたスマート部屋なのです。
(IoT=Internet of Things あらゆる物がインターネットを通じてつながることによって実現する新たなサービス)

上野ホステルIT鍵内側

これは室内側のキーシリンダー部分ですが、宿泊者はIoTのアプリをスマホにインストールすることにより、鍵の開け閉めをスマホですることができます。

上野ホステル2Fカーテン

カーテンの開け閉めもスマホで出来ます。

上野ホステル2F個室2デスク

デスクの前の壁についた箱に、IoTの機能が入っています。
上記以外にできることは、チェックイン/チェックアウト、空調管理や観光案内、睡眠管理などで、IoT体験が可能です。将来訪れるデジタルライフをこのHOSTELで先に体験できます。

上野ホステル2F個室4

ドミトリールームです。2段ベッドが2つある4人部屋です。4、5階のドミトリールームは6人部屋です。
全く知らない者が同じ部屋に泊まる相部屋ですが、旅人の交流には良いと思います。

以下、各部屋の料金です。
ドミトリー     :3,300~3,500円
シングルルーム:6,900円
ダブルルーム :7,900~8,500円(2名用部屋単位の料金)
IoT ダブルルーム:9,500円(IoTデバイスを体験の2名用部屋単位の料金)

この「AND HOSTEL UENO」は、名前からユースホステルを連想しますが、ほぼそれに近く、若者旅行者のための,簡素,清潔,廉価な宿泊施設で、相互交流の機会を提供しています。ゲストハウスと呼ばれる風呂や台所等を共用して宿泊する施設と言ってもよいと思います。
見学させてくださり、さらに簡易宿所のことをいろいろ教えて下さったKさん、ありがとうございました。

今、外国人旅行客対象の簡易宿所では他にアパートホテル形式があるそうで、次はこちらも見学したいところです。
また、簡易宿所営業だけでなく、旅館営業やホテル営業も含めて、いろいろ調査・研究したいと思います。

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簡易宿所「AND HOSTEL UENO」を見学してきました!

民泊新法の内容が確定し、これが施工されると、特区以外での民泊の営業は非常に難しくなるとみられています。
一番の理由は営業日数の上限が180日になり、営業的に成立たないことです。さらには、家主が住んでいないタイプは行政への登録を得られることが厳しいと思われるからです。

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なので、今後の増え続ける外国人観光客の宿泊施設としては、旅館業法の「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」の許可を取って行うことがさらに重要となっています。

そんな折、「簡易宿所営業」の許可を取り、5/20にオープンした「AND HOSTEL UENO」と言う施設があることを知り、さっそく見学に行ってきました。

上野エントランススカイツリー

「AND HOSTEL UENO」は銀座線 稲荷町駅 徒歩3分、上野駅各線 徒歩10分で、前の道路からは、このように東京スカイツリーがばっちり見える好立地のロケーションです。

上野ホステル建物正面

「AND HOSTEL UENO」は5階建ての建物で、正面はこんな感じです。

上野ホステル1F

1階の入り口を入ると、ここは宿泊者の共有スペースで、ダイニングテーブルが置かれ、キッチンがあり、さらには帳場の台が置かれています。3人はこの宿所の運営者とスタッフです。

上野ホステル1Fキッチンから

キッチンの方から見ると、このような感じです。
奥の展示は、Amazonの商品を触って体感して買ってもらおうと始まった新事業amazon launchpadとのコラボディスプレイです。

上野ホステル1Fキッチンランドリー

キッチンの裏には、ゴミ箱、電子レンジ、トースターケトルなどが置かれています。
奥にある洗濯機、乾燥機は、コインを入れて使うようになっています。
そして3つの扉は、左からトイレと2つのシャワールームです。

受付時間  :8:00 ~23:00
チェックイン :16:00 ~23:00
チェックアウト:~ 11:00
ダイニング :8:00 ~24:00

<客室の紹介など次回に続く。>

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築古・RCスケルトンリフォームを見学(その2)

さて、前回の玄関を入ったビフォアの写真は台所です。
手前のドアはトイレの入口です。トイレは和式でした。

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その奥のふすまを開けると

池尻居間ビフォア

4畳半の和室でした。
30年間入居していた方が、退去するときの状況です。

池尻間取り図

ビフォアとアフターの間取り図です。
ビフォアでは、風呂なし、洗面なし、エアコンなし、洗濯機はベランダ置きでした。
アフターでは、ふすまは撤去して、洋室(台所)と和室を一体にして、7.2帖のフローリングの洋室にしています。
全部で15.6㎡ですので、大正解です。

池尻玄関

スッキリした玄関になりました。

池尻部屋全体2

玄関(左側)から入って来て、洋室全体です。

池尻キッチン

キッチンはこのように板で作ったオリジナルで、下はオープンなままです。
左側に洗濯機置き場を新設です。

池尻ベッド

洋室の正面にはIKEAの木製のロフトベッドです。
上で就寝し、下は洋服などの収納にするそうです。
上にバーが取り付けられており、カーテンを取り付けられるようになっています。

この部屋を借りる方は、ここで美容サロンを開業しで、お客さんがいる時にはカーテンで、ロフトベッドを見えないようにするそうです。
左の引き戸を入ると

池尻トイレ洗面

洗面台とトイレです。
細かいタイルの壁紙がアクセントになっています。
洗面台の上に鏡の箱が取り付けられ、歯磨き道具やお化粧道具を入れられるようになっています。
入居者の方の希望で、大家さんが取り付けたとのことです。

池尻浴室

さらに奥には、コンパクトですが、ちゃんと独立した浴室です。

池尻感知照明

私が今度自分の物件で取り入れたいと思ったのは、洗面とトイレの上の人が入ると感知して自動的につく照明です。
玄関などにも良いですね。

ビフォアの入居者の方は、よく暮らしていたと感心するのですが、アフターは清潔で便利な生活ができる部屋に生まれ変わりました。
かなりの費用が掛かっていますが、家賃は以前より25,000円アップとのことで、効果が十分に出たスケルトンリフォームでした。Kさん見学させていただきありがとうございました。

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築古・RCスケルトンリフォームを見学

いつもながら見学の報告をすぐに書けずに恐縮です。
5月18日に東急田園都市線「池尻大橋」から徒歩5分ちょっとの築45年のRCのスケルトンリフォームを見てきました。

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この物件の所有者は、大家の会“CF組”の組長さんで、3年前にはやはりフルリフォームの1階の部屋を見せてもらっています。

池尻外観ビフォア

2014年の外観はこんな感じでした。

池尻外観

外壁をこんなに鮮やかなイエローに変えていたんですね。知らなかったので、ビックリしました。
木も切って、スッキリです。

池尻入り口

建物の左わきの道を入ると、2階以上の住居への入口があります。

池尻ポストビフォア

3年前の郵便ボックスはこんな感じでした。

池尻宅配ボックスポスト

それが現在は、宅配ボックスもついており、ピカピカです。

池尻階段ビフォア

3年前の階段はこんな感じでした。

池尻階段

踏板も手すりも側板も塗装し直し、裏の一枚の波板も3つ上の入口の写真の通り、一段一段ごとの裏板に変えています。

池尻洗濯物干しビフォア

3年前の2階の洗濯干し場です。

池尻洗濯干し場
茶色の目隠しを取り付け、床の鉄板にはシートを貼り、こんなにオシャレになりました。

池尻4階

さて、いよいよスケルトンリフォームした4階の部屋の見学です。

池尻玄関からビフォア

ドアを入ると・・・
(失礼、これはビフォアの写真でした。次回に続く。)

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、入居者のいる12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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