個人間売買契約で自宅を売却

今日10月30日の午前中に、信用金庫の会議室で、自宅の売却契約、決済を行いました。

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8月4日に西新宿の土地の決済・引渡を受けること行ってから、自宅の売却に具体的に動きました。
既に仲介業者何社かに声をかけ、簡易査定も行っていました。

売却にあったって一番問題になったのは、自宅の中が物に溢れていることでした。
住みながらの売却は諦めました。私たちが仮の住まいに引越し、自宅を空家にし、綺麗な状態を見てもらわないことには、買付申し込みが入らないと思ったからです。

引越して、家を売りに出すとなると、周りの方々はビックリするでしょうから、事前に何人かの方にその旨をお話ししたのですが、そのうちの一人の方が、是非購入したいとおっしゃって下さったのでした。

9月10日に、かなり片づけた自宅の中を見ていただき、その10日後くらいに合意し、10月22日に、私が作成した売買契約書、賃貸借契約書等を事前にご説明し、そして今日の契約、決済となったわけです。

買手、売手がかねてからの知り合いで、信頼もできる間柄でしたので、仲介業者を入れる必要もないので、個人間売買で行うことにしました。
ただ、売買契約書等の書類は税理士さんや、信用金庫とも相談し、さらに買手の方は弁護士さんにも見てもらい、登記はやはり司法書士さんに頼み、契約の時も同席してもらい、決済後すぐに法務局に行ってもらいました。

今回の個人間売買で良かったのは、お互い数百万円の仲介手数料がかからなかったことが大きいですが、私たちにとっては、売却し、西新宿の工事資金を得た後も、西新宿の自宅兼外国人旅行者向け宿泊所が完成するまで、この家に住めることです。

もちろん相場の家賃をお支払いするのですが、引っ越し代、敷金・礼金がかからないし、住所、電話番号、メールアドレスも変わることがないので、仕事をする上でとても助かります。

さあ、西新宿の建設にさらに注力できるようになりました。
11月中旬には設計が完成し、工事業者さん数社に見積もりを作ってもらいます。建築確認申請をする頃には、保健所に旅館営業の申請もします。
竣工、旅館営業の開始はまだ1年くらい先の長期戦ですが、ガンガン頑張ります!

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絶好調のコインランドリーにテプラの表示

台風21号が過ぎて、これからは晴天の秋空が続くと思ったとたんに、また新たな台風22号が出現しました。
28日、29日の土日がまた雨のようです。

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前回のブログの中で書きましたが、これだけ雨が続くとコインランドリーの売上が好調です。土日が雨だとさらに絶好調です。

今年の1月末にオープンし、9ヶ月が経とうとしています。5月に損益分岐点の売上20万円台後半に達し、それ以後、その前後をフラフラしていたのですが、10月の売上は40万円を超える見込みです。

天候の恩恵もありますが、経営が軌道に乗ってきました。
そして、運営に関してもかなりのことがわかってきました。

・お客様は自転車で来る方が過半数と思われます。
 スーパーの駐車場の隣なので、車で来る方が大半と思ったのですが、店の前に自転車を止めて利用する方が非常に多いです。客様は半径1㎞以内に住まれている方がほとんどのようです。

・トラブルのほとんどは、乾燥の際、羽毛布団などが膨らんでドラム内の穴をふさぐことにより、熱風が吹き込まれなくなるために、止まってしまうことでした。

注意書き

 *これに関してはすでに貼紙をすることにより、注意を喚起し、扉を開けて、また閉めれば乾燥が再開することをお知らせしました。(中央やや左上の黄色い貼紙です。)

・よく乾燥機にエラー表示が出て、乾燥時間が残ったままで止まっている。

表示追加2

 *洗濯物を入れ扉を閉め、乾燥を始めようもしくは再開しようとしても、スタートボタンを押さないので、乾燥が始まらず、諦めてしまうようです。
  startがアルファベットで分かりにくいのではと「開始」の表示をテプラで作り貼りました。

表示

表示洗濯乾燥機

洗濯機と洗濯乾燥機にはこのように使い方の表示があり、「コースを選ぶ」と書いてあるのですが

表示追加

分かり易いように、このようにテプラで作った表示を貼りました。(エレクトロラックスのボタンちょっと分かり難いですね。)
コインランドリーの操作は難しくないと思うのですが、さらに分かり易くして、お客様にもっとこのコインランドリーを使ってもらいたいと思います。

洗剤追加

今日はネットで取り寄せた洗剤と柔軟剤の運搬もしました。
(チューブがつながっているのは現在使っている洗剤と柔軟剤、段ボール箱のが新たに運搬した予備の洗剤と柔軟剤です。)

洗剤空ボトル

使い切った洗剤と柔軟剤のボトルがたまっていたので、家に持ち帰り、処分します。
コインランドリーの運営、軌道に乗ったからと気を抜かずに、キチっとやっていきます!

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長雨の最中やっていたこと

この土日、さらには今日月曜の朝まで、すごい台風の影響でした。

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10月は天気が悪いですね。東京では13日(金)から本日23日(月)まで、18日(水)を除いてずっと雨が降りました。

◆自宅の売却に伴う契約書作り
雨が始まる12日に、個人間売買で行う自宅の売却に関してのスケジュールが決まりました。
・10月22日(日)に、買い手の方に私が作った売買契約書、賃貸借契約書等をご説明。
・10月30日(月)に契約締結です。

作り始めてはいましたが、それを完成させる作業は結構大変でした。税理士さんにも聞いて契約書等の作成をし、司法書士の手配もして、登記簿謄本、固定資産税等の評価証明書を取り、かなりの時間を取られました。

20日には、西新宿の融資をしてもらう信用金庫の担当者にとりあえず完成させた契約書等の書類を提出し、見てもらいました。
それが終わり、信用金庫から出たら、やたらとパトカーや救急車がバンバンやってくるので驚きましたが、東急百貨店吉祥寺店前の高齢者による交通事故が発生したところでした。ビックリです!

◆衆議院選挙事前投票
19日には、衆議院選挙の事前投票に武蔵野商工会議所に行ったのですが、かなり混んでいました。
前日の21日は台風が来るということもあり、すごい混雑だったそうです。

◆退去した1DKのリフォーム
そして、この雨の最中、国分寺物件の長年住んでいた方が退去した1DKの部屋のリフォーム真っ最中でした。
ほとんど業者さんに任せましたが、バストイレ分離工事、キッチン修理、洗濯置き場新設、クロス全部貼替、畳⇒フローリング、押し入れ⇒クローゼット等の大リフォームです。
セルフリフォームでは、2つの古い蛍光灯の照明を、LED照明に取り換えました。

◆法務局に法人の目的変更の登記申請
そして、台風一過で、晴れてすぐ、今日23日の午前中に東京法務局府中支部に行き、法人の目的変更登記をしてきました。
来年秋の西新宿の外国人旅行者向けの旅館営業をやるために「旅館業」を足したのでした。
既に簡易宿泊業は入れていたのですが、西新宿のが“旅館営業”に当たるとは想定外でした。

◆絶好調のコインランドリー
そしてこの雨続きの中、私の事業で絶好調のがありました。それは当然のごとくコインランドリーです。11日間もほぼ雨続きだったので、通常の2倍近い売上げです。
開業して4か月目の5月に、損益分岐点の20万円台後半の売上に達しましたが、それ以後は損益分岐点の前後をフラフラ動く売上げでした。

今月10月はすでに30万円を超え、営業利益が10万円を超えることが確実です。
年末12月は年間で一番の繁忙期ですし、コインランドリーはもう心配がなくなった感じです。

◆ロードバイク
ラッキーなことに一日だけ雨の降らなかった18日(水)に吉祥寺のロードバイク専門店のオミノウェイズ主催の“つくばりんりんロード&筑波山”ロードに行ってきました。17人で67km高低差685mを走り、実に楽しく、気持ちよかったです。

◆ランニング
ただ、毎日の日課であるランニングには、やはり雨は良くありません。
少なくても2日連続で休むことは避けたいので、市の体育館のランニングマシンで走ったり、雨合羽を着て走ったりしましたが、やはり晴れている外を走りたいものです。
22日(日)は、今シーズン初めての大会「あつぎマラソン」ハーフでしたが、台風で中止となってしまいました。

これからしばらくは良い天気が続くそうですので、快適な気候の秋を楽しみたいです。

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目白台のシェアハウスを見学(その3)

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目白台シェアハウス階段

さて2階への階段を上がると

目白台シェアハウス2階廊下床

2階の廊下の床が一部ガラス張りになっています。洒落ています。
この下は1階の共有スペースで、その天井が一部がガラス張りになっている訳です。

目白台シェアハウス2階廊下洗面台洗濯機置き場

廊下で広くなっている部分があり、そこに洗面台と洗濯機置き場があります。
1階同様以前の間取りを忍ばせる柱が立っています。

目白台シェアハウス2階廊下天井2

廊下の上を見上げると、このように柱がむき出しです。
天井があったのを撤去したんですね。開放感いっぱいの超高い空間です。
遮熱対策はしたのかもしれませんが、やはりカンカン照りの夏は暑いと思います。

柱は、梁を組み合わせていた穴がそのままで、強度的には弱くなってしまっています。
ただ、新たな壁を作っているので、建物全体の強度は保たれているのだと思います。

目白台シェアハウス2階個室天井

2階の個室も以前の天井を撤去し、屋根のすぐ裏までの高さになっています。
これだとペンダント照明が最適です。
ロフトも十分に作れる高さですが、強度の問題でしょうか? 作っていません。

目白台シェアハウス2階個室7

別の2階の部屋です。ベッドが立てかけてある左側は以前は物入だったのでしょうか?
アフターでは、ただくぼんだスペースとなっています。入居者が市販の棚や洋服入れを買って、置くことになるのだと思います。

目白台シェアハウス2階個室

この部屋も同様にくぼんだスペースがあるのですが、ベッドマットが置かれていました。良いスペース利用だと思います。
3部屋の写真しか載せていませんが、2階も1階同様に6部屋の個室があります。

目白台シェアハウス2階シャワールーム

2階はバスタブのある浴室ではなく、シャワールームです。

目白台シェアハウス2階ベランダ

かなり広いベランダがあります。綺麗に床ブロックを敷き詰めています。

この築古戸建ての購入金額、リフォーム金額をお聞きしました。リフォーム金額が購入金額に近い額とのことでした。
ビフォーを見ていないのですが、アフターを見ただけでも、ほとんどをリフォームしたことがわかります。
見学させていただいた11日時点では、賃料をまだ決めていないとのことでしたが、おそらく表面利回りは20%を超えると思います。

すごい苦労だったと思いますが、その分利益の出る素晴らしい不動産経営です。
日野たまきさん、見学させていただき、ありがとうございました。

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目白台のシェアハウスを見学(その2)

1階の個室はこのような感じです。

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目白台シェアハウス個室1

細長いですが、窓が大きくて昼は明るい部屋です。
ベッドマットが置いてあり、これをどう使うのか? 衣装箱を下に敷いて乗せると、立体利用できるなと思いました。
私なら照明は天井にくっつけるシーリングライトにするのになあと思ったのですが、2階の部屋の照明と統一していたのでした。
物入はないです。まだ部屋番号も掲示されていません。

目白台シェアハウス個室2

この部屋も細長いですが、窓は正面の腰窓です。
大きさはどれも5帖くらいではと思われます。
クロスとフローリングはどの部屋も同じ仕様です。

目白台シェアハウス個室3

この部屋は、部屋の中に柱があります。
私はリフォームのビフォーを見ていないのですが、かなり大胆な間取り変更をしたのが垣間見れます。

目白台シェアハウス個室柱2

この部屋にも柱があります。

目白台シェアハウスロフトベッド

そして、この部屋は何とロフトベッドが作られています。(2人入居なら、ダブルベッドとして使うのでしょうが)
ヨクヨク見ると残った柱を利用して、大工さんが作ったんですね。アジがあります。

目白台シェアハウス個室柱

この部屋は柱が2本残り、そこに照明が取り付けられています。
置かれている洗濯機は、2階に運ぶものだそうです。(なぜ持って行っていないのかは・・・)

目白台シェアハウス玄関階段

玄関わきに階段がありますが、狭いです。
昔の家の階段はこうだったんですね。造り変える大変さがこんなところからも感じられます。
<2階へと続く>

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プロフィール

ドビー喜多川

Author:ドビー喜多川
吉祥寺に住み、吉祥寺及び中央線沿線を中心に5棟、5区分、合計64戸を私と妻と法人で所有し、すべて自主管理で運営しています。

2001年に区分所有を競売で購入してから大家業を始め、毎年1戸のペースで買い足して7戸にしました。“マンションは管理が命”と、管理組合に首を突っ込み、現在も理事長を1つでしています。
2008年、1棟物の購入を決意し、八王子の物件を取得。
2009年、念願の地元吉祥寺に1棟物をゲット。
2011年、港区の区分を実需として売却、それを頭金に国分寺の1棟物を購入。
2013年、駒沢大学の店舗・事務所・住居の1棟ビルを購入。
2014年、サラリーマンをリタイア。新所沢のアパートを妻が相続。杉並区の区分を売却。
2015年、職業能力開発センターのリフォームの学科を卒業。千葉市に野立ての太陽光発電(49.5kw)を開始。
2016年、12年前に購入した川口の区分を実需向けとして売却
2017年、コインランドリーを練馬区関町南に開業。八王子1棟物件を売却。西新宿の土地を外国人旅行者向けの宿泊所兼社宅の建設用地として購入。

所有資格:宅地建物取引主任者(資格試験合格)、第2種電気工事士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級知的財産管理技能士

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